时间：2023-01-22 13:40:19来源：法律常识
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某欣、李某葵向本院提出诉讼请求：1.判令确认佛山市南海区1号房（以下简称1号房）为张某欣、李某葵所有；2.李某华协助张某欣、李某葵办理上述房产的权属登记手续，将该房产不动产权登记于张某欣、李某华名下；3.确认张某欣、李某葵享有《商品房买卖合同》中买受人的合同权利。
事实和理由：张某欣与李某葵为夫妻关系。2014年8月2日，张某欣与N公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买1号房。张某欣在合同“买受人”处签署了李某华（李某华是李某葵的亲弟弟）的名字并按指模。张某欣、李某葵是借用李某华的名义购买商品房，是1号房的实际买受人。目前1号房亦由张某欣一家居住，房款等一切有关费用都是张某欣的银行账户在支付。因此，1号房的实际权属人是张某欣与李某葵。
被告辩称
李某华答辩称，确认张某欣、李某葵起诉的事实和诉讼请求。
第三人答辩称，一、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条的规定，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”目前1号房已经被广州市白云区法院查封并进入执行拍卖程序。根据上述规定，本案应当中止审理。张某欣、李某葵应当向白云区法院提出执行异议。
二、《中华人民共和国民法典》相关规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1号房的所有权登记在李某华名下，根据上述规定，1号房的物权人即为李某华。张某欣、李某葵并无证据反映登记错误或已向房管部门申请纠正变更所有权人的登记。因此，1号房的物权人应以登记为准即为李某华。
三、张某欣、李某葵主张1号房的房款等费用均由其支付。即便该情况属实，也无法推论双方之间有借名买房的合意。目前只有单方陈述，双方就此没有签订任何协议。相反，李某华与李某葵为姐弟关系，属于关系密切的亲属，即便购房款由张某欣、李某葵出资，但其自愿将1号房登记于李某华名下，可合理推断是赠与的意思表示。
四、退一步讲，即便存在借名买房的合意。张某欣、李某葵也应当自行承担由此产生的风险。
本院查明
2014年5月7日，张某欣向案外人N公司转账支付8万元；2014年7月21日，张某欣向N公司转账支付40万元。2014年8月2日，李某华与案外人N公司签订《商品房买卖合同》，约定李某华向N公司购买1号房，总价款为515121元。2014年8月7日，《商品房买卖合同》在房管部门办理登记备案，登记购房人为李某华。
1号房目前由张某欣居住使用，该房产的物业费、水费、电费等日常支出均由张某欣支付。
2016年5月31日，1号房被广州市白云区人民法院预查封，期限为2016年5月31日至2019年5月30日；2017年7月24日，白云区人民法院再次因另案对1号房进行轮候查封。
2016年11月7日，张某欣向佛山市南海区地方税务局刷卡交纳1号房的契税4905.91元、印花税5元，纳税人登记为李某华。1号房至今未办理不动产权属登记。
2018年9月5日，就申请执行人H公司与被执行人李某华等合同纠纷执行案件，广州市白云区人民法院作出执行裁定，裁定拍卖1号房。
另查，张某欣与李某葵为夫妻关系，李某葵与李某华为姐弟关系；位于佛山市南海区的两套房产为张某欣所有，产权登记时间为2011年8月30日。
裁判结果
驳回张某欣、李某葵的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
张某欣、李某葵提交的证据能够反映1号房的购房款、交易税费及使用过程中的物业费、水电费等日常支出均由张某欣支付。涉案房产目前亦由张某欣、李某葵居住使用。张某欣亦提交证据证明其在1号房购买时名下已经登记有两套房产，受到佛山市限购政策的影响。且《商品房买卖合同》上李某华签章处的指印为实际为张某欣所捺。李某华对张某欣、李某葵主张的上述事实均不持异议。因此，张某欣、李某葵与李某华之间虽未签订书面的合同，但结合李某葵与李某华系姐弟关系，张某欣、李某葵提交的证据能够形成证据链高度盖然性的反映张某欣、李某葵与李某华之间存在借名买房的合同关系。因此，对张某欣、李某葵主1号房是其借用李某华的名义由其出资购买的事实予以采信。
借名合同系借名人与被借名人之间关于所有权归属问题的一致意思表示，仅对合同双方具有法律约束力，借名人因此取得在符合法律规定及借名合同约定的条件下要求被借名人协助将房产登记至其名下的债权请求权。在本案中，在双方借名合同成立之时，双方已经明晰1号房虽由张某欣、李某葵出资购买，但双方同意1号房的所有权暂时让渡给李某华，待张某欣、李某葵满足登记条件时再由李某华转移登记给张某欣、李某葵。
双方也按约定履行，将《商品房买卖合同》在不动产登记管理部门进行了备案登记，登记的权利人为李某华。《商品房买卖合同》的备案登记对外具有公示、公信的性质，具备对抗第三人的效力，具有准物权的性质。根据借名合同的性质，在未再次转移登记之前，双方均明晰1号房对外的所有权属于李某华，张某欣、李某葵拥有的是要求李某华在条件成就时转移登记的债权请求权。因此，张某欣、李某葵要求确认1号房归其所有，没有事实与法律依据，不予支持。
如上所述，张某欣、李某葵根据借名合同取得的是在符合法律规定及借名合同约定的条件下要求被借名人李某华协助将房产登记至其名下的债权请求权。目前1号房已经被司法机关查封，在查封未解除之前无法进行过户。因此，张某欣、李某葵诉请李某华协助办理过户手续，客观上无法履行，对其该项诉讼请求不予支持。张某欣、李某葵应向执行法院通过执行异议程序主张权利，在查封措施解除后再向李某华主张过户的请求权。
本案为所有权确认纠纷，张某欣、李某葵要求确认其为《商品房买卖合同》的相对人享有买受人的合同权利，与本案不属于同一法律关系。且《商品房买卖合同》涉及其他案外人权利，在本案中不作处理。张某欣、李某葵可以另案主张权利。
