二手房买卖看似简单，实则在交易过程中隐藏着巨大的法律风险，所以我们在签订《二手房买卖合同》时一定要慎之又慎，毕竟房产价值高，一旦发生纠纷，消耗巨大精力不说，往往会造成几万甚至几十万的损失。

今天，我们就来梳理一下，二手房交易中常见的法律风险，并针对这些风险提出专业的建议，供大家在面对二手房交易时作为参考。

风险一：要特别关注“一房二卖”的问题。

1."一房二卖"下的多份合同均为有效，除非构成"恶意串通损害他人合法权益"。这里的"恶意串通损害他人合法权益"，是指买受人不仅明知这份买卖合同的存在，还存在损害他人在先权利的恶意。

2."一房二卖"下的履行顺序。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第15条对此作出规定∶审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

风险防范提示：

从买受人的角度，为避免"一房二卖"，应尽快办理过户登记。如暂不办理过户登记，则应考虑网签备案、实际占有使用房屋，并将房产相关凭证、发票等保管在自己手中。

风险二：是否涉及夫妻共同财产？

涉及夫妻共同财产的房屋，除非善意取得，否则一旦没有签字的一方主张夫妻另一方无权处分，其有权要求返还房产。而买方主张善意取得，证明难度是较大的，司法实务中也不好把握。所以，无论如何，对于夫妻共同财产，只由夫妻一方签署合同，买受人会有很大的风险。

风险防范提示：

1、只要出卖人已婚，建议无论是否夫妻共同财产，均要求夫妻共同签署二手房买卖合同，这最为稳妥；

2、如果房产证上登记为夫妻双方共同所有，或明知是夫妻双方共同所有，则必须要求夫妻双方都签字；

3、如果出卖人声称其无配偶，应由其出具单身承诺，并可考虑由当地居委会盖章予以证明，这主要是证明买方的“善意”且已经履行了合理的审查义务。

4、尽快办理产权过户登记手续，这是适用善意取得的前提，切记！

风险三：有无优先购买权人？

根据《民法典》合同编726条的规定，房屋承租人对房产出售具有优先购买权，另外，按份共有人也存在优先购买权。

风险防范提示：

如发现存在以上情形，应由承租人、共有人书面确认放弃优先购买权或者书面表示对此次房产出售无异议！

风险四：买卖房产是否属于经济适用房？

1、购买经济适用房5年内的，买卖合同可能会认定为无效。实践中，个别购买不满5年即转让给他人，关于买卖合同效力是否有效，有法院判决有效，也有法院判决无效的。但无论如何，购买5年内的经济适用房仍有一定风险，至少短期内不能过户。

2、购买经济适用房满5年的，需要向政府交纳土地收益等相关价款后，方能取得完全产权。

风险防范提示：

1、约定好一旦合同被认定为无效或被政府收回房屋时的退款、善后措施等；

2、约定好向政府交纳的土地收益款的承担，由谁承担，约定清楚。

风险五：买卖房产是否设定居住权？

居住权是《民法典》新增的用益物权，设定居住权的住宅仍然可以转让，法律上也没有规定居住权人享有优先购买权，也无须居住权人同意。

但是，住宅的买卖不影响已经设立的居住权。

因此，对于买方来说，如果所买房屋已经设立了居住权，那么这一风险必须考虑。

风险防范提示：

一是考虑住宅价值所受的影响，并且要求卖方解除居住权；

二是在购房之前与居住权人协商，付出一定代价以注销居住权。

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