时间：2023-01-10 09:23:33来源：法律常识
年关将近，深圳市民黄女士最近比较苦恼，在东莞大岭山莲湖山庄认购了一套别墅历经1年多时间不能过户签约。发现自己在购房过程中，开发商销售人员有诈骗嫌疑后，选择配合开发商报警，相关销售人员已经警方刑事拘留。
经过一系列的纠纷后，黄女士要求取消购房交易，退回已经交给开发商的首付及定金约202万元。莲湖山庄的开发商东莞市晶和实业集团有限公司相关负责人表示，目前，销售人员诈骗一案警方正在立案调查阶段，该公司暂时不接受采访，关于黄小姐的要求解除认购合同等诉求也要等案件有了结果之后再协商。
无购房资格
被销售说服认购推迟签约
黄女士介绍，她在深圳居住工作生活，2017年7月30日当天，来到东莞大岭山的莲湖山庄别墅项目区，了解到该项目距离深圳相对较近、小区自然环境良好，有意向购入该项目177栋02房。而当时，东莞已经实行限售政策，即非东莞户籍购买首套房需缴纳1年社保，本科以上或初级以上职称，则购买首套新建商品住房需缴纳半年社保。按照这一政策，黄女士是不符合购买该项目资格的。“当时，接待我们的罗姓和李姓销售人员主动表示，可以帮我们购买1年社保，社保费也由 ‘关系人员’代缴，创造条件让我们符合东莞市的可购房条件。”黄女士介绍说，询问折扣时，销售人员罗某答应可以享受“20万抵50万”及叠加两个98折的优惠，追问其他折扣时，罗某故作神秘地问他们有没有相关关系可以争取到更低的折扣，当得知表示没有时，她当即表示可以找到关系人，帮助黄女士再申请两个98折优惠，但前提是折扣所抵消的相应房款需要与“关系人员”五五分帐。
“当时购买心切，又有更低折扣，于是我们便答应了，以自己的名字认购了177栋02房。经商量，给罗某的好处费为10万元。”黄女士介绍，7月30日晚上7点左右，黄女士就到莲湖山庄财务部缴纳了10万定金，并在第二天补缴了另外10万定金，并在罗某的指引下，将10万元的现金的好处费在该楼盘的销售中心地下车库交给了“关系人员”。签署了《莲湖山庄认购书》，在意向书中，总房款为730万减去30万后，叠加四个98折优惠。
黄女士介绍，当她表示在东莞没有购买社保表示担忧时，销售人员罗某拍着胸脯一定可以“搞定”，具体的手续办理均由她解决。2017年8月24日，黄女士将首付款（总房款的三成）共计人民币1725265元汇入莲湖山庄对公账户。根据认购书的约定，她需要在2018年9月1日前，完成合同签署和办理按揭手续。
发现购房被诈骗报案
违法销售人员被刑拘
转眼一年时间以后，按照认购书的约定，2018年9月1日前，黄女士与开发商要完成购房合同签署并办理按揭手续。“跟进我们这套房的销售人员罗某此时告诉我们，由于一些原因，我们这套房子暂时还不能签约，具体时间要等主管部门通知。而一直等到12月初，我们房子到底何时才能签约也没确定。”黄女士介绍，因为经过一年多的时间，房子始终不能正常签约，销售人员前期垫付了6个月的社保缴费后，后面每个月罗某还索要每个月1000元用于缴纳东莞的社保费用。
随后，黄女士与莲湖山庄的开发商，东莞市晶和实业集团有限公司的相关负责人反映了此次购房中的种种困难。当得知销售人员罗某私下收黄女士的购房好处费10万元。而该房在销售时，开发商已经公布可以给购房者4个98折的优惠。感觉被骗后，开发商相关负责人建议黄女士与他们一起报警举报莲湖山庄销售罗某。
记者了解到，关于莲湖山庄销售人员罗某私自收取好处费10万元涉嫌诈骗一事，目前大岭山镇杨屋派出所已经受理，罗某因涉嫌诈骗已被警方刑事拘留。开发商对于销售人员罗某帮助黄女士违规在东莞购买社保购房一事，也是罗某私人行为。
购房管理无序
担心被报复要求取消认购
“回顾这番东莞购房经历，整个事情虽然表面上是购房的市场行为，但是中间夹杂着‘销售员工诈骗客户 ’私下收取大额回扣、钻政策漏洞、各项流程不明朗、购房信息不公开透明、签约一再推迟等问题，我们对于此次购房经历，已经失去信心。”黄女士介绍，因为举报罗某涉嫌诈骗一事，更是担心买房后受到其威胁或报复，没有安全感，所以不愿意再继续维持交易，希望能取消交易，退回所有已付款项约202万元和已产生的利息所得。
对于黄女士要求的解除认购交易一事，莲湖山庄的黄姓副总在接受本报采访时表示，该公司销售人员罗某涉嫌诈骗一事，公安机关已经介入正在调查，调查结果出来以前，暂时不方便接受采访评论。而对于黄女士的此次购房纠纷，该公司将等公安部门的调查结论后再与黄女士沟通协商。
东莞知名房产律师，广东宏尚律师事务所律师曾小伟表示，《购房确认书》作为商品房买卖合同的预约合同，如果存在无效或可撤销的情形，那么购房者有权要求无责退购；如果有效，购房者要求退购的，则须符合确认书中约定的退购条件，或者开发商存在根本违约的情形，方可无责退购。如无以上情形而购房者要求退购的，则购房者可能需要承担缔约过失责任。
曾小伟律师表示，由东莞市房管局和东莞市住建局在2016年发布的东房通〔2016〕38号文，《东莞市新建商品住房限购查询操作细则》专门指出，房地产开发企业应在商品房销售现场、经营场所等显著位置公示东府办〔2016〕86号文、东建房〔2016〕49号文以及本通知，供购房人查阅，并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格审核等责任与义务。不得向限制购房对象出售商品住房，违反有关规定的，一经查实，依法从严处理。开发企业违反限购政策给购房人造成经济损失的，由开发企业承担相应法律责任。
曾小伟认为，针对黄女士此次购房经历，如果销售人员确有违规帮助购房者购买社保，那么作为销售人员的管理方和商品房的销售方，开发商显然有违规售房的行为，应该承担有关的行政责任，且购房者应该可以请求解除购房确认书。假设开发商事先明知销售人员骗取购房者好处费而不加以处理的，就存在管理过失责任，应该按比例赔偿购房者的损失。同时值得指出的是，东莞市实行商品房限购政策由来已久，属于公开信息，作为在深圳工作的人员跨市购房时也应当了解清楚当地政策，也应当认识到虚假购买社保的违法性。从这个角度来看，该名购房者明知异地虚假购买社保是错误的，仍抱有侥幸心理委托销售人员办理也是存在一定过错。
【记者】郝金朋
