时间:2022-12-24 11:05:24来源:法律常识
买卖房子是人生中的大事。二手房交易中,签约是一个重要的流程。二手房买卖过程繁琐,买房在签约需要注意很多细节。为了避免买房犯错,尤其是在最关键的签约阶段,买方在签约时有一些细节问题需要注意,购房者千万不能大意,否则钱没了房没买到,哭晕在厕所。
大家好,我是子安。我以100套房子的购房经历告诉你,买二手房签约注意事项。
本节思维框架
一、核实卖方身份,选择可靠中介
二、房屋是否允许买卖
三、必须做产权信息调查
四、合同要正规,条款要明晰
五、谨慎付款和房产交接
六、要保留所有的证据
今天讲买房签约的全流程讲解,让我们签约不留任何的隐患。
反思:
1、你是不是买房的过程当中整个过程都是被中介引导的,而自己是蒙逼的?
2、你是不是买完了以后才发现被中介和业主联合起来坑了十几万?
3、你是不是给了钱以后才发现你买的房子是被法院查封的?
4、你是不是整个过程只会签字,啥都不懂?
我相信大部分年轻人都有类似的经验。还没买过房的年轻人,也担心自己以后会有类似的经历。接下来我就给大家讲二手房签约过程中的注意事项。买房对于大多数普通人来讲,都是人生的头等大事。
而购买二手房和购买新房是完全不一样的。新房主要跟开发商打交道,而二手房打交道的地方就多了,中介、房东,还有中间各个环节需要评估的、银行的、贷款的,其中最怕的就是吃亏。
买二手房注意事项非常多,一不小心就会掉到坑里去,甚至惹上官司。所以,我今天给大家整理好了买二手房的注意事项。这章稍微比较烧脑一点。
一、核实卖方身份,选择可靠中介
如果是个人,就要看身份证;如果是中介,就要选择一定信誉度的中介。中介是房屋交易的第三方,确保支付钱以后能够顺利的过户。过户过,房款能够顺利两清。
正规中介机构必须具有两证:
1、工商部门---营业执照;
2、房屋土地管理局---中介代理资质证书;
二、房屋是否允许买卖
核实房屋是否允许买卖?
1、确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法;
2、特殊单位:军产、院产、校产的公房。这种单位不一定上市,但允许私底下交易。
3、房产证、身份证、签署合同人需统一;
4、基本信息以房产证为准。各项信息一定认真填写,特别是面积信息一定要认真填写。赠送的面积在合同的其他条款注明。
三、必须做产权信息调查
核对产权人的名字和房主是否是一致的。产权的性质、内容包括面积、地址以及标准价的分配比例。如果有共有产权不同意,买卖合同是无效的。
所以,在签合同之前,需要核对以下信息:
1、必须做产权调查,到底该下有几个产权人,必须所有产权人要么到场签字要么有合法委托书;
2、婚前财产一人签字即可,婚后财产需要两人到场或增加条款。如果一方不能到场,必须在合同里注明:该房源夫妻双方另外一方身份证号码多少是知悉这个情况的,知悉这个房子要卖给谁,以什么价格,并且对合同和买卖的事实没有任何争议。如果有争议,由签约方的卖方承担全部责任。这样写上,就能规避这个问题。
3、验看正本、查询产权证的真实性。
4、产权性质:成本价房、标准价房、经济适合房;
成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%;
优惠价房、标准价房不能直接上市交易,需变更成本价=当年成本价×建筑面积×6%;
四、合同要正规,条款要明晰
一般合同上中介机构提供。如果是私底下自己交易的,可以从网上下载比较正规的二手房买卖的合同,然后双方再协商合同细节。如果对合同有异议可以做修改。在签约之前所有的修改都是OK的。
如果合同是由卖方提供的,一定要核实清楚卖方是否在合同里做了一些修改,你可以提出自己的意见和看法。还可以写出备注的条款。
一份正规的合同需要注意哪些事项:
1、关键性的承诺,一定要体现在合同里。
合同的必备条款:包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等。
2、明确房款付款方式和时间。
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式。
房屋总价的5%是暂扣款。一切与钱有关的内容都要写进合同。
3、明确违约责任。
每项主要义务都要有一一对应的违约责任;
4、定下具体数额的违约金;
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费;
5、注意霸王条款
逐字逐句搞清楚条款,隐藏霸王条款如违约责任不对等,或延期交房没有任何的责任等。
6、明确户口迁出的时间。
学区房尤其谨慎。违约一天,按多少金额来支付。
房屋交接的时间和条件,相关费用(物业费、电梯费、水、电、气等费用)交房之前由卖方支付,交房之后由买房支付,必须写进合同。
五、谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成。
1、资金监管。由银行来做资金监管,监管产权过户。冻结买房资金,过户完成后解冻资金。这是最安全的方式。
2、买卖双方开共同账户。
二手房在哪些情况下是不能过户的:
1、房产证被抵押在银行的情况下。这里是抵押给银行;
2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下;
3、房屋被查封的情况下;
4、经济适用房未满五年的情况下;
5、未解除抵押的房产。这里是抵押给个人。
六、要保留所有的证据
买卖二手房过程复杂而漫长,白纸黑字签了,只有没有过户,房东都是有可能毁约的。一开始保留所有的证据,包括所有的约定,录音。一旦发生纠纷,就有可能维护自身的权益。过户是购房过程中非常重要的一环,一套房子真正过完户,才真正属于购房者。二手房购买过程中,注意事项非常多。可以选择律师来协助交易,可以降低交易风险。
子安曾经跟所有人一样有一份稳定的工作。上着班,领着稳定的收入,持续了六年的时间。现在我是子安买房笔记的创始人。在过去五年的时间内,我用个人的方法买了100套房。我管理的白领公寓有上千间。2004年开始在大学的时候,我就开始看《富爸爸穷爸爸》罗伯特清奇的书。到2017年,我终于见到罗伯特清奇他本人,并且跟他同台演讲,一同在现场教授1000个人,用我们的方法走向财务自由之路。