时间:2023-01-18 22:19:46来源:法律常识
征地拆迁专业且复杂,在征拆过程中征收人都是十分有经验的,而普通百姓不懂其中利害,因此,造成拆迁双方信息的不对称,导致被拆迁人无法获取合理的补偿。
在此,盛廷律师指导被拆迁人该如何应对谈判。
很多拆迁户的谈判对象是拆迁公司的工作人员,并非拆迁方或征收方。
拆迁公司的身份是属于受托方,即由拆迁方委托拆迁公司协助处理相关拆迁工作,对拆迁补偿的数额并没有决定权。
拆迁户一直和拆迁工作人员谈判,不可能提高拆迁补偿,且有可能暴露自己的拆迁补偿底线,对以后提高补偿不利。
建议被拆迁人,只听拆迁工作人员的报价,不说自己的真实想法,要与有决定权的人谈判。
拆迁谈判时,拆迁户经常被约到拆迁办公室或指挥部等地点,去协商谈判补偿事宜,被拆迁人往往就在这种环境下签约。
不同的谈判环境,对谈判者才智的发挥会起到或大或小的激发作用,有利的地点、场所能够增强谈判者的谈判地位和谈判实力,同时也可压制谈判对手的谈判空间。
拆迁户要善于分析拆迁公司工作人员的谈判邀请,争取对自己有利的谈判地点,进行谈判。
谈判离不开“谈判砝码”的支持。根据实际案件的操作经验,谈判砝码,拆迁政策以及掌握对方违法行为才是争取补偿高低的关键,如:拆迁项目、补偿依据、拆迁程序、拆迁相关法律文书等,合法与否是补偿提高的重要砝码。
掌握拆迁项目的证据,不打无准备之仗。必要时,可以委托律师介入,协助查找违法点,促成谈判。
要有证据保底,确定补偿。在谈判过程中,如果可以举证分析、有理有据就可以占据主动权,成为谈判趋势的引导者。
拆迁一开始的时候,双方对补偿价格的心理预期差距很大,有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧,比如到底是按普通住宅还是商铺进行补偿,按集体土地还是国有土地的标准补偿,按违章建筑还是合法房屋进行补偿.......
如果这些原则性问题得不到解决,谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义,从这个角度来说,我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理低价。
这个时候,可以和对方谈一些原则性的问题,在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判,一些细节性问题得到解决后再具体报价。
1、避免狮子大开口。
补偿款如果要求过高,脱离了实际,可能会导致直接谈崩;要求过低,又担心吃亏。所以报价不宜过高,也不宜过低,可以稍微高于自己的心理预期,但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。
无论如何,指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态,也往往无法实现。
不漫天要价,可以适时提出自己的家庭困难之处,要让别人觉得你有理有据,不要纠缠。
2、不接受拆迁方缺乏根据的补偿定价。
在拆迁谈判中,由于信息不对等,被拆迁人往往处于弱势的地位,但是您提前查询了所有的拆迁信息,了解了拆迁政策和文件,掌握拆迁原则,您的底气就会足很多。
3、口说无凭,落实协议。
谈判过程中无论对方给予任何承诺,若没有有效的书面协议,最终谈判成果就无法得以保障,所以谈判结果一定要落实协议。
提醒广大被征收人注意,切记不能没谈明白就签字,实践中,有些征收方为了加快工作进程想尽办法让被征收人签字,对被征收人提出的任何条件都口头答应,让被征收人在协议上签字,被征收人一定要知道,签字就意味着同意条款,就可能产生法律效力受法律约束,给日后维权增加困难。
律师提醒
在我们所遇到的征地拆迁案件中,拆迁谈判是一个最直接的解决方式。但也不排除存在征收方态度强硬,甚至谈崩的可能性,如果征收人凭借自身谈判技巧无法应对拆迁,可以及时咨询律师,在律师的指导下进行谈判,或者及时提起复议或者诉讼,维护自身合法权益。