时间：2023-01-07 15:20:25来源：法律常识
内容摘要：
本文从开发商办理房屋权属证书的义务、逾期办证的原因、逾期办证的责任承担，以及逾期办证违约金的计算和调整等多个方面详细论述逾期办证纠纷中的法律问题，路漫律师还通过提炼丰富的实务经验，向开发商提出风险防范建议。
关键词：
房屋权属证书逾期办证违约责任
在商品房买卖过程中，房屋交付之后的一项重要工作就是办理房屋权属转移登记。但由于种种原因，购房者有时不能按期取得房产证，从而引发逾期办证纠纷。据统计，2009年至2019年南京市共4375件商品房买卖合同纠纷案例中，存在逾期办证情形的约占22%。此类纠纷涉及诸多复杂的法律问题，且容易引发群体性诉讼，不仅给房地产开发企业带来巨大的经济损失，亦会损害企业的信誉。
可见，了解、掌握逾期办证纠纷的处理技巧，降低法律风险，提高胜诉率，于开发商而言实属重要。
一、办理房屋权属证书的步骤及逾期办证的举证责任
实务中，办理房屋权属证书的步骤大致为：
1、开发商向房管局提交齐全的房屋前期资料，包括规划许可证、用地许可证、竣工图纸等；
2、根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并制图；
3、根据实际测绘的面积到房管局交易部门立契过户；
4、凭借买卖契约，房管局相关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。
从上述流程可以看出，办理房屋权属登记涉及开发商、购房人和房屋登记部门三方主体，通过三者的共同行为完成权属登记。
开发商在办理权属证书的过程中承担的义务如果有约定从约定，如没有约定，一般是在法定期限内向相关行政主管部门提交相关文件及其证明资料，期间开发商可以要求购房者配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知购房者的义务后，开发商的办证义务已经履行完毕。
如：(2014)江宁开民初字第1151号案件中，法院认定，办证条件具足后，购房者迟延办理，逾期办证的责任归属于购房者而非开发商。
此时我们要关注举证责任的分配问题。司法实践中，购房者往往仅需举证证明在商品房买卖合同中约定的期限内未取得房屋产权证书即可，而开发商则需要就逾期办证的免责事由进行举证。
通常情况下，开发商的免责事由有：是购房人原因导致逾期办证、房屋登记部门迟延办理或因其他不可归责于当事人双方的事由且购房者并未有较大的损失（利益并未失衡）等等。
二、逾期办证的原因
（一）开发商的原因
以下通常为开发商原因导致逾期办证：
土地使用手续不合法，未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；建设、规划等手续不全；超过审批面积加建，超过部分无法办证；商品房不能及时取得竣工的材料；未能及时缴纳相关税费；未能及时将商品房上的抵押权注销；未能及时解除人民法院对商品房的查封等多种情形。
（二）购房者的原因
以下通常为购房者原因导致逾期办证：
购房者怠于办理产权证；材料不全；怠于付款等情形。
（三）合同关系以外的第三人原因
如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时办证或房管局相关部门因事拖延等。
（四）房地产调控政策变化
例如南京市在2016年6月28日开始实施不动产统一登记。此前订立的合同中关于办理房产证和土地证的约定由于新政的实施可能难以践行。
三、逾期办证违约责任的承担
（一）继续履行
如果系开发商原因导致逾期办证，则根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第18条的规定，由于开发商的原因导致逾期办证，购房者可主张逾期办证违约金或损失赔偿，并要求继续履行办证义务。
但如果由于购房人自身原因导致逾期办证，则开发商无须承担违约责任。
如果因政府部门等第三方原因导致逾期办证，合同明确约定第三方原因致使逾期办证开发商免责的，从其约定，合同没有约定的，根据合同相对性原则，由开发商承担责任，但可向第三人追偿损失；
如房产调控政策变化导致逾期办证，开发商可以免责，但逾期办证不能全部归因于政策变化的除外；
如系混合过错导致逾期办证，比如：开发商存在延迟通知办证的行为，而购房人又逾期提交办证资料或者逾期付款等，此时双方当事人就应根据自身违约情况分别承担责任。
（二）解除合同
1. 什么情形下可以解除商品房买卖合同？
根据《商品房买卖合同司法解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 据此，解除合同至少需要同时具备以下条件：
第一，逾期办证是开发商的原因造成，而不是买受人的原因；
第二，开发商并非仅是“逾期办证”，而是根本就“无法办理房屋权属证书”；如果只是暂时不能办证，购房者并不具备解除合同的充分条件。例如：开发商因土地使用手续不合法，目前正在补办手续过程中，导致房屋所有权证需要延期办理，而非无法办证；则购房者并不能以此为由解除合同。
第三，还必须同时满足时间要求，即在约定或法定的办证期限届满后超过一年。
在上述三个条件均具备的情况下，一般可以认为：开发商的严重违约行为已经导致购房者不能实现“取得房屋所有权”的合同目的，即构成《合同法》第94条第（四）项“合同的法定解除”情形。此时购房者请求解除合同和赔偿损失的，一般法院会予以支持。
另外，法律关于除斥期间的规定也适用于因逾期办证而产生的合同解除权。一般区分为两种情形：
第一，如果开发商催告购房者解除合同，购房者应在催告后三个月内行使；
第二，如果开发商未催告，购房者应自享有解除权之日起一年内行使；否则解除权消灭。
如：(2018)鲁民申4049号案判决书载明：“对此本院审查认为，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”法律赋予了申请人解除权，该解除权为除斥期间，合同解除权作为一种形成权，其行使的法律后果将导致原有的合同关系终止，合同当事人之间的权利义务关系也随之消灭。若不通过除斥期间将合同解除权加以限制，赋予合同解除权人限定时间内任意解除合同的权利，就会使得双方当事人的权利义务无限期地处于不稳定的状态，不利于社会经济的发展，也不利于交易安全。具体到本案，自规定的办理登记期限2014年3月31日起计算一年，至2015年3月31日起申请人可以逾期办证为由行使解除权，至2016年3月31日申请人因未行使解除权导致该项权利消灭。原判决认定申请人在相当长的时间内未行使解除权，致使相对人有正当理由信赖其将不再行使解除权、不得再行使该项权利并据此驳回申请人的诉讼请求于法有据。……”
2. 合同解除后的责任承担
《商品房买卖合同司法解释》第19条规定：合同解除后，购房者可主张返还购房款、支付违约金或赔偿损失。如果合同约定了违约金的，适用违约金条款，但购房者举证证明实际损失高于违约金的，可以实际损失为限要求赔偿。如果合同没有约定违约金，可以实际损失为限要求赔偿，也可以参照《商品房买卖合同（预售）示范文本》第20条（同现售示范文本第17条）的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率主张资金占用利息。
3. 关于违约责任的诉讼时效。
由于配合办理权属登记转移是不动产物权转让的要件，具有物权属性，因此不适用诉讼时效，购房者可随时主张权利；而逾期办证违约金则适用《民法总则》第188条规定的三年诉讼时效。对于单笔定额违约金，诉讼时效应以商品房买卖合同约定的办证期间届满之次日起算。但对于按日累计违约金，实务中存在不同观点[1]：
第一种观点认为：逾期办证的违约行为虽然具有持续性，但假如超过3年仍未办证，此时购房者主张违约金已经超过诉讼时效，违约期间只能计算3年。
第二种观点则认为：开发商逾期交房、逾期办证的违约行为处于持续状态，不受诉讼时效限制，在开发商未交房或未办证之前，购房者的权益一直处于被侵害状态，开发商承担逾期办证违约金的期间应该从其逾期之日起算，一直算至办理完毕房产证之日。
我们赞同第二种观点，同时认为：根据合同法规定，违约金的性质是“以补偿性为基础，以惩罚性为补充”。逾期办证违约金累计计算的数额应设置必要的上限。综合考虑利息计算标准、房地产业的利润，若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时，开发商仍不能交房或办理产权证的，购房者可要求解除合同、赔偿损失，但是不能再主张逾期办证的违约金。
另外，如果购房者起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日，但同时主张开发商限期配合办证，法院是否应该支持购房者这一请求呢？
通常，法院会从以下几个方面去考虑：若法庭辩论终结前，房屋具备办证条件的，可以支持；不具备办证条件的，法官可行使释明权告知当事人变更诉讼请求，当事人不变更的，应驳回其诉讼请求。
四、逾期办证违约金的计算
（一）计算方法
根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第18条规定，结合司法实务，我们归纳了逾期办证违约金的计算方法：
第一，如果合同约定了单笔定额违约金，则开发商应自约定或法定的办证期限届满之日起，一次性支付违约金。
比如在【（2018）苏09民终1735号案】判决书中，对“按已付房款的相应比例（如千分之五）一次性计付违约金”裁判如下：本案中，张某的诉请主张系依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第三款的规定，要求按实际损失增加延期办理房产证违约金。五洲公司延期办证的时间为16个月，案涉合同约定逾期办证的违约金为已付房款的千分之一，原审判决已依照本案实际情况上调违约金至已付房款的千分之五。张某诉请主张按照司法解释第十八条第二款的规定赔偿自2016年4月1日至2017年8月1日购房款780934元的同期贷款利息。但该规定的适用前提为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，故本案不适用该规定。张某认为原审判决认定的违约金过低，主张其实际损失包括因上访产生的路费、标语费、工资损失及其拟以案涉房产证办理抵押以购买其他房屋不成的房价上涨差额，前述费用等均不属于签订合同时五洲公司应当预见的违约损失，故不属于赔偿范围。”
第二，如果合同约定了按日累计违约金，则以每日违约金标准乘以逾期天数来计算违约金。
实践中“逾期天数”该如何确定呢？我们认为：
合同有约定的可以按约定计算；如果没有约定，一般可根据《商品房买卖合同司法解释》第18条第一款之规定，区分签署商品房买卖合同时房屋是期房（尚未建成房屋）还是现房（房屋已经竣工）的不同情形来确定逾期天数的起算日。如果是期房，自房屋交付使用之日起90日起算；如果是现房，自合同订立之日起90日起算。
而计算逾期办证违约金的截止日期，应该是开发商将办理房屋权属证书所需资料报备房产管理部门（即符合办证条件）并将此情况通知购房人的日期。
如：【(2018)苏01民终4390号案】判决书载明：“关于华润公司逾期办证期限如何认定问题。华润公司在本案中已举证证明与王某购置同栋楼的其他业主已分别于2014年9月、10月办理了所购置房屋权属证书，因华润公司未能举证证明王某及同楼栋其他业主在华润公司处领取办理房屋权属证书资料的签收时间，一审法院酌定华润公司向王某提交办理房屋权属证书资料的时间为2014年9月30日，并认定华润公司应向王某承担截至该日延期办证的违约责任，并无不当。而王某于2016年3月才办理案涉房屋权属证书，一审法院就王某提出华润公司向其提交办理涉案房屋权属资料的时间为2016年3月之观点，不予采纳。”
第三，如果合同没有约定违约金并且损失数额难以确定，则可以根据《商品房买卖合同司法解释》第18条第二款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算违约金，逾期天数的计算方法同上。
（二）逾期办证违约金能否调整？
1. 违约金过高或过低的判断标准
判断逾期办证违约金是否过高或过低，主要法律依据为《商品房买卖合同司法解释》第16条、第18条第二款；其中第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即逾期办证违约金超过造成的损失30%，可视为过高；低于造成的损失，则视为过低。
司法实践中，如果房屋已经交付使用，因逾期办证给购房人造成的损失很难举证证明，因此在判断约定的违约金是否过高时，法院有时会参照《商品房买卖合同司法解释》第18条第二款的规定，即：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
2. 逾期办证违约金过低或者过高时，法院一般如何进行调整？
逾期办证违约金过低或者过高的标准是以“实际损失的30%”为参照，但司法实践中，“实际损失”很难举证、也很难确定，法院自由裁量空间较大，不同法院之间也尚未形成共识，有高有低。
例如，在【（2018）粤01民终7769号案】中，商品房买卖合同约定的违约金标准为每日按房屋总价款万分之五计算，二审法院认为房屋价格上涨，逾期办证不影响房屋交换价值，且房屋已经按期交付，其使用价值也未受影响，故酌情将违约金调低至每日房屋总价款的万分之二；而在【（2016）黔26民终1169号案】中，合同约定的违约金为每日已付房款的万分之一，一审法院认为该违约金标准合理，不支持调整，二审法院则以购房者未提供实际损失为由，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，酌情将违约金调低至每日已付房款的万分之零点五。
我们对大量的裁判文书进行分析后发现：法院调高后的违约金，一般不高于已付购房款的每日万分之零点五；如果合同约定的违约金低于《商品房买卖合同司法解释》第18条第二款规定的“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”，一般情况下法院不会支持调低违约金。
五、路漫律师建议
对开发商而言，在办理房屋权属证书的过程中面临不少的法律风险。有效规避风险，既可以免除或降低经济损失，亦能够维持良好的商业信誉，有利于长远经营。路漫律师收到了开发商很多有关如何规避风险的问题，现答复如下：
（一）如何约定逾期办证责任？
第一，在合同中明确约定承担违约金的条件。
考虑到工程工期可能延误、政府部门可能拖延办理的情况，在商品房买卖合同中对于办证期限的约定应适当放宽，并可考虑约定：买受人自收到办证通知之日起合理期限内提交相关资料及完成相应手续，逾期则免除出卖人责任；因政府部门原因、政策变化等原因导致逾期办证，免除出卖人责任。
第二，在合同中设置合理的违约金计算标准。
考虑到商品房买卖合同司法解释以及合同示范文本的相关条款，开发商应当避免设置单笔定额违约金，尽量约定“按日累计违约金”。同时在计算标准上显然不宜过高，否则一旦开发商违约逾期办证，将面临承担巨额违约金的风险；但也不宜过低，因为购房人可能会在诉讼过程中要求法院予以调高，且增加不必要的诉累、影响商誉。
综合司法实务的具体情况，可以考虑按“已付房款每日万分之零点五以上”约定按日累计的违约金，并设置“累计不超过已付房款50%”的违约金总额上限。
第三，为避免开发商工作人员在履行通知义务过程中万一有所疏漏带来的法律风险，可以考虑在补充协议中约定：如果买受人未收到办证通知，则应当以办证期间届满之日前60日为提交办证资料、缴纳相关费用的时间，买受人须主动到开发商所在地办理相关手续。
（二）如果开发商逾期办证的违约责任已经无法避免，应如何应对？
第一，如果逾期办证的情况已经发生，开发商在诉讼发生之前即应全面考量，主动应对。
此时，开发商越早与专业律师联系、沟通，就越有可能取得先机，处理好一系列棘手的问题。在专业律师的帮助下，开发商可以安排专人与购房人群体有策略、有针对性地进行谈判，并争取与购房人签署相关协议，妥善处理好问题，避免购房人群体诉讼的发生；在诉讼程序之外解决纠纷，开发商经济损失通常较低，且对商业信誉的维持和巩固十分有益。
第二，如果诉讼已经无法避免，开发商更应尽快聘请专业律师，尽可能做好应对措施，严谨审慎做好证据的收集和保存工作。
如果开发商已经按期履行义务，系购房者原因导致逾期办证的，可以请房屋交易中心配合出具开发商已经交付办证资料的收件单，并采集通知办证以及该通知送达的证据；
如果系因第三方原因、政策变化导致办证逾期的，应当书面告知购房者，并将该告知函及时有效送达给购房者，并采集保留好相应证据；
如果确实是开发商的原因导致办证逾期的，开发商更应积极应对，尽量搜集对己方有利的证据，做好应诉准备。同时，在诉讼过程中应把握好适当的机会争取调解，尽量争取对开发商大局较为有利、购房人亦能够接受的和解方案。
作者：江苏路漫律师事务所 钱宇弘、戎晓霞
