时间：2023-01-25 01:43:47来源：法律常识
江苏省宿迁市泗阳县众兴镇雅典花园，是当地一处安置小区。小区内4幢与泗阳县青少年宫艺术幼儿园连成一体的3层联排别墅，格外显眼。连日来，有关幼儿园教育用地私建别墅的话题因群众反映而引发关注。
7月8日，小区居民向上游新闻（报料微信号：shangyounews）记者表示，大部分居民都知道别墅不在小区规划内，幼儿园私自将教育用地改建别墅成了小区及周边地区公开的“秘密”。
这处藏在幼儿园和小区之间的别墅究竟属于教育用地还是住宅用地？泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县自然资源和规划局在接受采访时称，该项目已近10年，且因机构调整，档案不知道去哪了，也找不到管理档案的人，无法确定是否存在私改土地用途的行为。“10年前，我还没到这呢，不知道，应该不存在。”两局办公室工作人员说。
7月8日，江苏泗阳，泗阳县青少年宫幼儿园为该县最大规模民办幼儿园。摄影/上游新闻记者 时婷婷
安置小区建别墅 业主称系自建房
雅典花园小区位于江苏省宿迁市泗阳县众兴镇洋河中路，建于2012年。小区公示栏简介显示，该小区为泗阳县人民政府开发的安置小区，多以高层住宅为主。进大门向东走，枝叶繁茂的绿化带旁建有4幢与雅典花园外墙颜色一致的3层联排别墅。东侧别墅的外墙后即为泗阳县青少年宫艺术幼儿园操场。“这4幢别墅是在雅典花园交房之后才建起来的。”小区居民说。
上游新闻记者看到，每幢别墅的私家花园里都摆放着房主种植的草木及部分生活用品，别墅内部结构南北通透，功能区划分明显。最西侧别墅业主表示：“雅典花园都是高层，我们是属于幼儿园的地，盖的自建房。”当被问及该别墅是自住还是用作职工宿舍时，该业主称：“都是自家人住，住了快十年了，不是职工宿舍。”
因不属于小区规划内建筑，别墅的土地性质也备受争议。曾参与泗阳县青少宫艺术幼儿园施工建设的知情人透露：“幼儿园用地是2000年政府划拨的公益性用地，用途为教育用地。根据规划，别墅所在区域本是要建成亲子园区。雅典花园小区建成后，被改建成别墅。”
知情人还表示，最西侧一户是幼儿园园长家，其中还有一幢住的是当地政府官员的父母。多名小区居民称，“这已经是公开的秘密。”7月8日中午，上游新闻记者在该别墅区看到，却有当地一名政府官员停车后进入别墅区中。
7月8日，江苏泗阳，别墅区紧邻泗阳县青少年宫幼儿园在建的2号艺术楼。摄影/上游新闻记者 时婷婷
幼儿园称职工家属楼 规划图中未显示
据公开资料显示，泗阳县青少年宫艺术幼儿园创办于2003年8月，是该县首批通过验收的省优质幼儿园，也是当地规模最大的民办幼儿园。7月7日下午，上游新闻记者在该幼儿园看到，幼儿园北侧有部分建筑仍在建设中，高度与别墅区一致，从幼儿园大门看去，别墅区更像是幼儿园建筑的组成部分。
针对小区居民的质疑，该幼儿园实际控制人吴士东及副园长庄娟娟以不了解媒体，没有接到指令，且疫情期间不接受采访为由拒绝采访。但其多次表示，该别墅用地并非幼儿园所有，对于别墅用地归属情况不清楚、不了解。
7月8日，该幼儿园法定代表人左红在接受采访时表示，青少年宫艺术幼儿园投入使用是在2008年，占地面积21.8亩。目前幼儿园西南方向的4幢建筑属于亲子园地，居住的多为职工家属，不能定义为别墅。而对于土地性质等问题，左红拒绝回应。
据上游新闻记者获取的网格信息图及雅典花园小区平面图显示，雅典花园东北方向为青少年宫幼儿园教育用地，根据用地红线和建筑控制线划分，雅典花园小区中并未有4幢别墅区栋号及规划。且在幼儿园用地与雅典花园之间的用地红线和建筑控制线之间为绿化带，也并未规划为别墅区。但据现场比对，雅典花园东侧绿化带向东即为青少年宫幼儿园用地。
此外，常在雅典花园送快递的快递员表示，此前别墅区业主曾自称为8号楼业主，但后来又标注雅典花园。而上游新闻记者注意到，雅典花园8号楼位于小区次入口正南方向，而别墅区位于小区东北方向，之间间隔两栋高层住宅楼。
7月8日，江苏泗阳，平面图显示，雅典花园并未规划别墅区，且根据规划别墅区位于幼儿园内。摄影/上游新闻记者 时婷婷
主管部门：档案找不到了
对于小区居民质疑教育用地私建别墅的情况，泗阳县自然资源和规划局办公室工作人员在接受上游新闻记者采访时表示：“国土和规划部门合并后，土地档案都不知道在哪，我也找不到管档案的人。应该是原来规划那边的，但是他们人过来了，土地档案没有带来。这个事情没听说，应该不存在吧。现在无法确定是否存在私改现象。”
该工作人员还称，2019年国土部门才与规划部门合并，对于近10年前的事情并不清楚。若找到后可以给予回复，但并不确定能否找到。并建议可以通过政府信息公开的方式，等待答复。
国土和规划部门没有档案信息，在负责施工建设工程施工许可审批的泗阳县住房和城乡建设局，上游新闻记者得到了同样的回复。
泗阳县住房和城乡建设局杨姓工作人员表示：“这个地方我听都没听说过，10年前我还没到这工作呢，不知道。是不是有办过施工许可证不知道，能不能找到档案我也不知道。只要是国土和规划都批了，我们就给办施工许可证，有可能他改变了土地用途，不敢到我们这来办证吧。”
在上游新闻记者的再三请求下，该杨姓工作人员表示可以找其它部门问问。随后该局负责对外宣传工作的负责人回应称，向领导汇报后已安排相关科室查找，但因一部分土地档案已移交至自然资源和规划局，需要时间，待找到后给予回复，同时表示会处理好此事。
截至发稿，上游新闻记者并未收到泗阳县自然资源和规划局、泗阳县住房和城乡建设局的回复。
7月8日，江苏泗阳，别墅区为4幢3层联排别墅，最东侧一幢外墙即为幼儿园西侧外墙。摄影/上游新闻记者 时婷婷
律师：擅自改变土地用途主管部门可收回
对于泗阳县青少年宫幼儿园被指私自改变土地性质行为，北京市闻泽律师事务所连大有律师表示，《土地管理法》明确规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中对于建设用地又进行了详细划分，其中就包括教育科研用地。而土地用途的改变均有严格的审批程序。
一般土地出让时均会签订《国有土地使用权出让合同》。相关法律规定，国有土地使用权出让纠纷属民事纠纷。因此，土地用途作为合同约定的必备条款，一旦土地用途被改变，就意味着违反了合同规定，土地行政主管部门应依据《合同法》及合同中关于争议处理的条款追究对方的违约责任。
同时，《城市房地产管理法》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
另外《土地管理法》明确规定，建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
土地行政主管部门除了依据双方签订的土地使用权出让合同追究其违约责任外，还可以在其职权范围内进行行政处罚，对涉及违法犯罪的还可以移交司法机关进行处理。如不按照批准的用途使用土地及擅自改变土地用途的的构成非法占用土地还可根据《查处土地违法行为立案标准》，由土地行政主管部门以非法占用土地查处。
上游新闻记者 时婷婷
