时间:2022-12-12 16:30:59来源:法律常识
编辑 | 七月
作者 | 王业子 槐城律师
房子出租最闹心的事莫过于房客锁门窗跑路,强行开锁一旦造成损失可能被房客赖上,而诉讼程序漫长又繁琐,过程中房屋空置的损失会越来越大,且案件诉讼成本太高。如何处理才能保证房东利益最大化?
近日,槐城律师就遇到一件这样的案子。通过律师的不懈努力,最终使房东以最小的成本实现了腾退房屋、提起诉讼的目的。
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房客锁门窗跑路
曲女士将一套公建出租给周某某经营饭店。后来,周某某因经营不善,未能按时支付租金达到30余万元,还锁上了公建的门窗不知所踪。
当时临近元旦,曲女士希望能够尽快解除合同、腾退房屋,而起诉过程中高昂的案件受理费也让曲女士有所顾虑。于是曲女士找到了槐城律师。
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诉讼腾退
速度慢费用高
律师根据经验分析,若以解除房屋租赁合同、腾退房屋、主张租金作为诉讼请求直接起诉,则诉讼程序漫长,无法达到快速腾退的目的,影响房屋再次出租经营。
并且法院将以房屋租赁合同未履行部分的总租金作为诉讼标的额,收取案件受理费,对于本案来说诉讼标的额将近200万元,案件受理费几万元,对于曲女士来说无疑是非常大的负担。
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律师巧思
助房东快速腾退
为了在争取打赢官司的同时,还要为当事人降低诉讼成本,槐城律师制定了一套巧妙的方案:
首先,槐城律师以周某某以自己的行为表明不履行主要债务为由,在公建的房门上张贴解除合同通知书,行使合同解除权,解除了房屋租赁合同。
接着,槐城律师向法院申请了诉前行为保全。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定,人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。
第一百零一条第一款规定,利害关系人因情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。
槐城律师向法院申请,请求法院责令周某某立即从公建中退出,清理房屋内财物,并将房屋交付给曲女士。法院随后出具了裁定书,但周某某未执行。槐城律师协调公证处、法院工作人员、开锁公司等共同到场开锁,清理物品,集中保管,进行腾退。
公建腾退后,槐城律师向法院提起诉讼,要求周某某支付租金、占用费,以及包括保全费、公证费、开锁费等成本在内的费用,案件受理费约几千元。
就这样,从律师向法院申请诉前行为保全之日起,至公建腾退完毕,一共只用了3天左右的时间,且案件受理费从几万元降到了几千元,解决了曲女士的燃眉之急,降低了她的诉讼成本。
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槐城律师建议
针对房客欠租锁门窗跑路的情况,槐城律师结合实务经验,提出如下建议,供大家参考:
1、房东可以收取一定比例的定金、押金或保证金,在房客未能支付租金时,可以从上述款项中扣除。
2、建议房东在房屋租赁合同中约定行使解除权的情况,当遇到房客不支付租金等情况,应当及时行使约定或法定合同解除权止损,不要拖延到房客跑路。
3、若房客跑路,房东向法院申请诉前行为保全,应在法院裁定保全之后30日内提起诉讼或申请仲裁,否则法院将解除保全。
当事人不愿请律师,多数原因是对高昂的诉讼成本和诉讼结果的不确定性的担心。
所谓的好律师,就是在争取打赢官司的同时,还能为当事人省钱。
适用法律:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百条第一款 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件,根据对方当事人的申请,可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
第一百零一条第一款 利害关系人因情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保,不提供担保的,裁定驳回申请。
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