北京自住型商品房，北京出台买房新政

2022年开始了，买房人开始了新一轮的观望、纠结、决策之旅。

自从2021年9月入冬之后，市场与政策经历了犹如过山车般的起伏变化。这样的变化，改变的不光是市场的数据，还有买房人的预期，以及许多市场认知。

那么，到了今年，还有没有新的买房机会？买房人的决策依据有没有发生变化呢？

8条买房决策干货，送给北京的自住型买房人。

01

关于买房时机

第一、2022年首批次供地出台，或将挤压去年入市的新盘项目给出优惠，这是一波机会。

对比从2021年至今的四个批次供地，我们会发现，四个批次的新房指导销售价格几乎没有变，但是后两个批次的拿地成本明显比此前的拿地成本要低，尤其是刚刚结束的2022年首批次供地。

销售指导价格不变，成本下降，就让后面地块的利润空间更大，也就让后面的地块有空间做更多的增值项，比如重新回到精装交付。

同时，当市场平淡，且有大量同质化供应的时候，后面出来的项目和产品，总会致力于提升产品，比如设计出更好的户型。

无论是可能到来的精装增值，还是更好的户型，都会对前期入市的项目形成压力，有的项目想要趁着新项目入市前的空档期，尽可能多卖房，最有效的方式就是给到买房人更多更大的优惠。

此时，如果有看中的项目和房源，倒是一个入手的好时机。

第二、密切关注北京的土地拍卖信息，它是新房价格上涨的“倒计时器”。

相对于二手房成交的逐步回暖，北京新房市场依然非常淡，仿佛本应该由二手房向新房传导的热量通道被无形的手给阻断了。

这只无形的手是“指导销售价格”。

因为北京自2018年开始实质上实行“指导销售价格”，且在拿地之时就公布了地块上未来住宅的销售价格，这就让北京买房人在买新房的时候，有了一个非常清晰的判断依据。

从2021年5月开始至今，北京的新房指导销售价格基本没变，这也是北京新房市场，买房人集体观望的重要原因之一。价格没变，自然等得起。

当然，这也提醒买房人，需要密切关注接下来每一次的土拍信息，一旦指导销售价格上涨，就必须抓紧了。

02

关于“有机会”的房子

第三、共有产权保障房，是刚需降低压力与风险的优质选择，机会不会永远在。

共产保障房，一种最大限度剔除了投资属性的房子，值不值得买？

这道选择题，如果放在一年前，大多数人的答案都是毫不犹豫的“不值得！”

对于一年前的买房人而言，即使是自住，房子的资产属性依然是其最重要的价值；尤其是在北京，通过买对一套房，5或10年后，家庭资产实现2倍以上的增值，是所有自住型买房人共同的心愿和认知。

但是，经历了过去一年经济大环境的下行，以及房企接连暴雷带动市场降至冰点。刚需开始有了不一样的想法。

此时的共产保障房，对于刚需而言，已经成为了可以兼顾“拥有一套自己的房子”和“最大限度降低资金风险”的好机会。

而这样的机会不会永远都在，相对于2018和2019年，共产保障房的供地已经开始大幅下降，最终，共产保障房也将会如经适房、两限房那样消失，被廉租房取代。

从“缴纳一定费用就可以转成普通商品房”的经适房和两限房，到“只能卖给同样具备共产保障房资格的人”的共产保障房，再到“只能租赁不能买卖”的廉租房/公租房，随着保障房制度的发展和成熟，想要从保障房中额外获利也越来越难了，共产保障房或许就是最后一个机会。

第四、共产商品房，是变相给到买房人杠杆，可以放心买。

共产商品房，也是与政府共有产权，但是其本质是商品房，未来除了5年限售之外，其他与普通商品房没有区别。

虽然，未来买卖的时候，关于政府那部分产权的收益该如何界定和分配还没明晰，但是“最坏的情况”也不过是按照卖出时的市场价格，给到政府相应比例的本金与收益而已。

如此来看，共产商品房完全就是政府通过限制开发商，给到买房人的额外杠杆，即使你不差这点钱，也没什么坏处不是。

当然，从北京拍出的共产商品房地块来看，几乎所有的共产商品房都是优质地块，甚至是具有明显“价格倒挂”的地块，这样的房子想买到，就需要凭本事凭运气了。

第五、房龄10年左右的次新房，有时候比新房更合适。

北京楼市已经开始形成一个共识：从2018年开始，北京新房产品发生了全行业的倒退。

正因为如此，北京很多买房人放弃新房，转向了房龄10年左右的次新房。甚至有的区域发生了这样的现象：某新房项目入市，因为产品太次，反倒带火了旁边的次新二手房；随着该新房项目的产品信息释放和开盘，旁边次新房二手房价格水涨船高。

新房产品力倒退的原因很多，有的是行业发展使然，比如说容积率相比于10年前更高了，或者说因为住宅的一些规范调整，导致得房率下降等；还有的则是因为北京限价太严格，开发商利润空间太薄，导致不得不砍掉会所、精装、简化园林等……

相对之下，部分十年前的房子，不光产品设计更优，而且是现房，社区成熟居住氛围好，价格还比新房低，除了房龄稍微大点，没别的毛病。

03

关于买房观念

第六、对于刚需而言，相对于首付压力，更需要重视还贷压力。

以前的刚需买房逻辑是“上车”，只要凑齐了首付，无论是掏空6个钱包还是承担利息借贷，只要买上了房，后期房价的快速上涨，自然会将所有的成本和风险消弭。

但是，随着房价增速的放缓，甚至是下降，个别地方还有腰斩的，很多风险就被暴露出来。

透支自己资金能力上车的刚需，在房价下降、房子交易周期变长的时候，房子无法为他们的经济风险托底，有的房子甚至成为有毒资产，高额的利息和月供让他们入不敷出。

第七、关注价格，更需要关注风险。

这里的风险，主要指的是交付风险，以及货不对板的风险。

中型和大型民营房企的暴雷，让很多买房人这两年无法如期收房，也让很多买房人选择现房和准现房。

同时，北京从去年二批次拍地开始，设定“竞现房销售（面积）”的地块也越来越多。虽然最终因为市场原因，很多地块都没有竞拍到“现房销售”环节，但是设置这个条件本身，就已经开始向市场传递信号——北京楼市未来的方向是“现房销售”。

而在那一天到来之前，买房人需要保持谨慎，买房之前再了解一下开发房企，尽量选择大型国企和央企，杜绝烂尾风险，尽可能降低质量风险，以及货不对板风险。

第八、关注增值，更需要关注生活适配度。

房价已经不可能大涨了，即使是在北京。

如此，在资产增值之外，居住价值越来越凸显。当我们以提高居住体验来看待一套房子的时候，它的户型、社区规划、配套等是否符合现阶段和未来一段时间的生活需求，就变得尤为重要。

最后，在这段市场平稳期，（新房）买房人可以充分利用这段买方市场优势，精挑细选。