契税新政策，新契税法对购房的影响

来源：交汇点新闻客户端

房子是家庭生活的刚需，房屋买卖任何一个细小的变动都牵动人心。8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》（下称《契税法》），该税法将于2021年9月1日起正式实施。与目前施行的1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（下称《暂行条例》）相比，此次契税“新规”有何变化？真如网上所说，买房成本要增加了吗？

契税税率3%至5%，与此前一致

新版《契税法》中，最受老百姓关注的当属契税的税率问题。有消费者关注到，此次通过的《契税法》提出，契税税率为3%至5%，比当前各地实施的优惠税率有所增长，因此认为该条款是税率提高的预兆。 事实上，此次税率并没有实质性变动。“这次契税法是例行修订，指导税率没有变化，各地仍有一定折扣。”南京房地产学会副会长孟祥远第一时间发了朋友圈，为购房者打消疑虑。 自1997年施行至今的《暂行条例》中，契税税率就已被确定为3%-5%，并明确，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 在《暂行条例》的基础上，《契税法》对契税税率条款进行了增补，提出省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 以南京为例。目前，南京契税征收标准共分为6种：家庭唯一住房≤90㎡，税率为1%；家庭唯一住房＞90㎡，税率为1.5；二套房≤90㎡，税率为1%；二套房＞90㎡，税率为2%；三套房，税率为3%；非住宅，税率为3%。 “这一规定体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。”财政部税政司司长王建凡表示。

免征契税范围扩大，夫妻、法定继承人均可免税

婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，这两种情况被纳入此次《契税法》免征契税的范围之中，成为新《契税法》的一大改变。 然而，记者浏览查阅国家税务总局官网发现，夫妻间免征契税、法定继承人免征契税的规定并非一项新政。

在财政部和国家税务总局联合发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》中写明，早在2014年，夫妻之间变更房屋产权，包括在产权证上加上或减去一方的名字等，就已经明确免征契税了。 而对于法定继承人继承房产不征收契税的规定还要更早。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函﹝2004﹞1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。因此，2004年起，对法定继承人继承房产就已不征契税了。与此同时，根据现行税收政策，法定继承人继承房产除了不征契税，增值税、个税也是免征的。 “此次契税法将免税条款上升为国家法律，使各地操作更加规范，有法可依。”此外，法律专家还提醒，继承的房产在再次转让时，属于二手房交易，届时卖房人要缴纳全额5.5%的营业税（房产证满5年的普通住房不需要缴纳），以及房产交易盈利部分20%或者房款1%的个人所得税（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

删除“国有土地”限制，农村集体经营性用地概念凸显

《契税法》与《暂行条例》相比，过去的条例很多内容已经过时，一些新的住房、土地等交易形式出现，必须在升级为法律的同时，对相关内容的进行修正、删除或补充。 从征收范围来看，此次《契税法》删除了“国有土地”的限制，并将“农村集体土地承包经营权”的表述修改为“土地承包经营权和土地经营权”，实际上增加了农村集体经营性用地的概念。 今年1月1日，新《土地管理法》正式执行，集体经营性用地可以直接入市是其中的最大亮点。 此前，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必须通过变更为国有土地。新《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。 其中随着新土地管理法的落实，农村集体经营性建设用地交易必然增加，相关契税征收必须有法可依，新《契税法》就给农村“三块地”改革提供了征税依据。 此外，《契税法》还明确了以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税，这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税，使得此类交易税费征收根据规范。

交汇点记者 沈佳暄

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