时间：2023-01-01 12:03:28来源：法律常识
每到晚上，北京海淀区永靓家园小区门外的路边停满了车，而与一些小区停车位紧缺情况截然不同的是，永靓家园地下车库还有很多空位。部分业主冒着被贴罚单的风险将车停在路边，则是因为高租金。
永靓家园的停车问题并非个案，背后是新建小区停车位的一场博弈。既有超千元停车租金屡被叫停的前车之鉴，也有手握定价权的开发商打出“高价出租”这张牌，这是很多新建小区正在面临或将要面临的问题。而在业内专家看来，小区地下停车位是住宅配套，租金定价“既要合法，也要合理”。
一到晚上，永靓家园小区门外的路边停满了车，而其地下车库还有很多空位。图片来源/受访者供图
五六环间，永靓家园停车费1050元/月
均价37800元/平方米的永靓家园，让像邹小琴（化名）一样的很多年轻人、新市民实现了置业梦想。虽然地处北京西北五环至六环之间，区域配套还不完善，但是两居室总价仅需300多万元。
不过，从去年起，邹小琴和一些邻居因为停车的事开始烦心，买不起停车位，租金又高，只能晚上冒着被贴罚单的风险将车停在路边。因为停的车较多，不知从什么时候开始，马路边出现了一个明显的禁止停车的标识。
3月9日上午，新京报记者来到永靓家园，在有禁止停车的标识的路边并未看到有车辆。有业主告诉记者，当时是工作日的上班时间，一般业主不会将车停在路边，但到了晚上则是另一番景象，路边几乎停满了车。
邹小琴告诉记者，其所在的永靓家园56号院目前没有停车位出租，即使有车位，“产权停车位1050元/月（包括120元的管理费）”“人防停车位980元/月（包括120元的管理费）”的租金定价，也让她望而却步。在她看来，“这样的停车费，与周边居民区相差悬殊，非常不合理。”
新京报记者以业主的身份向永靓家园物业了解到，56号院的确没有车位可以出租，但是同样租金标准的58号院目前仍有个别车位出租，不过，租期只能到5月27日，以后怎么租？还有没有车位可以租？这些均需要等永靓家园开发商北京建邦中铁房地产开发有限公司的通知。而对于车位的租赁价格，物业工作人员表示，这也是由开发商确定，物业只是帮助办理租赁手续。
那么，开发商是如何确定车位租金定价标准的呢？3月15日，销售人员向记者表示，对此无法解释，他们仅是负责销售车位和仓储。而记者多次拨打开发商客服电话，一直无人接听。
作为位于北京五六环间的小区，2021年12月20日，开发商公布永靓家园停车费时，每月千元左右的停车位租金让很多业主大吃一惊。“当时，每天小区内大家在楼下遛弯时，谈论的都是车位的事。”邹小琴说。
然而，即便以这样高的价格租，也不见得能租到。2021年12月26日，开发商拿出90个车位出租（其中40个是人防车位），并且采用摇号的方式确定业主，而永靓家园整体车位数超过2000个，除了少量出租外，大部分用于出售。目前56号院已无可租的车位。
3月9日，新京报记者在永靓家园地下车库看到，车库设施与其他普通住宅小区并没有特别之处，也许是工作日的原因，车库内停放的车辆不多，显得很空旷。在地下车库的电梯外，还贴着去年12月26日物业车位租赁结果公示，其中提到，经过摇号，90个车位中还剩下少量车位，有意的业主可以去物业办理手续，并且要求没有办理租赁手续的业主驶离车库，否则会产生临时停车的费用。记者在永靓家园小区入口看到一个醒目的临时车位价格牌，上面写着“1元/15分钟”，这样算下来，1小时4元钱。
永靓家园地下车位超2000个，其中50个产权车位出租，月费用均超千元。新京报记者 袁秀丽 摄
开发商手握停车位租金“定价权”
为了更好地了解永靓家园停车位租金所处的水平，新京报记者对周边有停车位出租的小区进行了走访调查。
在距离永靓家园向西几百米的亮甲店村的小区内，据六里屯项目物业工作人员向记者介绍，如果在该小区租地下产权车位，有两个途径，价格也不同，从物业租每年大约3600元，从居民个人手里租大约每年3000元。这样算下来，每月不超过300元。
在永靓家园东北约2公里的永旺家园，记者看到小区外停满了车。该小区目前在二手房平台上的在售均价约为7万元/平方米。据一位房屋中介工作人员介绍，目前出租地下人防车位的人不多，有一个全年2699元的车位正在出租，每月也就200多元。而记者从该小区附近一位从事车位出租的人士处了解到，永旺家园小区只有地下人防车位，出租价格是一年2500元-3000元，管理费也包括在内。
永靓家园东南方向约1公里的百旺茉莉园小区，目前在二手房平台上的在售均价为9.2万元/平方米。据链家工作人员介绍，该小区地下车位一般业主出租的价格大约是500元/月。
如此看来，永靓家园的停车位价格的确不低。此前，业主们也多次向主管部门投诉。1月13日，人民网领导留言板内容显示，海淀区市场监管局给永靓家园业主的回复是：该小区人防及产权停车位收费实行市场调节价，由经营者自主制定，对于业主反映的价格过高问题，价格执法部门对此无执法依据，未发现价格违法行为。
永靓家园小区入口处，临时车位价格牌上写着“1元/15分钟”。图片来源/受访者供图
据物业管理专家舒可心介绍，开发商销售或出租产权车位一般都属于市场行为，具体执行怎样的价格也是市场行为。
据悉，早在2002年，北京居住区地下停车场就开始实行市场调节价；到了2016年，北京住宅小区的停车费全面放开，不再由政府统一定价，而是将定价权交给市场，但是住宅小区停车费的变动和调整，必须通过业主共同决议或者和业主协商。比如，对于物业服务已入驻的小区，物业或停车企业调整居住区停车收费标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。
整体来看，相比于老小区的车位费定价、调价问题，新建小区停车费定价引发争议的情况更为突出。因为新建小区绝大多数采取人车分流管理，业主只能依赖地下车位，按照“谁投资谁受益”的原则，地下车位处置权归开发商所有，这也意味着开发商具有价格的决定权。这样的垄断地位也给了开发商“定价”的底气。
“小区每月超千元停车费”屡被叫停
停车位租金高并非永靓家园独有。今年1月中旬，禧瑞嘉苑（案名：首创远洋禧瑞天著）的高价车位费也同样引起关注。禧瑞嘉苑位于大兴亦庄，是一个限价刚需项目。
业主刘菲（化名）是在去年5月收房。据她介绍，当时开发商一直说车位没建好，不能开放。随着入住的业主多起来，小区门口的马路总是堵车。今年春节前，开发商着手将地下车位出租，物业公布的价格是每月1200元的租金加上120元的服务费，一共是1320元/月。“附近其他小区停车位都在500元/月以下。这样的价格落差让业主们不淡定了。最后，在社区协调下，开发商、物业以及业主代表开始对定价进行协商，但目前仍没有结果对外公布。”
3月12日，新京报记者从禧瑞嘉苑物业了解到，目前业主在小区停车只收120元/月的管理费，没有租金，但在4月30日之后具体如何安排则由开发商来确定。对此，刘菲表示，小区产权车位的出售价格现在还没有出来，有很多不确定性，不仅担心售价高，也担心租金高。
去年年底，通州一新建小区也出现产权车位出租引发争议而出现紧急喊停的事件。据媒体报道，去年11月29日，通州区金融街武夷融御小区贴出地下车位的出租通知，加上管理费，产权停车位1350元/月，人防停车位950元/月。因车位租赁费高引发小区部分业主的不满，为此，开发商又紧急贴出通知表示，在深入市场调研的基础上，重新考量出租事宜。
3月14日，新京报记者从金融街武夷融御物业了解到，目前小区已经暂停了产权车位出租，只要有空位，业主就可以停车。具体什么时候开始出租还是未知数。
从高价停车位租金到暂时不收费，再到将来如何收费？这或许是部分新建小区要走的路径，在其背后则是各方博弈的身影。
“定价既要合法，也要合理”
对于新建小区高价车位租金引发的纠纷逐渐增多，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，虽然车位租金是市场调节价，但也要遵循相关的定价规定，定价过高，也属于违法行为。
根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》，某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。若是违反规定，“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”
此外，2015年，国家发改委发布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》提到，“要健全市场价格行为规则，加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。”
由此，王玉臣律师表示，对于业主来说，首先可以通过政府信息公开或其他取证方式，对周边同地段同档次小区车位的租赁价格进行取证；其次，如果这个小区车位费确实显著偏高，可以根据上述提到的规定向当地的价格监督机构进行投诉或提起违法查处申请，相关部门也有职责依法处理，对该小区的车位租赁价格进行监管和协调。
从目前来看，对于涉嫌垄断行为、滥用市场支配地位等各类价格违法行为，也是市场打击的重点。
而针对永靓家园停车位租金的问题，北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池表示，从定价上来说，可以从该项目地段、建造档次以及附近其他小区车位出租价格等多方面作为参照，最后定价既要合法，也要合理。
新京报记者 袁秀丽 张建
编辑 杨娟娟 校对 李铭
