时间：2022-12-14 12:34:32来源：法律常识
编者按：
购买房屋无法办理产权、交了房款迟迟不交房、精装修有猫腻、一房多卖、未交房已被抵押……在买房的道路上，总会意外地出现避之不及的“大坑”，7月1日，海口一女子就因购房纠纷“跳海”表达诉求。对于各种购房乱象，海南省一直持有零容忍的态度，2018年，海南八部门联手整治房地产市场乱象;近日，三亚又展开为期两个月的房地产市场专项整治。但总有开发商、中介不断试探政府和消费的底线，今日起，南海网推出“聚焦海南房地产乱象”专题报道，曝光房地产行业的“老赖们”。
如今，东华雅苑小区门口挂着的还是海南省文化艺术学校的牌子，不见东华雅苑字样。南海网记者 周静泊 摄
南海网、南海网客户端海口7月10日消息(南海网记者 周静泊 实习生 许文玉)房子买了9年，却还在别人名下!7月初，南海网公开征集海南房地产乱象线索时，了解到这样一件“怪事”。海口市和平北路东华雅苑小区业主反映，由于海南省文化艺术学校和个人开发商的土地出让金纠纷，导致他们2010年购入的房产至今没有过户。更怪的是，当南海网记者向海口市自然资源和规划局了解涉事小区的土地性质、权属等相关情况时，该局却把“皮球”踢给了12345热线，请记者去采访海口市12345热线。
市民投诉：买房9年 房子还在他人名下
2010年，海南开始建设国际旅游岛，潜在的发展机遇吸引了全国各地的人到海南工作、创业。
东华雅苑。南海网记者 周静泊 摄
那一年起，一些家庭陆续在海口市和平北路锦山里二排30号的东华雅苑小区买了房子，每平方米的价格在7000元至8000元之间。比照当时海口的房价，这个单价不算低，但因为每套房子面积只有20多平方米到40多平方米，总价也不算高，因此吸引了不少买家，尤其是岛外买家。
9年过去了。7月8日，当记者跟着导航来到东华雅苑小区时，找不到任何写有东华雅苑字样的门牌，小区门口挂着的牌子上写着海南省文化艺术学校。而当初买了东华雅苑的108户业主至今没拿到个人房屋产权证明，房子的房产证上仍写着产权所有者是海南省文化艺术学校。
部分购房者买房时留了个心眼，要求陈坤兴在契约上注明过户办证日期，逾期需赔偿，陈坤兴在契约上手写了条款，双方签字按了手印。南海网记者 周静泊 摄
为什么会这样?2008年，原海南省文化广电出版体育厅(2018年9月海南省机构改革后更名为海南省旅游和文化广电体育厅)下属的海南省文化艺术学校计划把学校迁到桂林洋，省政府补贴部分建新校区的资金和贷款利息，余下的资金由学校自筹解决。为了筹钱，经原省文体厅和省财政厅同意后，海南省文化艺术学校便将和平北路老校区的部分学生宿舍和教室，共计31套房产出售。经公开招拍挂，个人开发商陈坤兴以1372万的价格买下这31套房产，并自行分隔、装修成108套房，作为二手商品房销售。在陈坤兴打广告卖房时，房产所在的土地性质仍是划拨的教育用地，并未转成出让地。
来自湖南的肖先生、四川的李女士和海口的胡女士在2010年分别购买了陈坤兴销售的房子。他们告诉记者，当初买房时，他们都知道不能马上拿到房产证，但当时陈坤兴承诺会在15个月内为他们办理过户手续，并出示了相关政府批文，以及与海南省文化艺术学校的产权交易证明，他们便和陈坤兴签了房地产买卖契约。部分购房者也留了个心眼，要求陈坤兴在契约上注明过户办证日期，逾期需赔偿，陈坤兴便在契约上手写了条款，双方签字按了手印。
但购房者没想到的是，土地变性拖了9年都没办下来，导致房屋过户手续一直没法办，房子买了9年，却还在别人名下。这样一来，东华雅苑的业主和家属办不了暂住证，上不了公立学校，也卖不了房，而同住一个小区内的海南省文化艺术学校教职工却都有房产证。
部分东华雅苑业主试图走法律途径解决房子无法过户的问题，但一审二审都被法院驳回。南海网记者 周静泊 摄
“本来买这套房子是为了让孩子能在海南上公立学校的，当时我儿子才上小学五年级，现在孩子都高三了，房产证还没办下来。”业主李女士说。
为了拿到属于自己的房产证，9年来，东华雅苑的业主试过打政府热线投诉、找媒体曝光、到法院起诉维权等办法。
“政府也组织开过几次协调会，但都没能解决，也没人告诉我们该怎么做才能拿到属于自己的房产证，都建议走法律途径，但几个业主到法院起诉，都被驳回了。”业主胡女士告诉记者，这么多年下来，业主们都折腾得筋疲力尽，不知何时才能拿到房产证。
省艺校：学校已准备好应承担的50%土地出让金
7月9日，记者电话联系上了海南省文化艺术学校副校长、校党总支委员王枢。他说，学校清楚东华雅苑业主的诉求，也承认这事的确拖了多年都没办完，并强调多年来学校也尽力在配合，但事情卡在了土地出让金上。
王枢表示，当初学校和陈坤兴签的产权交易合同上约定了办理过户所发生的税、费由双方按国家规定各自承担，转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金，具体金额以国土部门核实为准，学校和陈坤兴各出一半。
开发商陈坤兴与海南省文化艺术学校的产权交易合同，约定涉及国有土地划拨地应补缴的出让金双方各承担一半。南海网记者 周静泊 摄
东华雅苑业主轮番去法院上诉维权，但因为各种各样的原因，诉求被驳回。南海网记者 周静泊 摄
“土地价值评估前前后后做了三次，最后一次国土部门通知需补缴的出让金是500多万元，学校已经准备好了需要承担的那一半资金，260余万元，随时可以缴纳。”王枢说，但陈坤兴拒绝缴纳余下那一半出让金。如果学校只交一半出让金，海口市国土局(2019年2月海口市机构改革后更名为海口市自然资源和规划局)不收，因为90天内不交齐余下一半出让金就会产生滞纳金。前两年，学校因出让金纠纷的事情和陈坤兴打官司，美兰区人民法院尚未作出裁决。
王枢表示，希望各方能共同努力，把此事解决。
开发商：土地出让金应由学校先行全额缴纳
“当初学校在合同里承诺会在6个月内过户给我，没想到事情办起来这么困难，学校到现在都没有把房过户给我，导致我没法把房子过户给客户。”陈坤兴认为，东华雅苑业主买房9年都没有拿到房产证，责任在于学校。海南省文化艺术学校应该先把出让金交了，然后，该他付多少他再付给学校，这是两码事。
陈坤兴解释称，因为土地所有人不是他，而是学校，国土部门发缴款通知也是发给学校，海南省文化艺术学校有缴款义务，学校应该履行义务，办完土地变性的手续，他再把他应该承担的部分付给学校，双方办理过户。
2018年9月，原海口市国土资源局向海南省文化艺术学校发出的土地出让金缴交通知，注明出让金为523.8412万元。图片来源：报料市民供图
此外，在目前海口市国土部门核定的523.8412万元出让金中，陈坤兴认为自己并不应该承担50%。“土地出让金应该分两笔算，一笔是由划拨地转变为出让地的，一笔是由教育用地转变为住宅用地的。当初和学校的交易合同是约定划拨地转为出让地的出让金，我承担一半。”陈坤兴说，教育用地转为住宅用地的那部分出让金不应该由他来承担。对于这一环节的纠纷，双方已起诉到法院，但还没有判决。
“我也想尽快把房产证办给业主。”陈坤兴说。
海口市自规局：请记者打12345热线咨询
当记者向海口市自然资源和规划局求证东华雅苑的土地性质，并了解相关情况时，却得到一个令人惊讶的答复。
当记者就东华雅苑业主房屋过户难的问题向海口市自然资源和规划局求证时，得到的回复竟是“领导说，叫你打12345咨询。”
“领导说，叫你打12345咨询。”在收到采访请求并向领导请示后，海口市自然资源和规划局负责对接媒体的工作人员在微信上这么回复记者，并表示记者提出的问题可能会涉及多个部门。
当记者提出要了解的都是涉及土地性质、土地权属问题，均在海口市自然资源和规划区的业务范围内，没有理由去采访海口12345热线时，该工作人员回复称，他们将采访请求转给领导了，领导是这么回复的，他们也没办法。
律师提醒：购买不能直接过户的房产有风险
海南广哲律师事务所律师陈达虎表示，先要等土地出让金缴纳完毕，土地手续完善了，从划拨地转变为出让地后，房屋产权才能过户给东华雅苑的业主。而从法律角度来看，现在业主只和陈坤兴有合同关系，所以他们只能向陈坤兴主张权利，如果业主认为陈坤兴没有积极要求海南省文化艺术学校履行义务办理过户，使得他们的权利受损，业主可以行使代位权，替陈坤兴要求学校履行义务。如果是陈坤兴不履行合同义务，业主想拿到房产证的话，则需要先垫资缴纳剩下那一半土地出让金，转变土地性质后才能办理过户，之后再通过法律途径向陈坤兴进行追偿。
陈达虎提醒广大消费者，在进行买房等大额交易时应慎重考虑，尤其是购买不能直接过户或是未来才能过户的房产，其中存在巨大的交易风险，消费者要谨慎选择。
东华雅苑小区业主怎样才能拿到属于自己的房产证?诉诸法律是不是一个有效途径?业主漫漫维权路何时才能走到终点?南海网将继续关注。
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