宁夏房产税，房地产税渐行渐近

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2017年12月20日，中国财政部部长肖捷在《人民日报》上发表的署名文章《加快建立现代财政制度》称，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。一时间，“房产税”这个关乎政府收入、楼市走势和中产阶级财富的话题再次成为市场讨论的焦点。到底什么是房地产税？房地产税对楼市有什么影响？要不要开征房地产税？什么时候会在全国范围内开征房地产税？

我国房产税的最早文件可以追溯至1950年的《全国税政实施要则》，其中确定的全国 “新税制”中明确包含了“房产税”。1951年，国家将房产税和地产税进行了合并，1984年又将房地产税重新拆分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，至此房产税在全国范围内全收。当时所谓的“房产税在全国范围内全面征收”涉及的对象主要是经营性物业，居民个人拥有的非经营性房产并不在纳税范畴。2017年宁夏开征房地产税的新闻就是媒体误读这条例产生的。2011年1月，上海和重庆分别制定了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》与《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，从2011年1月28日起，上海和重庆开始试点对个人住房开始征收房产税，其他城市的个人住房仍属于《房产税暂行条例》中规定的免纳范围。

税收是国家（政府）公共财政最主要的收入形式和来源。税收的目的，就是为满足社会公共的需要。具体到房地产税上，他们的目的是什么呢？目前有两种说法比较流行。

第一个说法说是为了稳定房价或者是作为房地产调控的长效机制。持这种说法的大多是普通老百姓。税收的本质是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，参与国民收入分配，强制取得财政收入所形成的一种特殊分配关系。注意它只是一种特殊分配关系，房地产税也一样它既不直接影响供给也不直接影响需求，因此它对房价是没有直接影响的，承受不了稳定和降底房价的重任。当然，你可以说它对预期有影响。但如果你真正开始征收之后，税收就成为房价固定的一部分，这种预期影响就会慢慢趋于减弱。因为长远来看，税费具有长期稳定的刚性，成为房价固有的一部分后就不会有很大的波动，起不到通过价格来调控房价的作用，靠征收房地产税来稳定房价或者长期调控就可能成为“空调”。2011年1月底开始，上海市和重庆市开始试点对个人住房征收房产税。整个上半年，上海和重庆的住宅均价分别相比2010年下半年上升了6.3%和7.4%，高于同期一线城市房价的平均涨幅4.9%和二线城市房价的平均涨幅6.6%，也高于同期全国百城房价的平均涨幅5.8%，房产税对这两个城市房价的调控影响并不明显。再比如说美国，2007、2008年，次贷危机一来房价就降下去了，然后慢慢的它又恢复上去了。把房产税当作一种房地产的长效机制是行不通的。因此从理论和实证上看，房价该涨就涨，该跌就跌，房地产税本身对房价没有什么影响。

第二个说法说是为地方政府增加一个稳定的税收收入来源。税收的主要作用是调节收入分配、筹集财政收入。近两年以来，抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了，国家不断地推出房产新政，未来土地财政将不再是选项，少了土地财政这一块近二十年来持续稳定的财政收入后，地方政府自然需要寻找弥补之策，开增房地产税就水到渠成。如果纯以增加财政收支为目的的话，我们认为房地产税什么时候开征还是有待商榷。因为房地产税在出台前需要厘清以下几个问题，并满足一些必要条件。通常意义上的房地产税是土地私有制度下对私人住宅征收的财产税，但我国情况不一样，我国在土地使用权和房屋所有权相分离的情况下向个人征收房地产税，其实就是国家要对自己所有的财产收税，费用却让使用人来出，有名不正言不顺之嫌。因此必须要在所有权和使用权上有所突破，在法理上要做出必要且合理的解释。同时由于房地产税的影响面极大，涉及地方政府和房地产拥有者个人，作为直接税，房地产税需要由自然人纳税人直接缴纳，这对于个人来说是真金白银的增税，自然会遇到阻力。尤其是对已经一次性支付了70年土地出让金的购房者来说，对房地产税有天然的抵触。其次是开征房地产税将会暴露很多人的个人不动产状况，除了正常的个人购房，还有大量政府、官员和开发商在房地产领域里的既得利益，他们也会抵制房地产税开征。

在收不收房地产税的问题上，最令人震惊的是民众对房地产税千呼万唤坚决支持的态度。通常来说老百姓对于加税行为一般都是反对的，但唯独在房地产税问题上，支持征收房地产税的民众比例之高，令人惊叹。这种无私的要求政府对自己的不动产征税的行为虽然令人非常感动。支持房地产税的他们希望出台的房产税，成为压倒高房价的最后一根稻草。而在政策刺激房地产，以及房地产供求关系紧张的情况下，1%到3%的房地产税对于高净值人士和炒房者而已，基本是微不足道。世界上有那么多的国家有房地产税，但仍然避免不了房价不时的暴涨，这是一个血淋淋的事实。事实是对于房产税能否降房价，无论是中国房价上涨的逻辑，还是美国等开征了房产税的国家房价规律看，影响房价最大的因素不是所谓的房地产税而是政府的决心。遗憾地是，在这个“立场远远高于是非”的时代，被高房价逼得丧失基本判断的民众并不会重视关于房地产税的客观意见。

在我看来，房地产税短期内在全国难以推行。主要的原因在于大家对征收房地产税还没有达成基本共识。从改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，使之成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。但房产税涉及老百姓80%左右的财富，这可能是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税，在一些重大问题和障碍没有论证清楚的情况下，人为设置时间表，仓促开征，势必引发一系列的重大问题。但无论是支持这个税，还是反对这个税，让每一个人都意识到了这个税和自身切身利益的关系，这其实是民众的一种税收觉醒，总比糊里糊涂地接受要好。

既然房地产税改变不了中国高房价的趋势，哪么政府是不是就不能通过税费来调控房价了呢？答案当然是不是的。政府完全是有能力通过税费的调整来调节房价。比如国家可以开增“房屋空置税”或者是“资源占用税”(估且就叫这名）之类的税，增加多套房的持有成本，把空置的房屋或多余的房产逼到市场上来，房价自然就会正常。这既满足了普通老百姓的愿望，又不需去解决短时间来难以理清的所有权问题，而且绝对符合“房子是用住的，不是用来炒的”的本意，这又何乐而不为呢？