时间：2022-12-21 10:40:00来源：法律常识
来源：嘉兴日报-嘉兴在线
对每个家庭来说，涉及房子的事都是大事。买卖的时候要注意点什么？继承的时候该知道些什么？跟着记者一起来看看嘉兴近期几起有关房屋诉讼的案件，也让自己增长些法律知识，避开风险。
【故事一】
二手房买卖，物业费约定了吗？
今年不久前，嘉兴某物业公司作为海盐某小区物业服务人，起诉沈大伯，诉请支付2014年7月至2019年12月的物业管理服务费、滞纳金及律师费。
沈大伯急了，“我位于该小区内的房产已于2014年7月之前卖出，在此之前的物业费已全部结清，从未拖欠，物业公司怎么来告我呢？”
法院经与该案涉房产买家沈某浩联系，沈某浩亦承认2014年7月前，从沈大伯手上买了房子。但是，根据物业公司从房管处所拉房产信息显示，该房屋买卖与过户均发生于2017年12月。
原来，该小区房屋多为拆迁安置房，沈大伯在卖出房屋时还没有拿到产权证，故房屋买卖与过户手续发生于后，事实却发生于前，且买卖双方未就物业费用的承担进行约定。
以案说法：
国务院《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”如本案所见，尽管原房主已将房屋事实卖与他人，他人亦事实占有该房屋并获得了相应的物业服务，然而直到房屋买卖合同的签订与过户手续完成之前，原房主仍是该房屋的所有权人，据此物业公司有权向原房主主张欠缴物业费。
根据法律规定，物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人与物业服务人形成事实物业服务合同关系的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任，然此条款仅说明物业公司有权向事实物业服务合同关系相对人主张相关权利，并未就此撇开业主应当承担的义务。
所以，在二手房买卖中，若不能及时过户，买卖双方应就物业费、水电费等相关费用有所约定，并体现在合同中，以免后续产生纠纷和不便。
据记者了解，此案经法院主持调解，最终，由沈大伯和沈某浩共同向物业公司支付所欠物业费。
【故事二】
交完款收完房却要求退“定金”？
现在要讲的这个案例，是市民老蒋因为签约的“定金”而要打官司。
2018年4月，老蒋向海盐某楼盘的营销公司支付10万元“定金”，以优惠价认购了一套总价59万元的房屋。5月，老蒋与开发商签订了《商品房买卖合同》一份，合同上总价款为44万元。合同签订后，老蒋按约向开发商支付了44万房款并取得不动产权证书。
但是事后老蒋越想越不对劲，他认为根据《商品房买卖合同》约定，自己只需支付房款44万元，但自己支付的房款、“定金”共计54万元，既然开发商未将10万元“定金”计算到总房价中，就应该返还给自己。于是，2020年4月，老蒋向海盐法院诉请开发商和营销公司连带返还“定金”10万元。
那么，涉案的10万元究竟是定金，还是所谓的咨询服务费呢？
法院经审理认为，老蒋签订的认购书表明其清楚并同意其购买涉案房屋应支付的市场对价为59万元，此为当事人经协商后的真实意思表示。营销公司出具的收据上盖章表明了收款人身份，老蒋对款项接收人的身份明知且未提出异议，清楚知悉其向营销策划有限公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。营销公司在销售过程中提供了相应服务，老蒋也已取得购买房屋的产权。老蒋与营销公司之间成立事实上的居间服务合同关系，涉案款项名为“购房定金”，实为“咨询服务费”，而该服务合同随着营销公司促成老蒋与开发商的签订而履行完毕，现老蒋以其支付的款项超过商品房买卖合同约定的房屋总价为由主张返还10万元，与上述交易过程和真实意思不符，亦缺乏法律依据。所以，最终法院驳回了老蒋的全部诉讼请求。
以案说法：
一手商品房房地产市场预销售过程中，代理销售企业直接向购房者收取所谓的“咨询费”“服务费”等现象引发了不少诉讼。本案未支持老蒋的诉讼请求，并不是说开发商和营销公司没有过错，而是在房地产市场处于火热的“卖方市场”时，购房者、开发商均愿意以高价买卖房屋。一方愿买，一方愿卖。虽然开发商和代理销售企业在一系列操作中可能存在不妥之处，但并不影响买卖双方的意思自治以及房屋买卖合同的效力。
记者了解到，该案审理终结后，海盐法院已向海盐县住建局、海盐县市场监管局、海盐县税务局发出了司法建议，希望打造更加“透明”的销售模式。
【故事三】
一份打印遗嘱，引发三姐妹对簿公堂
“本人因年老体弱、多病，故将身后事交代一下：本人一套房屋产权等我百年后全部归于二女儿继承……”一份2012年的打印遗嘱，没想到在近期引发了三个亲姐妹在嘉善法院法庭上的唇枪舌剑。
李氏三姐妹的父亲早年病逝，母亲王某于2001年在嘉善购置了一套房屋，登记所有权人为其个人。2012年11月，王某立下一份打印遗嘱，表示上述房产归二女儿继承。同年12月，王某离世。
如今，这套房屋被列入拆迁范围，二女儿一纸诉状将大姐、三妹告上法院，请求确认母亲王某2012年所立遗嘱为有效遗嘱，且要求对案涉房屋享有唯一继承权。
根据二女儿向法庭举证的“遗嘱”，上面有王某手写签名捺印及书写“以上内容属实”字样。该遗嘱左下角有案外人“雷某”手写签名。
然而最终，嘉善法院认为这份打印遗嘱无效！
以案说法：
《民法典》第一千一百三十六条规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。《民法典》施行前，遗嘱人以打印方式立的遗嘱，当事人对该遗嘱效力发生争议的，适用《民法典》相关规定，但是遗产已经在《民法典》施行前处理完毕的除外。
本案中二女儿以打印的遗嘱要求确认该房屋为其一人继承，而该打印遗嘱据二女儿陈述为其本人向打印店工作人员陈述后由打印店工作人员打印，仅有一名见证人签字，不符合打印遗嘱的要件，也不符合自书遗嘱和代书遗嘱等遗嘱形式，房产应按照法定继承来分割。也就是说，王某名下该房屋由三位女儿共同继承，三人各继承并享有该房屋三分之一的份额及相应拆迁权益。
此案判决后，双方表示服判息讼，均未提出上诉。
来源： 读嘉新闻客户端 文字记者：钱姬霞 通讯员：彦明 善法 编辑：王晓晔 责编：鲍嘉
