时间：2022-12-31 14:51:21来源：法律常识
片区发展蒸蒸日上、楼价稳涨不降、特惠房数量有限、优质户型难得一见、抢房业主多如牛毛……无论刚需置业族还是随机看房者，面对优势叠加的项目、售楼处紧张又热情的氛围，难免会冲动，付款入手买房。
作为特殊商品，采用预售制销售的房子很难像百货零售品一样实现退换货、拥有商家厂家承诺的三包服务。购房的一时冲动，业主所付出少则2万元的定金，多则高达数百万元的总房款。然而，只要业主交钱定房选房，无论是何原因再想退房退款，却会难如登天。对此，业内人士表示，置业者在买房前还是要多方对比，谨慎交付定金。
无法贷款 退定金成难题
如何锁定房源，置业顾问频频给不具备购房资格的刘先生支招。但是折腾了五个多月，刘先生既没买成房子，定金也退不出来，急得全家四处托人摆平这件棘手的事儿。
2019年春季，在身边朋友的鼓动下，省城太原刘帅先生频频去晋中市看房。相比太原14000元、15000元的楼价，万元出头即可在晋中市中心城区选套配套不错的高端住宅。“因为有太原项目作比对，晋中市名企开发的大盘非常有诱惑力。”参观过多家楼盘之后，刘先生锁定了一家名企楼盘。按照置业顾问所说，晋中的项目不限购，车程距太原龙城大街也仅15分钟，楼盘内超过三分之一的客户来自太原。
交过2万定金之后，刘先生得到置业通知，称其爱人存在金融不良信用记录，不能贷款，刘先生要么付全款，要么更换亲朋名字。不想错失良机的刘先生只好求助于哥嫂，以哥哥的名义买房。刘先生的哥哥办理完更名手续之后，全家等待办理贷款付首付。
然而，令人没想到的是，刘先生的哥嫂在太原购房贷款超过两套，按照央行认贷不认房的政策，刘先生的哥哥也不能办理房贷。接到通知的刘先生买房欲望开始动摇，但置业顾问又给刘先生支了一招，称等有其他客户看中这套房子，办了更名交了定金，再将定金退给刘先生即可。
今年9月，置业顾问致电刘先生称，因为他没有交首付，集团对这套房子“踏定”，刘先生要么全款付款，要么再找一位可以办贷款的亲朋继续接盘。而对于刘先生想退房的要求，置业却称2万元的定金不给退。
“本来买房意愿很强烈，但是办不了贷款，就不能买了。可在置业顾问的不断引导下，结果变成了退不了房，也退不了定金。”刘先生不甘心就这么算了，依然在退房退款的路上奔波着。
无独有偶，两年前在省城某承诺无理由退房品牌楼盘购房的王女士也深深地领教了退房退款之难。王女士交了首付之后，家中出现变故，急需办理退房，腾出一笔巨款。当初买房时，售楼处要求业主交了定金一周之内，必须交齐首付，否则房子卖给别人还不给退定金。
但到了退房的时候，王女士在提交退房申请之后近一年才拿到50多万元的退款，其间她向楼盘及对接人员催过无数次，得到的答复是正在走流程。等王女士拿到退款，家中等着救急的事儿已过去好一阵。王女士称，退款过程特别不爽，开发商的强势和单方话语权让她无可奈何，业主除了等就是等，什么也做不了，所谓的向客服投诉、向政府相关部门反映情况都是徒劳。
退房退款 业内最抵触业务
“房企营销口所有成员的收入都与业绩挂钩，卖了房的人发奖金，卖不了房的被淘汰，卖了房有退房的被扣钱。”多位从事地产营销策划的资深人士告诉记者，营销团队的奖罚制度不仅针对售楼处置业顾问，还波及到案场经理、品牌策划、代理公司、营销经理、营销副总等。一个项目的营销团队没完成销售任务，公司分管营销的副总都得另谋出路，要么整个房企或楼盘都会因为没有进账，财务周转不良，可能黄掉烂尾。
记者希望通过与置业顾问的沟通，了解退款难的种种原因。但在长达两周的采访期间，没有一位置业顾问愿将自己着手的退房故事分享。
“做楼盘销售的最忌讳说退房，哪怕客户退房的原因与销售置业无关，这是职业耻辱。”一位地产销售策划告诉记者，以他们的楼盘为例，置业顾问卖出去的房子如果要退房，他会被扣除500元奖金；如果这位置业顾问单月退房客户不止一个，将会扣掉他当月所有销售提成；若连续多月都有退房客户，那他一定会被辞退。而且这个辞退原因一旦在行业内传开，只怕他再也没法做楼盘销售了。“这就是运气、磁场、风水不对，销售团队的扫把星啊。就像所有零售百货业，很在意每日是否早早开张。当然，销冠会成为众多楼盘抢争的人才。”
除了置业顾问会被扣奖金之外，其所在的销售小组、案场经理都会被扣钱被牵连。在销售管理层看来，置业顾问不断接到客户的退定，说明他的业务能力有问题，不能胜任工作。个别的退房还好说，销售团队一旦对客户退房要求有所宽容，影响的就是项目和企业的业绩和士气。
按照业内所说，上文提到的刘先生退房退款的波折，终究是置业顾问不愿被罚奖金，才不断主动给刘先生出招锁定房源，直到现在仍在逼着刘先生全款买房或者更名办理贷款。可对被求当接盘侠的人来说，不但要日后催要几十万元或者上百万元的贷款支付，还涉及家庭的购房贷款记录、金融信用记录，哪肯随意出手相助？
刘先生和王女士为了退房退款四处托熟人，期待通过找到房企高管来解决这个问题，“高管的答复是款已到了集团，退款得经过集团高层审批。这个审批到底走哪些流程、地方公司提还是没有提，批到何种程度，业主不得而知。”刘先生和王女士感慨，买房前置业顾问热情似火、滔滔不绝，退房就是爱搭不理、这也不知那也不知。
业内人士称，首先，签约和回款是楼盘销售团队每个月的指标，退房退款会影响回款目标的达成。第二就是实际经办过程中，业主要准备退款资料、写明充分理由，而业主无法贷款、被限购、凑不齐首付等原因，销售完全可以在付定金之前确认为无效客户。第三就是退房需要重新经过销售解锁、后台确认、财务退款这三个环节审批，如果涉及到第三方渠道销售，退款过程也得经过第三方的高层审批签字，各方已经获得的佣金得如数退还。有些公司退款审批要求走繁复的电子流程，过程非常漫长。本来就是销售的“错”，底层也不好向上级追问。
总而言之，退房对于销售及营销全体人员是出力耗时还有巨额经济损失的工作，更是评判销售员及销售团队业务能力的考核点。退房业主即便找到高层，面对繁杂的工作排期，对退房高管也是最不想完成的工作。
合情退房 同样阻力重重
记者调查了解到，在眼下楼市走热、楼价不断走高的情况下，业主退房退款略好办理一些。
业主以原价办理退房之后，销售团队将房子销售解锁，即可加价高价出让，按照销售额比例提佣金的置业顾问和销售团队，还能多挣点佣金或奖金。而在淡市、楼价处于下行通道之时，业主所退的房子就会砸到销售团队手中，再找下家难上加难。销售团队更担心，一户退房可能会引发业主大规模退房，这对企业的良性运作和品牌美誉极具杀伤力。
“所以，营销或销售团队卖房是大张旗鼓，退房却是悄悄咪咪。”业内人士张先生称，即便在楼市走热的情形下，业主办退房也是在定金刚交一两天之内。这笔费用，尚未算做应收款，核算到公司、集团财务报表之内，销售团队尚有短暂、小范围的管理协调能力。然而，无论是定金或是首付一旦核算到应收款，交付到公司或集团财务中，就很难办理退房退款。如果销售业绩已按比例核算成奖金分配给销售团队个人，业主再办退房退款更是不太可能。
某名企策划王经理告诉记者，房企强势严控退房退款、不接受更名，除了推进项目良性运作之外，也是为了防止内部人在旺市炒房、淡市退房，做乱市场价格。“一个烂盘的原因有很多种，但是价格混乱、销售周期长、销售团队不稳定是普遍特征。相反一个好盘一定为价格稳步攀高、销售蓄客期短、销售团队稳定。”这位王姓经理称，从法律的角度，也不支持业主退房。
记者咨询了省城资深房产律师，根据法律规定，不支持业主退定金，因为购房业主占据了销售资源，却不买房，房企二次销售会在回款、时机上面临风险。但有些房子办理退房，房企必须无条件办理退款。结合太原楼市实情，记者分析了一下这些退房情况，可谓各个理由充分，但操作可行性却极低。
比如，“开发商交房超过合同约定延迟期限”“开发商证件不全，买卖合同无效”“建筑质量严重不合格，导致房子出现重大质量问题”“购房者不知情的情况下，开发商变更了房屋户型设计、朝向、格局、面积大小超出了3%范围”“由于开发商原因，导致房产证（产权证）未办理”等。但开发商短期内给业主退房退款，前提是其手上有巨额现金流、认同自身问题、同时愿意给业主退款。
事实上，由上述理由构成的退房事件，在太原无一例外地全部出现过，结果多是以业主与房企先展开漫长的口水战，要么业主忍了没了下文，要么进入更加繁复漫长的起诉、取证、开庭、判决等司法程序。业主发现问题、提出退房，能在一个月内收到全额退款的案例可谓凤毛麟角。
“出现上述问题的楼盘多是中小房企项目，他们自身财务紧张，怎么可能业主说退房就马上退出钱来？”业内人士称，品牌房企为了规避上述问题，整个开发流程、质量监管相对靠谱。即便如此，在遇到问题时，也会想办法拖一拖，不肯轻易退房。
以延迟交房为例，房企会不断给施工方加压力，许多房子未达到理想交房条件就强行交房，引发交房后更强烈的业主集体维权事件。尤其是园林绿化、楼道、地下室、车库等公共空间的用材规格、交付标准和时间，品牌房企也不会将逐个细节明确到合同中，造成业主感觉交房不合格却找不到合同中的明确依据，吃了哑巴亏式的受骗感觉，让人痛彻心扉。
多位资深营销人士表示，置业者在买房前还是要多方对比，谨慎交定金。尤其在付款前，一定要到相关渠道核查自家的购房贷款记录、金融信用情况，家庭内部处理好付款相关事宜。置业顾问对业主家中的资产及债务情况及家庭成员关系并不了解，为业主能提供的可购房信息有限。按照业界惯例，业主定房之后，家中出现的任何矛盾问题和置业顾问无关，业主不交首付、不付尾款即视为单方违约。
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