物业管理委员会职责不包括代替全体业主做决定

镇江住建治理方法论

江苏省物业管理条例有规定，小区不具备成立业主大会的条件，或虽具备条件但无法成立业主大会的，街道办可以组建物业管理委员会，代行业委会和业主大会职责。

这里有两个问题。

第一，业主大会已经成立的小区，业委会任期届满，在长期无法选出新业委会的情况下能否成立物业管理委员会？从法条的字面意思来看，不行。因为业主大会不存在第几届，一旦成立就一直存在，直到业主大会自己决定解散，或者是小区被拆迁。但现实中，很多物业管理委员会都是在业委会换届失败的情况下成立的。

第二，物业管理委员会十个人不到，为什么能代行业主大会职责，代替全体业主做决定？2017年9月，小编曾提出立法审查建议，认为该条规定违反上位法——物权法。全体业主共同决定的事项，不能被几个人决定，况且物业管理委员会里不全是业主。法理上说不通。

2021年8月，镇江住建局在征求过省厅后，出台了一个关于物业管理委员会的说明。该说明明确：1.有业主大会但业委会换届失败的小区，可以成立物业管理委员会；2.物业管理委员会代行业主大会职责的，应依法征求业主意见，形成业主共同决定。也就是说，物业管理委员会代行业主大会的职责时，仍然要组织业主共同决定，不能代替全体业主做决定。事实上扮演的是业委会的角色。