时间：2022-12-24 20:41:47来源：法律常识
半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
作为业主的“管家”，物业在城市小区当中的作用不言而喻，遇到问题寻求物业的帮助也成为了业主们常常选择的一种途径。但是，所有的问题都该物业来管吗？认为物业达不到自己的要求，就拒绝支付物业费的情况合理合法吗？9月13日，半岛问法热线聚焦“物业纠纷”，山东德衡律师事务所执业律师、联席合伙人施蕴涵和北京德和衡（青岛）律师事务所合伙人张扬律师用专业的法律知识为来电市民们答疑解惑，对有关物业费等敏感而又热门的问题进行分析，为市民做出准确判断提供了思路。
上午9时30分一到，两部热线电话就此起彼伏地响了起来。市民李先生来电称，自己因为拖欠物业费被物业公司给告了，李先生觉得委屈。“我的房屋是精装交付，存在质量问题，最主要的是卫生间防水和瓷砖的问题、厨房下水倒流问题，物业对卫生间防水和瓷砖问题进行了维修，现在仅是勉强可以使用，其他问题没有维修。”李先生觉得，房子没有修好，他可以拒绝支付物业费呢。
接到李先生来电并了解详情后，施蕴涵律师进行了专业分析。“小区业委会与甲物业服务企业签订的《物业服务委托合同》合法有效，李先生作为业主，应按约定履行相应的合同义务。”施律师表示，“至于李先生提出的房屋装修质量问题，业主应以正当方式向正当义务主体进行维权，不得以拒绝交纳物业服务费的方式替代维权。”
施律师提醒，业主在维权时应当分清义务主体，若房屋交付即存在质量问题，业主应当向房屋开发建设单位主张权利，物业服务企业如果已尽到物业服务合同约定的义务，则不应对此承担责任，业主也不得因此拒付物业服务费。
当天接线过程中，不少市民在关注物业费的问题，张扬律师也接到了市民王先生的来电，王先生同样因为拒交物业费被小区物业起诉了。“我认为我们小区物业提供的物业服务存在质量问题，小区存在违建、摄像头失效、垃圾未及时清理、门禁系统失效等问题，我们反映之后，也没有整改到位，因此我觉得物业费交得不值。”
“根据王先生介绍，我们认为，物业服务企业提供的物业服务存在一定瑕疵，但在整体物业服务上并不存在重大瑕疵，不至于影响到业主的基本生活质量，不能认为构成根本违约。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益。”律师建议，王先生应按照约定标准交纳相关费用，或者召开业主大会选举业委会，从而更换物业公司。
物业纠纷主要集中在哪些方面？与物业产生纠纷后业主该如何维权？根据当天的来电情况，记者对物业纠纷相关问题进行了整理，并请律师进行了分析解答。
张先生是青岛市南区某小区业主，于2018年购买了该小区住宅一套，张先生要求该小区物业服务企业公示自该物业服务企业进驻小区之日起至今20余年的公共收益情况遭到拒绝，物业公司认为，张先生从2018年入住该小区，只能查看2018年以来的公共收益。张先生询问，物业公司是否应该公开入驻以来的公共收益。
律师说法：张先生自2018年取得房屋权属证明，作为业主主张公开小区公共收益情况，符合《青岛市物业管理条例》第六十条第五项之规定，物业服务企业应该向张某提供2018年至今的业主共有部分经营收益代管情况。《青岛市物业管理条例》第六十条：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息：……（五）业主共有部分经营收益代管情况；（六）其他应当公示的信息。”因此，物业服务企业在日常管理中，应当对业主共有部分经营收益代管情况及时如实公示。
刘先生将轿车停放在小区外面，该处为小区安放消防设施的位置，并非停车位。第二天早上，刘先生发现涉案车辆被小区外墙脱落的砖块砸中。找物业公司索赔，物业公司承认车辆受损是小区外墙脱落的砖块砸中所致，提出外墙维修应由开发商负责，今年雨水较多已经开始进行维修，只是还没有维修到刘先生车辆所在外墙，且已经张贴相关警示标志，因此物业不应该承担责任。刘先生询问，自己到底应该找谁担责。
律师说法：依据现行法律规定，作为物业服务企业，负有为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务义务，小区外墙属于业主共有部分，其日常管理维护属于物业服务的范畴。因此，如物业公司疏于对外墙的安全管理而造成业主财产损失，且又不能证明自身已履行维护管理职责的，则须承担相应的法律责任。刘先生违法停车具有一定过错，也应承担一部分责任。
鲁先生在负一楼有一间储藏室，储藏室外面是一个污水坑，一到下雨天污水满坑，就会渗透到鲁先生的储藏室，而鲁先生多次和物业沟通，物业也来维修过，但是没有从根本上解决问题，鲁先生想问，是否需要业主自行跟建设单位来沟通，相关损失应该由谁来承担。
律师说法：鲁先生可以直接与物业沟通，由物业向建设单位进行反馈，派人来进行维护和修理。如果有损失的话，鲁先生可以保留好受损的证据，与建设单位进行沟通，要求建设单位进行赔偿。
董先生住在15楼，楼上有个平台，邻居在平台上建了一个小房子。结果这个小房子没有做管道，小房子的水就会沿着外墙一直往下流，对他造成了影响。董先生找物业反馈，物业下达了整改通知书后再无其他动作，董先生咨询，自己是否可以不交物业费，这个问题自己应该如何解决。
律师说法：董先生可以向三个地方主张权利。首先是向物业管理单位反映，物业管理单位经查实之后，可以要求这个楼上业主进行整改，但是缺乏强制力。第二是可以向城管反映，如果说楼上的平台建了房子与该楼做竣工验收时的规划图纸不符。那么，城管可以发出整改通知，要求楼上业主进行整改，在法定期限内不予整改的，城管可以进行强制拆除。另外，对于邻居对董先生造成的损失，董先生可以通过民事诉讼的方式向楼上业主主张权利，要求恢复原状赔偿损失。
关于物业费，律师认为如果物业尽到了管理职责。如董先生所说，楼上平台确实由楼上邻居擅自搭建，物业给予了整改通知。那么，在这种情况下，物业已经尽到了管理义务，董先生不能以不交物业费的方式对抗。
刘先生反映，自己小区的物业要进行一项建设，征求业主意见发放了选票，但是自己发现小区物业弄虚作假，伪造业主的签字，该怎么办？
律师说法：如果刘先生掌握了相关证据，可以向物业所在地的街道办和物业办反映，由这些机关来对是否存在假票的情况进行核查。
顾女士反映，自家所住的小区安全通道被邻居堆放的杂物堵塞，多次向物业公司反映，但是一直没有消除这个安全隐患，因此她想通过拒绝交纳物业费的方式给物业施压，她想知道自己占不占理。
律师说法：顾女士不能以此为由来拒交物业费。因为物业公司只有管理权，没有执法权。在这种情况下，顾女士可以反映给城管部门，由城管部门出面来清除安全通道的杂物。
市民冯先生来电咨询，自己的车辆被高空抛物砸伤，导致天窗受损，但是由于找不到侵权人，自己是否可以主张物业服务公司承担一定的责任。
律师说法：这种情况下，主要是看物业是否尽到了合同约定的物业管理义务以及安全保障义务。比如是否已经在小区的显著位置做到了相关提醒，是否已经提供了相关的防护措施，如果物业已经尽到了这个合理的注意义务和管理义务，物业是不应当承担责任的，反之，物业应当承担一定的赔偿责任。
案件回顾：购房人杜某购买某项目商业网点房一栋，房屋面积600余平方米，商业网点物业费收费标准为每月6元/建筑平方米。物业公司要求杜某交纳自2019年7月至2020年6月的欠费。杜某称该期间该商业网点空置，故无需支付物业费，杜某对此提供电费明细予以证明。经法院查明，物业合同中未对空置房屋交纳物业费的标准作出明确约定。
法院裁判：法院认为，物业合同合法有效。物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，杜某应当向物业公司交纳物业费。案涉房屋在此期间处于空置状态，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十七条之规定，酌定物业公司按照合同约定的60%收取物业费。
律师意见：《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
案件回顾：2020年1月，A业委会将B物业公司诉至法院，理由是物业公司侵占了小区2014年至2018年的公共收益。B物业公司提供证据显示，2014年至2018年小区公共收益收支情况表每年都公示，且每年该表都经过了业委会主任的签字确认。B物业公司认为没有侵占小区业主的公共收益。
法院裁判：法院认为，小区2014年至2018年公共收益收支表中，对公共支出予以明确，且经业委会主任签字确认，该支出从公共收益部分扣除，符合法律规定。若业委会认为账目不清，主任存在未征得业主或业主大会同意擅自处分小区公共收益等问题，可以要求业委会成员对相关账目进行说明，也可以依法对其进行审计。最终，法院判决驳回了A业委会的诉求。
律师意见：本案的争议焦点在于业委会主任的签字是否有效。结合本案，业委会主任分别在2014年至2018年的小区公共收益收支情况表上签字，且B物业公司每年均将该表在小区内进行了公示。如果小区业主认为业委会主任没有权利代表全体业主签字，没有经过业主大会就不能对公共收益收支情况做确认，那么小区业主应当及时、明确、正式地提出反对意见，明确不认可业委会主任的签字效力。但事实上，本案中小区业主一直没有提出异议，直到2020年1月才提起诉讼，最终的结果就是业委会败诉。
从本案中可以看出，对于物业公司而言，为了尽量避免法律风险，物业公司可以要求业委会成员在处理有关小区业主共同决定的事项前，提供经过了业委会或者业主大会授权的资料。而对于小区业主而言，要对小区公共收益保持足够的敏感度和关注度。其次，对于需要小区业主共同决定的事项，尽量根据客观情况进行共同决策。最后，对于未经过共同决策程序就签字盖章的事宜，务必及时提出书面异议，明确表示不认可该签字盖章。
