洛阳律师|洛阳合同律师|河南蓝锐律师事务所曹梦清律师

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2017年11月11日，原告张某与被告李某签订《房屋租赁合同》，约定原告张某承租李某位于洛阳市××门面房3间，一年租金36000元，租赁期限为十年。合同签订后，张某当场给付半年房租18000元。2017年11月24日，原告张某发现自己承租的房屋上被写了“拆”字。其当即联系被告李某，经双方了解情况后得知承租房屋系违章建筑需要拆除。原告张某要求被告退还租金，被告认为拆迁是政府行为与自己无关，拒不退还，无奈原告诉至法院。

洛阳律师|洛阳租赁合同律师|争议焦点

1、 被告李某是否对房屋即将被拆迁知情？

2、双方签订的房屋租赁合同是否有效？

洛阳律师|洛阳租赁合同律师|法院判决

一、原告张某与被告李某签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告李某于本判决生效之日起五日内退还张某租金18000元。

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原被告双方签订的租赁合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题适用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉出租房屋属于违章建筑至本案庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，且已被政府相关部门拆除，故依据上述司法解释的规定，原告张某与被告李某签订的《租赁合同》应为无效合同。

被告李某应当返还张某已支付的18000元房租。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，双方签订的《租赁合同》因违反法律规定属于无效合同，对于被告李某已经收取的18000元房租没有法律依据，因此应当予以退还。