上海市房地产登记条例，带押过户的风险

经济观察报 记者 老盈盈 作为一名想把房子“脱手”的业主，家住广州的陈女士还“背着”几十万的银行贷款，她最想的是能找到一个合适的买家，用买家的首付款还自己的贷款，但是这样的买家不容易找。

现在问题有了解决方法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二线城市开始探索“带押过户”这种模式，广州、深圳等一线城市也加入了行列中。“带押过户”，即无需业主提前还贷款，就可以完成过户，不仅降低了买卖双方的交易成本，还简化了二手房的交易流程。

从操作流程方面看，买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。“带押过户”这种模式正合陈女士的心意。据她了解，按照传统的二手房交易模式，从偿还贷款到解押，她所贷款的银行处理时间要等近一个月，“带押过户”模式能大大提高交易效率。

但记者采访了解到，由于需要牵涉不同的商业银行、担保机构，也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险，实际真正落地应用的银行还不多。

上海易居房地产研究院总监严跃进称，该政策在盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面都有非常重要的作用。

“带押过户”如何操作

建行南京地区的多个分支行都已经开始“带押过户”业务试点，但对客户要求较高，需要满足两个条件：一是买卖双方都需要是以建行作为开户行；二是目前只能做纯商业贷款，公积金和公积金+商业贷款组合还不能支持。

一般二手房交易流程是：买卖双方签合同——业主筹钱偿还二手房剩余贷款申请解押和买家向银行申请按揭 （同时进行）——买家获得同意贷款书/业主获得解押资料——过户——买家付款、业主收款——出新买家的房产证。“带押过户”模式下的二手房交易流程变为：买卖双方签合同——买家向银行申请按揭——买家获得同意贷款书——过户同时把抵押的关系转到买方——买家付款——业主偿还二手房剩余贷款和收款。

“相当于业主的房贷不用还给银行，也不用在银行解压，直接转移到买方，然后买方的钱会打到我们银行监管账户。”建行南京地区一位银行客户经理称。

这位客户经理提醒，有一种情况，如果买家申请到的贷款余额没有办法覆盖业主的贷款余额，买方要把首付款也放在监管账户，不然无法偿还业主之前的贷款。如果首付款和买家贷款相加大于业主的贷款余额，还掉业主原来的贷款之后，剩下的钱会打到业主的银行卡里。“从买房申请贷款开始，如果买卖双方资料齐全的话，应该差不多5个工作日，贷款就能到买家账户。”

据记者从上述银行了解到，现在依然可以选择传统的二手房交易模式，如果不选择“带押过户”的模式，就按照各个银行规则来执行。目前南京地区的建行，申请还清贷款，需要十个工作日左右解押，与“带押过户”的模式相比，效率会低一些。

近几个月，多个二线城市都推出了首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。如10月14日，佛山首宗二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点，同时首个“带押过户”的不动产权证也在当天颁发。

记者采访了解到，这些城市的银行更多的回复是目前还没有正式推出该业务。“我们是做了首笔业务，然后中间可能还有一些流程需要优化，所以还没有正式推出来。”工行佛山南海某支行房贷业务经理称。

“我们的确听说了有这个政策，目前都没有做过，有些业务不是马上就可以展开，系统要跟得上才行。”有城市的银行个贷经理如是告诉记者，这里面存在很多问题，涉及到买卖双方和各自的银行，例如买卖双方是否同意交易，买家的银行贷款同意放款，业主所在银行是否同意接收等等。

“银行处于调研和方案探索阶段，因涉及同行和跨行赎楼业务，需牵引不同商业银行、担保机构和客户配合，目前为确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险，这项业务还未正式推出。”广州一位房产中介人士在接受记者采访时称。“对于带押过户政策，从实际操作中，应用的确实还不多，否则近期二手房交易应该很火爆。”上海易居房地产研究院总监严跃进分析有以下原因：首先当前大环境相对来说对于交易是不利的，购房需求不强，卖房会考虑到价格的因素，不会急于抛售，一定程度上会限制房东去使用“带押过户”的政策。其次该政策多少还需要协调，包括中介等也需要去了解此类政策，一些购房者可能也不是很清楚这个政策的来龙去脉和操作模式，需要一个适应过程，也需要各地积极做宣传。部分带押过户会涉及到跨行业务，后续类似跨行业务方面如何协调也是个问题。

“实际上之所以二线城市推进快，其实更是因为二线城市主动在这个领域做了探索。一线城市应该说按理是更容易操作的，因为内部资源更容易协调，但估计没有把这个领域作为重点去研究，所以滞后了点。”严跃进说。

提振二手房市场行情

家住佛山、最近在看房的张女士也较为青睐“带押过户”这种模式。“我看二手房都是优先选已经缴清贷款的房子，就是怕业主拿我的首付去还贷，中间有个时间差，我怎么保证我的首付不会出问题。”张女士说。

事实上，确实存在借垫资的名义来违规挪用资金的操作，例如业主做生意遇到资金困难，可能会借卖房名义来变相骗取买家的资金。此类垫资使得交易的周期变长，尤其是在市场波动和政策调整的情况下，交易的不确定性和风险大大增加。

严跃进表示，过去一些城市的操作仅仅停留在“让买卖登记同时进行”的模式，其前提是，房东已经偿清了贷款。而更为实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项偿还贷款”并没有破解。“带押过户”此类模式具有两个积极的意义：第一、破解了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过此类新操作，房东出售房产的顾虑和筹资压力减少，这也使得购房者的顾虑和担忧减少了，这样二手房的交易自然就变得容易和顺畅。第二、此类模式下，交易流程也是在简化和优化的，甚至可以实现让买卖、过户、登记在一日内完成。类似政策和模式自然是亲民的、优化的、备受称赞的。

目前，二手房市场正从“低迷期”中逐步复苏，二手房价格接近底部，市场预期已经从底部回升。根据贝壳研究院《二手房市场半年报》显示，今年二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降了32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。贝壳研究院监测数据显示，7月二手房成交量环比稳中有升，同比自去年年中以来首次止降转增；8月二手房市场活跃度较上月有所减弱，成交量环比下降，但同比连续第二个月增长，并且增幅扩大。

“带押过户”模式能否进一步提振二手房市场行情？严跃进称，“带押过户”对于激活房东积极挂牌和出售二手房等具有积极的作用。二手房的出售信心和活跃度增加，其对于购房需求尤其是改善型购房需求的释放具有积极的作用。所以，“带押过户”政策其实是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要政策，对于激活四季度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有非常重要的作用。