租房子纠纷找律师，租房纠纷 律师

【业务背景】

某保险公司承租了XX先生一处房产作为办公场所。后由于市场房租大幅度上涨，XX先生认为原来合同约定的房屋租金过低，所以要求解除合同，自己承担违约金并屡屡到保险公司交涉。为此，法律顾问受托给XX先生发出《律师函》。

【法律文书】

律师函

XX先生：

本律师作为某保险公司的常年法律顾问，为维护您与该公司的良好合作关系，现受该公司委托，对您要求提前终止《XXX租赁合同》事

宜，特致函如下：

根据保险公司与您签订的《XXX租赁合同》，保险代理公司租用您的XXXA8-1308/1309/1310写字间，租赁期限自2011年2月24日至2015年2月23日。双方同时还约定：“本合同一经双方签章立即生效，未经双方同意，不得任意终止。”可见，在保险公司不同意提前终止合同的情况下，您单方要求以承担违约金为代价，提前终止租赁合同是没有合同依据的。

另外，根据《民法通则》第111条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等规定，对于一方违约，法律赋予守约方有权选择是继续履行合同，还是选择获得损失赔偿。法律并没有赋予违约方主动承担某些违约责任就能提前终止合同的权利。现在，保险公司选择的是继续履行合同，您就应当继续履行合同。所以您要求以承担违约金为代价，提前终止租赁合同，没有法律依据。

如果您因此与保险公司发生争议，您这一要求是一定不会得到法律支持的。这一点，您可以向法律人士咨询。既然您的要求无法得到法律支持，为维护双方既有的良好合作关系，法律顾问现发函请您冷静对待此事，以免给您造成不必要的麻烦甚至损失。

特此致函，请您理解。

2012年9月19日

【手记】

现实中有很多人认为，自己只要承担违约金，就可以随意解除合同。因而在很多合同履行过程中，有的当事人一旦认为原来签订的合同现在对自己不利，就以自己愿意支付违约金为由，要求解除合同，尤其是在合同约定违约金数额过低的情况下。但这种要求是违反法律规定的，除非合同中明确约定，当事人一方承担违约金后可以解除合同。理由正如《律师函》中所提到的，违约方承担违约责任的形式包括继续履行合同、支付违约金、赔偿损失等，守约方要求违约方承担违约责任的形式有选择权，违约方没有选择权。

不过，本案也给人们一个重要启示，那就是对那些市场因素变化比较大的合同，比如房屋租赁合同的租金等，最好明确约定守约方有权选择违约方承担违约责任的方式或者提高违约金数额；或约定违约方解除合同给守约方造成损失的，违约方还应当赔偿损失等，以尽可能地避免因当事人一方错误理解法律而发生争议。如果考虑到己方解除合同可能性比较高的，最好明确约定违约方承担一定违约金后，可以无条件解除合同，这样才有可能以承担违约金为代价解除合同。本律师函发出后，XX先生对相关法律知识也有了一个全新的理解，不再采取强硬的方式要求保险公司解除合同，而是经友好协商后适当调高了一些房屋租金，使得租赁合同继续履行。