时间：2023-01-09 16:17:55来源：法律常识
随着深圳城市更新的不断深入，旧改范围的扩大和拆迁进程的加快，获得回迁房的拆迁户也在不断增加，回迁房交易在市场上也更常见。
回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。而购买回迁指标并与开发商签订《拆迁补偿协议》后，买方便成为回迁户，等拿到回迁的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格出售，获得投资收益。
尽管回迁指标具有周期长、容易产生合同纠纷等风险性，且购买要求买家一次性付款，但回迁指标的价格一般是项目周边商品房价格的一半左右，且不占用购房名额，因此受到部分投资者的关注。
近日，南都·湾财社记者收到读者文先生的爆料称，其于2019年斥资两百多万全款买入龙岗某旧改项目回迁指标，但截至2022年8月底该项目仍未全部拆迁完毕。与其对接的单位于2021年7月答应回购，但至今文先生仅收到28万元回购款，剩余款项支付遥遥无期。
究竟发生了什么呢？回迁指标的交易过程中又存在哪些需要警惕和注意的事项？近日，南都·湾财社记者对该事件进行了跟踪调查。
深圳城市中心已拆除和部分未拆除的小产权房。
事情经过
两百多万买入回迁房指标
两年后只拿回28万回购款
“当时的价格是2.7万元/㎡，我购买了90㎡共计243万元，已付233万元的款项。另外10万元的购房款，合同约定在拿到盖好章的拆迁补偿协议当天再支付。”文先生告诉记者，除了已支付的233万元购房款，他还支付了9万元的更名费和2.78万的中介费，为购买这个回迁房指标，他已合计支付了244.78万元。
事情发生在2019年底，彼时文先生通过中介孙某的介绍，得知龙岗区龙城街道爱联社区新屯居民小组有回迁指标卖，后经考虑全款购买了90㎡总价243万元的回迁指标，但令他没想到的是，两百多万就此一去不复返。
“当时汤某说一个月内办好合同，但迟迟不下来。直到2021年7月，汤某说公司愿意以3.4万元/㎡收回我的90㎡，并答应在7月底付清房款，但钱迟迟没到；最后又说只能按3.2万元/㎡收购，且在2021年春节前一定付清，但也没有付；直到今年6月份说在6月底一定能付清但也沒有付，现在只收到一个8万元和20万元。”文先生说。
受访者供图。
文先生口中的汤某，身份为深圳市好世界实业有限公司的工作人员。记者了解到，龙岗区龙城街道爱联新屯片区城市更新项目目前还未有公开确认实施主体，该公司或为项目的申报主体。
据文先生所述，在确认购买意向之后，其便被中介带去了项目办公室。在购买过程中，汤某作为深圳市好世界实业有限公司的工作人员为文先生办理了回迁指标买卖手续，签订了《房产回迁产权及权益转让合同》，该合同签订时间为2019年12月31日，转让方为陈某，受让方为文先生。2020年1月3日，文先生收到了来自陈某的收款收据，显示对方已收到购房款223万。
从文先生提供的各项收据来看，除了签合同时支付10万的定金、223万的购房款，还有9万元的更名费和2.78万的中介费，合计支付了244.78万元。
受访者供图。
孙某为中介方，汤某为项目公司工作人员，那么陈某又是谁？在文先生提供的另一份《龙岗爱联新屯城市更新项目拆迁补偿协议》中可以看到，陈某为被拆迁人，也就是实际原回迁房准业主。“整个过程中没有见过他本人，只见过孙某和汤某。”文先生在对签合同的细节中提及，“陈某是18年就和好世界公司签订了拆迁补偿合同。”
值得一提的是，文先生除了和陈某签订的转让合同之外，由于对接方拖延的原因，并没有和好世界实业有限公司签订拆迁补偿协议，这点也是文先生担心权益得不到保障的关键因素。而记者后续致电深圳市好世界实业有限公司工作人员汤某的电话，对方并未接听。
记者调查
回迁指标还在卖，比周边低2万-5万元/㎡
百度搜索龙岗爱联新屯城市更新项目，相关信息中大多是中介发布的回迁指标买卖的资讯：“不要名额，无需社保，不限购”、“项目价格3.X万，请私聊”、“直接开发商签拆迁补偿安置协议”、“上海外国语学校名校学位”……网页中关于项目的基本信息介绍中提到，该项目距离地铁3号线爱联站300米，附近有保利上城、名居广场、中粮、星河等楼盘，居住氛围浓厚。
“目前项目基本上已经拆完了，但还没有开始动工建设。”记者拨打了网页上留下的咨询电话了解情况，对方在电话中表示该项目只剩靠近龙岗大道的三四栋还没拆，其他的都已经拆得差不多了。
同时他向记者介绍了可售的回迁房面积，70、80、90、100㎡的都可选，单价是3.25万元/㎡，一次性付款，直接和开发商签合同。而当记者问到是否有风险的时候，对方向记者解释道，“到时候你以那个业主的身份确权，股份公司确权也是你的名字，比如你买70㎡，到时候确权名单就是70㎡，就是这个意思。”
3.25万元/㎡的单价，相对片区二手住宅价格来说仍算是非常便宜的。以保利上城为例，该小区目前二手房参考价为5.06万元/㎡，片区中介告诉记者，目前小区最高挂牌单价已突破7万元/㎡，一套78平3室2厅的房源业主挂牌总价达到600万，折合单价7.6万元/㎡，其余房源挂牌单价也均在5万-7万元/㎡不等。
爱联地铁站附近小区。
而更靠近大运片区的星河时代二手房参考价达到5.22万元/㎡，小区目前最高挂牌单价甚至突破9万元/㎡，其余挂牌房源普遍单价在6万-9万元/㎡不等。
这意味着，龙岗爱联新屯城市更新项目的回迁指标价格几乎只有片区二手房的一半。
但是几百万买一纸合同，等待长周期且不确定性的回报真的值得吗？有熟悉回迁房市场的业内人士告诉记者，对于买入回迁指标的人来说，期待的便是建成之后拿到回迁的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格马上出售获得高投资收益。
他同时举例到，深圳最出名的回迁房案例当属华润城系列的大冲都市花园回迁房。据中介平台，目前大冲都市花园小区均价为12.89万元/㎡，一套99㎡的3室1厅挂牌价为1250万。动辄千万的总价也让不少网友评论道，“大冲的旧改给无数村民0成本投资，身价翻了无数倍的机会。”
另外深圳最大旧改航母白石洲的回迁指标也颇受关注，目前在网页上搜索到相关销售信息显示，白石洲三期的回迁房的价格大概是7万-8万元/㎡。据了解，已于去年开盘的白石洲旧改项目深业鹤塘岭花园，预售的均价都达到了110500元/㎡。
白石洲正在拆迁的楼栋。
律师观点
回迁房能买吗？这些风险要留意！
便宜、高回报，这是多数人对回迁房的认知，但是深圳回迁房指标买卖是否受到法律保护？普通人在买卖过程中要注意何种风险？对于文先生来说，又该以怎样的途径维护自己的购房款项？南都·湾财社记者采访到相关领域的律师，就上述问题作出一个解答。
疑问1：
回迁指标买卖是否受到法律保护？
熟悉各类小产权房拆迁争议案件的广东粤湾律师事务所主任张茂荣律师在接受记者采访时表示，回迁房指标买卖本质是被拆迁房屋拆迁补偿权益转让，该转让行为不违反法律强制性规定，转让协议合法有效，受法律保护。
而广东华商律师事务所周争锋律师同样表示，拆迁房购房指标的买卖，双方交易的标的是房屋被拆迁后享有的房屋安置权利，其本质上是一种合同债权权利的转移。司法实践中法院一般认为，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。
疑问2：
买卖回迁房过程中要注意何种风险？
周争锋律师指出，回迁房指标买卖毕竟是对于将来可能的物权权利进行了一个转让，存在着不确定性。回迁房的周期非常长，回迁项目最后能不能成功开发也是一个未知数。因此买家需要关注这几个方面：一方面，出售回迁房的权利人，是不是有出售的权利，比如说有没有共同权利人，买卖回迁房要确保业主夫妻两人签字，最好是出卖人所有的近亲属都在合同上签字确认；另一方面，回迁安置房并不一定都是商品房，有可能是绿本房，具体看开发的规划。
另外张茂荣律师还提到关键的一点，合同合法有效不等于合同目的可以实现，实践中回迁指标房买卖安全保障在于与开发商、股份公司签订拆赔协议并在城市更新局备案，故而买家务必安排好付款时间，确保拆赔协议的顺利签订和备案。
疑问3：
谁该为文先生的200多万全款负责？
周争锋律师认为依据合同相对性的法理，应由原业主向文先生承担相应的责任。“双方虽然签署了回迁指标转让合同，但是合同没有依约继续进行下去，购买人没有拿到和开发商的拆迁补偿合同，购房目的实现，应向原业主主张权利。”周争锋说。
而张茂荣律师则认为，导致文先生购房款风险的第一责任人还是其本人：一方面，指标房买卖本身叠加旧改，属于高风险高回报投资，投资前应熟知交易流程和风险防范，设计好付款进度，确保资金安全；另一方面，现有合同再行交易是一般常识，文先生“炒指标”高价再转让所购指标房，已收取28万转让款，却没有签署任何协议以致后续维权困难。
南都·湾财社记者 孙阳