时间：2022-12-22 10:23:49来源：法律常识
作者：苏士中 汉盛律师事务所 合伙人 律师
导读
在上海，虽然拆迁安置房的转让受到限售期的限制，但由于拆迁安置房的价格往往比同区域同地段的商品房要低，因此越来越多的人加入到购买该类房屋的行列。近几年，房地产的上涨幅度较大，面对巨大的房屋价值，拆迁安置房买卖合同纠纷日渐增多。基层法院受理的拆迁安置房买卖合同纠纷呈现了井喷式态势。作为买受人，最为关心的是如何安全的将安置房过户至自己名下。而在过户之前，安置房遭遇他案查封无疑是缠绕买受人的梦魇。
一、拆迁安置房遭遇他案查封
2010年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号），被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房，下同）允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年。（大产证和拆迁安置补偿协议同时满3年亦可）。当购买的安置房屋具备过户条件但出卖人拒绝配合办理过户手续时，买受人不得已诉诸法院。
在买受人起诉到法院要求出卖人配合办理过户手续时，有可能会出现拆迁安置房已被其他案件查封在先的情形。被查封的情形既包括安置房已取得小产证，也包括仅取得大产证（暂时登记在开发商名下）尚未取得小产证。前面的查封是正式查封，后面的查封是要求开发商协助查封，两种查封均起到阻碍房产过户的作用。遭遇查封的原因可能有多种，包括但不限于借贷纠纷、合同纠纷、侵权损害赔偿纠纷等。
二、救济途径
在房屋买卖合同履行过程中，针对他案的查封并非没有救济途径。买受人可以在他案强制执行环节提出执行异议之诉。提出执行异议之诉的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
通过分析这两个法条可以发现，买受人想要在执行异议之诉中获得支持，其条件是严格的。尤其是在购买拆迁安置房这类有特色的房屋时，买受人是否存在过错，这一问题在司法审判中并没有统一的裁判意见。
三、裁判规则的梳理
1、案号：（2016）闽民申1361号
在福建高级人民法院审理的张顺典与卢丁金及张永杰执行异议之诉一案中，审理法官认为：拆迁安置房买卖合同订立在先，且合法有效。房产未能过户的原因不能归责于买受人，买受人不存在过错。据此支持买受人的执行异议之诉。另案解除了对涉案安置房的查封，法院判令出卖人协助办理过户手续，买受人的购房目的得以实现。
2、案号：（2015）浦民一（民）初字第46490号
洪涛购买的拆迁安置房在符合交易过户条件时，诉诸法院要求出卖人办理过户手续。但向房地产交易部门查询获悉，涉案房屋已被另案查封。洪涛不得不向查封法院另外申请异议。经审查后，法官认为由于原告购买的系争房屋是安置房，过户时间有一定限制条件。原告对系争房屋在限制过户期间权利可能被限制应当有预期，但原告仍予购买，为此，原告对于系争房屋未能办理过户存在过错。从而对原告洪涛的执行异议之诉不予支持。
3、案号：（2016）沪0117民初10319号
法院观点：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告陆纪云之间并未订立书面的买卖合同，且原告明知系争房屋系动迁安置房，三年内不得上市交易转让，故其对系争房屋未能办理过户登记存在过错。综上，对原告提出的执行异议，法院不予支持。
4、案号：（2018）沪0113执异16号
原告魏某某、殷某某与被告贺龙强就位于松江区的某拆迁安置房签订了房屋买卖合同。原告按照合同约定支付了房款，被告将房屋交付原告，原告对房屋装修后入住。
另外由于被告贺龙强与案外人林玲存在借贷纠纷，林玲诉请法院，双方达成调解。但贺龙强没有按照调解书履行，林玲向法院申请了强制执行。法院依法对贺龙强名下的该拆迁安置房查封。
鉴于安置房存在查封这一过户障碍的情形，魏某某、殷某某向执行法院提出执行异议，请求解除对安置房屋的查封。
法院观点：根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条对登记在被执行人名下的不动产提出异议。
法院于2017年8月22日对系争房屋采取查封措施时，被执行人贺龙强为系争房屋的权利人，故法院的查封措施并无不当。案外人魏某某、殷某某向本院提出书面执行异议，称系争房屋已由其向被执行人购买，并已付清大部分房款，且已实际入住系争房屋。对此法院认为，系争房屋的性质为动迁安置房，3年内不得抵押、转让，对此案外人提出的房地产定金及买卖协议和上海市不动产登记簿上均有明示，故案外人对此应是明知的，但其在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，对此应承担相应的过错责任，况且其至今未将剩余房价款交付执行，故案外人提出的执行异议依据不足，法院对此难以支持。法院驳回案外人魏某某、殷某某的异议请求。
5、案号：（2018）沪0117执异34号
法院观点：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异某，符合规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
本案中，案外人胡某某在查封之前，即2017年9月29日之前已与被申请人徐勤华签订了《房屋买卖居间合同》就系争房屋的买卖达成书面合意。根据系争房屋的装修合同及水电费缴费记录，案外人于2017年8月开始对系争房屋进行装修并实际入住。案外人胡某某亦已支付了全部2,400,000元房款。故案外人已满足了排除执行的前三项条件。
关于案外人胡某某是否应当就系争房屋未能过户承担过错责任的问题。本院认为应当从两方面予以考量。
一方面，系争房屋为动迁安置房，对房屋过户时间有一定的限制条件，即产证未满3年的，但动迁安置房的房地产开发企业取得产证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿协议满3年的，在办理产证后可以转让。根据前述规定，本案系争房屋的限售期应当于2017年8月25日结束。本案中，系争房屋的司法查封时间为2017年9月12日，在系争房屋禁售期结束之后。而案外人胡某某与被申请人徐勤华在居间买卖合同中约定于2017年8月28日前办理系争房屋的网签及后续手续，可见案外人胡某某对系争房屋的权利状态已经尽到审慎了解的义务，系争房屋未能及时过户系因被申请人徐勤华下落不明，而非案外人刻意规避政策所致。
另一方面，案外人胡某某在约定的过户时间已到，被申请人徐勤华拒不配合履行合同的情况下，在合理的时间范围内即向法院就房屋买卖合同的继续履行提起诉讼，此应当视为案外人为某某的履行的积极行为，亦不应视为其存在过错。
综上认为，案外人胡某某对涉案房屋提出的执行异某于法有据，法院予以支持。最终法院裁定中止对安置房屋的执行。
通过梳理上述司法判例可以看出，上海区域法院的倾向性裁判观点为：
拆迁安置房在满足交易过户条件（即小产证满3年或者大产证和安置协议同时满3年）之前被司法查封的，法院对拆迁安置房屋买受人提出的执行异议不支持；
拆迁安置房在满足交易过户条件之后被他案司法查封，买受人同时满足以下情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。针对此情况，法院倾向于支持买受人的执行异议。
四、意见和建议
为了保障安置房房屋买卖合同的履行，维护稳定的交易关系，本律师建议买受人注意以下几点以规避相应的风险：
1、签订拆迁安置房买卖合同之前严格审查出卖人的拆迁安置协议、安置房屋调配单、房屋预售合同。其中从安置协议中可以获悉被拆迁人和被安置人的主体以确定出卖人的身份，从安置房屋调配单可以知道安置房屋准备登记在谁的名下，由此可以大致判断未来安置房屋所登记的产权人。房屋预售合同表明家庭成员就安置房屋做了分配约定后，由确定的人员与开发商签订买卖合同，未来房屋的产权亦会登记在签合同人的名下。上述三份材料会出现在拆迁安置补偿的不同时期，买受人可以结合安置房屋所处的阶段分别要求出卖人出示。上述材料的原件在买受人支付房款的同时应当要求出卖人交给买受人保管。
2、在签订买卖合同之前尽可能多的了解出卖人的家庭成员情况及家庭成员有无对外举债、是否有赌博或吸毒的恶习。出卖人与买受人签订买卖合同时，合同的相关条款需要具体明确，尽可能约定详尽的条款，可以考虑约定较重的合同违约条款。出卖人根据拆迁安置协议的被拆迁人和被安置人所确定的人员，要求这些人员均在出卖人处签字确认。家庭成员包括未成年子女的由父母代签。
3、在买受人支付房款的同时要求出卖人交付房屋，交付占有后买受人根据合同约定可以装修装饰。在整个安置房买卖合同中，实际交付占有房屋对买受人而言具有举足轻重的地位。占有房屋后及时缴纳相关的水电煤费用并保存好相应的单据。
4、按照约定履行自己的合同义务，不出现违约情形，尤其不能出现赋予对方单方合同解除权的情形。买受人还应当密切关注政府调控政策的规定，尤其是自身限购情况是否发生变化。
5、在等待过户的期间内，出卖人应关注出卖人的相关动态，可以将安置房屋出售的消息告知邻居、物业和居委会，防止出卖人出现“一房两卖”情形。买受人还应及时了解小区房产证的办理情况，第一时间督促出卖人协商办理产权登记，督促出卖人将房屋产权证书移交给自己。
6、在拆迁安置房满足交易过户条件时，及时督促出卖人办理过户手续。一旦发现出卖人有拖延过户的意思或明确有毁约的意图，应及时起诉到人民法院请求判令出卖人履行过户手续。在起诉的同时申请财产保全，争取到首轮查封，查封措施可以防止出卖人设置抵押或将房屋再转售给他人。
拆迁安置房正是有着价格较低的特点才深深吸引了人们的眼球。利益与风险是相对应的。买受人只有熟悉拆迁安置房的特性，在交易的各个环节中把控好风险，才能买到心仪的房产。
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本文作者简介：
苏士中 ：汉盛律师事务所合伙人、律师苏士中律师，毕业于华东政法大学，硕士研究生，现任上海汉盛律师事务所合伙人，中级律师，浦东新区特邀律师调解员。曾就职于三一集团（股票代码：600031），担任上海事业部法务部负责人，为集团20余家分（子）公司提供法律支持。在多年的工作和执业过程中，苏士中律师在合同法、公司法、股权转让、金融、房地产、建筑工程等法律领域积累了丰富的经验，擅长处理企业之间的诉讼和仲裁纠纷。在上海、北京、长沙、天津、石家庄、成都、南昌、重庆、郑州、广州、内蒙古等地成功办理多起典型争议案件。
