时间：2022-12-21 02:53:52来源：法律常识
2019年夏天，孙女士决定在海淀区购置一套房产。在此之前，她就听说通过司法拍卖可以“捡大漏”，因此一直在司法拍卖网站上寻觅。终于有一天，孙女士看到位于蓝靛厂的房产无论是位置还是价格都非常符合自己的预期，由于当时已经临近报名截止日期，孙女士急急忙忙缴纳竞拍保证金，并没有对房源真实情况进行详尽的了解。
随后的竞拍过程也比较顺利，孙女士最终以低于市场评估价格400万元的价格拍得该房产。但是好事多磨，虽然成功拍得了房子并支付了价款，但正当她准备收房的时候，房子的租客拿出了一纸租房合同，声称他早已经与原房主签订了为期二十年的房屋租赁协议，根据“买卖不破租赁”的原则，他是该房的长期租住人，孙女士不能搬进来。
孙女士傻眼了，这个房子怎么会突然冒出一个租期长达二十年的租客呢？无奈之下，孙女士找到了我们团队（张仁藏不良资产处置律师团队），希望能帮助她尽快实现收房入住。团队律师经过对相关信息和资料的分析讨论，认为该租客拿出的租赁合同属于典型的“恶意租赁”合同，其目的就是利用买卖不破租赁的原则，能拖则拖，恶意阻止孙女士入住。
第一，一般来说，常见的是租期为一年、两年的这种短期租赁合同，五年租期的合同已经非常少见了，更何况二十年的租期；
第二，按照常理和交易惯例，房屋的租金都是按月或者按季度支付的，而该合同却约定租金一次性支付，试想，一次性支付一笔高昂的租金，已经接近同等条件房子的首付款了，谁会用这笔钱去长期租房；
第三，该合同中约定的租期开始时间是法院发布拍卖公告前的两个月，而事实上，当时法院已经查封了该房屋。
综上，我们团队认为有充分的证据证明该房屋租赁合同是后期补签的假合同，完全不具备合法性。听了律师的一番分析，孙女士悬着的心情缓和了下来，并聘请我们团队出面与租客谈判，最终在我们以专业知识做支撑的强力沟通下，租客当月就腾出了房子，经历了一番波折，孙女士最终成功入住。
孙女士因为没有详细排查房屋存在的瑕疵，给自己带来了不必要的麻烦。因此选房要有火眼金睛，仔细考察房屋存在的瑕疵。
第一，房屋物理瑕疵。通常法院在竞拍公告中一般只会对房屋瑕疵进行简单描述，基本不会进行详细说明，且根据法拍公告：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。”法院并不对法拍房的所有瑕疵负有任何责任，房屋瑕疵责任是由竞拍人自行承担的。因此无论法院是否在竞拍公告中对瑕疵进行说明，只要竞拍人决定参与竞拍，都将视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。
这就要求竞拍人要对所购房屋进行充分尽调，2020年北京市海淀区的一套“凶宅”就因为竞拍人没有做好背景调查后期反悔，导致两次进出法拍房市场。这套“凶宅”的竞拍人前期并未委托专业人士进行充分尽调而是自行拍下房屋，最终在得知“凶宅”属性后，竞拍人宁可损失五十万元的保证金也要悔拍。
第二，房屋权利瑕疵。成功拍得房子后，可能有多种情况造成无法入住。按照我国“买卖不破租赁”的法律规定，如果买受人在购买房屋之前没有发现房屋存在租约，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住，无法实现房屋的成功交付。
对此，我们团队总结出以下几种房屋存在租赁导致无法入住的情形：
1、无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合
2、长期租赁，
3、真实租赁
4、原本无租约，却突然冒出租约
虽然导致房屋不能入住的原因多种多样，但归根结底都可以通过前期尽职调查予以排查和评估，做到趋利避险，实现入住为安。
第三，房屋过户条件瑕疵。法拍房一般通过执行法院向房屋主管部门送达执行裁定书、协助执行通知书等法律文书的形式，直接将被执行人名下的房屋“过户”到买受人名下，一般而言不存在“过户”的障碍，但是也有个别例外情形。例如：“小产权房”、单位集资房屋、经济适用房、安置房等政策性房屋等等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的困难。
因此，购买法拍房前一定要注意查看房屋瑕疵风险，若无法充分了解房屋背景、房主身份等信息，可能造成悔拍，或者即使是成功交付房屋了自己也住着不安心，所以找到专业团队来协助竞买人调查房屋风险就尤为重要。如果孙女士从一开始就聘请我们团队协助竞拍，作为专业律师，必然要仔细审查房子的实际租赁情况，排查各种可能存在的风险，她也就不会经历这番折磨了。
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