重磅！购房繁琐流程 资深律师手把手教你选房签合同

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《千万别说你懂买房》

作者: 徐斌

页数：272

出版时间: 2017

中信出版社

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子

买房可能是大部分人一生中最大的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子 怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

导读

买商品房还是二手房？

我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好

所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。

如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？

如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？

正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备！

按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。

理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。

总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！

通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。

同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。

作者简介

徐斌，资深房产律师

秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

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