时间：2023-01-02 20:28:39来源：法律常识
“花了近两千万元购买的房子，已经延期一年半未交房，项目现场近乎停工。”近日，购买三亚海棠之星项目的多位购房人向新京报记者反映称，该项目因资金问题已经停工多日，部分未网签备案房源也已被查封，至今仍未得到解决。
对此，三亚海棠之星项目方相关负责人回应记者时称：“项目资金被实地集团抽走了一部分，导致目前无法正常施工，正在与各方协调处理。”与此同时，实地集团工作人员表示，此前公司确实从海棠之星项目抽走了部分资金，但经过多方协调后，如果不出意外，下个月会有更多工人和材料进入工地现场，争取明年下半年交房。
“延期交房一年半，基本无人施工”
公开资料显示，三亚海棠之星项目位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区，开发商和出卖方均为三亚巨源旅业开发有限公司（简称“三亚巨源公司”）。
“原定2020年底就能交房，但至今没能收房。”三亚海棠之星购房人李轩（化名）回忆称，2020年3月，其购买了该项目三期一套面积约85平方米的商品房，总房款约1100万元，其中装修价款部分约560万元，约定于2020年4月30日前付清全部房价款，2020年12月25日之前精装修交付。
另有多位海棠之星购房人向新京报记者介绍，从2017至2020年，陆续有人购买了该项目商品房，基本都遭遇了延期交房，其中，部分购房人所购买的房子至今没有进行网签备案，个别房源已经被法院查封。
2022年以来，众多购房人不仅没有等到交房，还发生了更为意想不到的事情。李轩告诉记者，今年春节过后，部分购房人发现，三亚海棠之星项目停工了，直至现在，项目工地上很少能看到几个工人。“从2022年3月15日开始，我们就该项目存在的逾期交房、停工、部分业主全款购房却无法办理网签备案等问题向三亚市政府相关部门反映，但一直未得到解决。”李轩如是说。
据购房人反映，三亚海棠之星已经延期交房一年半。图为该项目2022年6月现场。 受访者供图
追因：项目房源及分摊土地已被查封
针对上述购房人所述情况，新京报记者通过检索找到了部分原因。2022年3月23日，三亚市住房和城乡建设局（简称“三亚市住建局”）官方网站发布关于海棠之星项目有关情况的通告称，因开发企业三亚巨源公司牵涉金融借款纠纷，海棠之星项目未网签房源及相应分摊的土地已被兰州市中级人民法院等机构查封；三亚市住建局已于3月22日向开发企业下发《关于暂停预售商品房的通知》，责令其在法院解除查封前，不得销售该项目房源。
那么，该项目房源及分摊土地为何被查封？兰州市中级人民法院出具的一份非诉财产保全审查裁定书显示，申请人光大兴陇信托有限责任公司于2021年11月22日向兰州市中级人民法院申请诉前财产保全，请求依法查封冻结三亚巨源公司、实地地产集团有限公司（简称“实地集团”）、张量在其开户银行内的款项约8.64亿元；若查封银行账户资金不足，请求法院依法查封冻结三亚巨源公司名下海棠之星项目第三期、第四期在建工程及其占用范围内分摊的土地及地上房屋。兰州市中级人民法院经审查认为，申请人的诉前保全申请符合法律规定。
对此，当地知情人士告诉记者，上述裁定书中所述的张量是实地地产的实控人，其为富力地产联席董事长兼总裁张力之子。此外，记者通过天眼查系统对三亚巨源公司多层股权穿透发现，该公司的最终控股股东为实地集团。
据三亚市住建局通报，海棠之星项目未网签房源及相应分摊的土地已被查封。图/三亚市住建局官网截图
对于被查封的海棠之星第三期、第四期，记者在海南省商品房销售许可信息查询系统中发现，三期房屋用途为商业，建筑面积15030.6平方米，套数169套；四期仅有5户，建筑面积为887.35平方米。其已分别于2018年11月、2020年1月取得预售许可，但目前均显示无销售许可证。
6月14日，新京报记者以购房人身份与三亚巨源公司方面取得了联系。该公司相关工作人员表示：“我们已经与相关方面进行了协调，正在争取解除查封。如果能解除查封，项目还有一部分存量房源能够出售，同时还能给未办理网签备案的购房人办理网签备案。目前，海棠之星项目还在推广，但是没有进行销售。”
海南省商品房销售许可信息查询系统显示，海棠之星项目第三期、第四期目前均无销售许可证。图/查询系统截图
背后：部分预售资金被抽走，项目资金链断裂
除了被查封的问题外，上述工作人员坦言：“海棠之星项目还出现了资金问题，已经被实地集团抽走了30多亿元资金。根据目前的情况，如果达到交付条件，尚需21亿元资金。我们已经不期待实地集团给项目拨款，只要不再从项目抽钱就行了。”也就是说，即使能解决查封问题，海棠之星项目也需要走出资金链断裂的困境，才能迎来重启。
那么，实地集团为何出现上述问题呢？一位不愿透露姓名的知情人士向记者介绍，以往很多开发商都是先开发一个项目，待先期开发的项目销售回款后会抽掉一大部分资金投入到另一个项目中，待后期项目销售回款以后，再将这笔回款抽出去建设先前的项目。可如今，房地产市场热度已不如从前，开发商的回款预期出现较大落差，最终导致整体的资金链出现断裂。“海棠之星”项目的遭遇比较典型，目前实地集团很难再向该项目拨款。
连日来，新京报记者多次拨打实地集团官网电话求证“抽走资金”等说法，6月17日下午，实地集团一名工作人员回复新京报记者时坦言，“实地集团确实从海棠之星项目抽走了一部分资金，现在还没办法从其他项目回款到海棠之星项目。”
值得关注的是，项目被查封、资金链断裂问题所造成的一大影响，就是部分购房人无法办理网签备案手续。2022年5月26日，三亚市住建局向部分业主送达的《三亚市住建局关于蔡庆勇等人信访事项答复意见书》显示，开发企业三亚巨源公司称，因海棠之星项目三期、四期仍在建设中，上述房屋均不具备交房条件，部分已售房源因销售资金未进入预售资金监管账户，无法网签。而三亚市住建局已于2022年3月9日约谈了开发企业相关负责人，其称因资金紧缺、司法查封等问题，导致项目施工和验收推进缓慢、已售房源未能及时网签备案。
6月14日，新京报记者就此事与三亚市住建局房产市场管理科取得了联系，一名负责人向记者表示：“从目前来看，出现上述问题的主要原因就是钱的问题。实地集团将我局监管以外的资金拿走了一部分，这是主要的原因。资金问题还需要企业自己解决，目前，该项目三期还没有建完，具体交付时间无法预计。”
对此，多位业内人士向记者表示，政府有关部门应在平时加强对相关项目的监测，从源头有效减少此类项目资金问题的发生。对于问题项目要及时查处、严肃处理，从而增加开发商的违法成本，同时应当及时向购房人进行公告，避免不知情的购房者继续买入问题楼盘商品房。
三亚住建局要求开发商筹资施工，集中力量解决交房
事已至此，“海棠之星”项目延期交房的问题该如何解决？
对此，上述三亚市住建局的答复意见书指出了几点。在预售资金使用问题上，该局已督促开发企业积极与抵押权人进行沟通，采取“边售边还”等可控的方式，解决项目建设所需资金问题。在交房问题，该局已要求开发企业自筹资金，在现有条件下，逐步增加现场施工人数，保障项目一期整改和三期施工建设，集中力量解决交房问题。在网签问题方面，针对一期已售未网签房源部分，已要求企业尽快将销售资金汇入监管账户，以便给予网签；三期未网签房源因已被司法机关查封，待解除后再做处理。此外，有关延期交房违约事宜，该局建议购房人与开发企业根据商品房买卖合同约定，自行协商或通过司法途径处理。
6月14日、6月15日，新京报记者以购房人身份与三亚巨源公司方面取得联系。对于施工、交房时间等问题，该公司相关工作人员向记者回复称：“如果不出意外，过段时间我们能获得一部分资金用于施工，明年6月份或者明年下半年能交付所售房源。”那么，海棠之星项目被查封房源的处理进展如何？其表示：“各方还在谈，如果不出意外，7月底项目能解除查封。”
与此同时，6月17日，上述实地集团工作人员回复记者称，“目前，实地集团董事长已经与相关方面进行了协调，如果不出意外，下个月会有更多工人和材料进入工地现场，争取明年下半年交房。”这位工作人员还表示，项目其实一直有人施工，只是工人和材料还没有那么多，6月17日当天开始有材料进入项目三期；今后，实地集团不会再从海棠之星项目抽取资金，将严格按照相关部门要求专款专用。
对此，北京金诉律师事务所王佳红律师表示，按照合同约定，开发商已经逾期交房。如果符合解除合同的条件，购房人可以起诉解除合同，要求开发商退房并赔偿损失；如果购房人还有银行贷款，可以一并起诉解除贷款合同，免除每月还款的压力。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
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