时间：2023-01-06 08:48:52来源：法律常识
今日头条用户@张女士向@辽沈帮帮帮反映：我家在和平区三好街的同方广场买的房子。最近我发现这个房子外墙往屋里浸水，屋里面的墙皮脱落、墙面长毛发霉。这件事我和同方物业沟通过，但是问题一直没有解决。
受访者供图
“房子是2015年12月买的，买完缴纳了契税、维修基金之后，正常办理了入住。入住不久我就发现外墙向屋里渗水，夏天一下雨屋里墙皮就湿；而且还有很多邻居也反映有这个情况。后来应该是找了开发商和相关单位，给我们进行了维修，维修之后我进行了装修。到了今年，墙皮又有脱落，挪开了柜子发现渗水还很严重。然后看小区群里的邻居们也都在反映。这件事我们与同方物业沟通过，他们以种种理由不给维修，最近一次是说这个房子已经过了开发商的质保期，如果要维修就得动用维修基金，但是这个同方广场有特殊情况，维修基金动不了。后来我了解了一下，是我们这个楼当初开发商往出卖房子时有点问题，有一些业主没有缴纳维修基金就给办理了入住。”张女士介绍。
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记者沟通了同方广场的物业，“确实是已经过了开发商的质保期，按照规定，这种维修不在物业服务的范围内，我们已经向社区申报准备启用维修基金了。”物业表示。同方广场属于沈阳市和平区南湖街道中科院社区。记者沟通了中科院社区，“同方广场这个事儿物业确实是向社区申报了。他们这个楼只有部分业主缴纳了维修基金，为了这个事儿，我们社区已经跑了好几趟房产局了。现在我们想找到缴纳维修基金的业主的名单和门牌号，好进行下一步走访调查工作。但是一直找不到这部分业主的名单，就没办法开展问卷工作。这种情况我们以前也没遇到过，让我们社区也很头疼。”社区表示。
受访者供图
就社区遇到的这个难题，记者咨询了辽宁观策律师事务所房产领域资深律师冯文军。
“有部分业主不缴纳维修基金的情况，并不影响维修基金的正常启动。而且根据房产部门的相关文件，遇到紧急情况，可以不经过业主表决，直接申报启用维修基金。”冯律师表示。
“《辽宁省物业管理条例》第七十九条规定:物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，可以采用应急程序使用维修资金，其中第一条就是‘屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的’。符合这种紧急事项的，可以不经过业主‘双三分之一’参与表决、半数同意的规定，业主委员会或者社区居委会可以持相关要件，直接申请使用维修资金。沈阳市维修资金系统现在已经具备电子审核功能，可实现维修资金使用申报工作线上化操作，而且也有专门的维修资金应急使用的‘绿色通道’。” 冯律师介绍。
“按照国家《住宅专项维修资金管理办法》商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。同方广场这个情况就是属于开发单位未按照规定将房屋交付给了没有缴纳维修基金的业主；开发单位应该承担相应的责任。但是这并不影响维修基金的启用，没有缴纳维修基金的业主只是不能提出启动维修基金申请；，只要经过‘住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议’就可以启动，不管这些业主是否缴纳了维修基金。”冯律师表示。
辽沈晚报记者 隋冠卓