不可抗力,不可抗力因素包括什么

时间:2022-11-11 05:14:05来源:法律常识

9月21日,中国消费者协会(以下简称“中消协”)官网发布房屋领域不公平格式条款点评,中消协称,根据《“不公平格式条款”消费者认知及线索征集调查报告》,其邀请中消协律师团律师对消费者反映强烈的10类不公平格式条款进行点评,提醒消费者注意防范。其中,涉及商品房买卖、房屋租赁、物业管理占比达7成。

对此,业内人士认为,中消协此次点评切合当下房地产领域热点问题,有利于当下行业新问题、风险的规避与解决,将进一步促进行业健康发展。

不可抗力、要约邀请,中消协“不公平条款点评”帮你规避购房套路

9月21日,中消协发布房屋领域不公平格式条款点评,提醒消费者注意防范。资料图片

剖析:

如何识别这些不公平格式条款?

此次中消协发布的10类消费者反映强烈的房屋领域不公平格式条款,涉及商品房买卖、租赁、物业领域的共有7类。具体来看,这些不公平格式条款中究竟有怎样的陷阱和套路?

  • 商品房买卖领域

1.出售方不能履行义务时,完全免除己方定金责任。例如,“在未签署正式预售协议前,若因出售方原因致使不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还定金而不必附加利息或赔偿。”

中消协律师团律师点评(下称“点评”):依照法律规定,收受定金的一方不履行合同约定的义务时,除应当向支付方返还收到的定金外,还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款,即双倍返还定金。

2.当商品房买卖合同与广告宣传内容不符时,将“宣传视为要约邀请”规避责任。例如,“买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请,不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据,概以本合同内容为准。”

点评:根据法律规定,商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约,开发商无权单方在合同中规定其不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的,即使未写入合同,开发商也应履行相关义务,如未按约履行,则构成违约。

3.出卖人享有最终解释权,排除对方权利,免除己方责任。例如,“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等,除有特别说明的外,均仅供买受人购房参考,不得视为合同内容条款,出卖人享有最终解释权。”

点评:格式条款应当公平确定双方的权利和义务,且在对格式条款有不同的理解时,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻其提供方责任,排除或限制对方权利的,该条款无效。

4.滥用不可抗力适用范围,为延期交房免责。例如,“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。”

点评:该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力,而是施工前应当充分考虑的因素,如果经营者因设计原因未能按期交房,应属违约,需要承担违约责任。

  • 租赁领域


5.房屋租赁期满后,限制消费者与房屋所有人直接交易。例如,“自租赁期满合同终止后三个月内,甲方(承租人)不得与该房屋的产权所有人自行成交,否则应向乙方(中介机构)交付月租金的200%作为赔偿。”

点评:实际上,租赁期满合同终止后,消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同,中介机构无权限制,更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

  • 物业领域

6.物业公司收取管理费却不承担“未尽到管理义务”的民事责任。例如,“物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失,财物被盗等财产损失或人身伤亡事件的,由责任方承担刑事或民事责任,物业服务企业不承担责任。”

点评:实际上,物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务,未能履行合同约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

7.在物业管理费外要求业主分摊公用费用,加大业主的责任。例如,“物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用,景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。”

点评:物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地,因此,物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用,均应在物业管理服务费中列支,不应向业主额外分摊。

业内:

有助于进一步净化房地产交易环境

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次中消协对十种不公平合同行为的点评,客观上也是值得房地产市场和行业关注的。当前房地产市场以“稳楼市”为导向,侧重点在于提振市场交易行情,但实际上,房屋交易秩序中的违规或不公平现象,也容易引起各类影响稳定方面的问题。通过此类点评,客观上有助于防范各类有误导嫌疑的操作,对于保护购房者合法权益,规范房企的房屋开发、营销和交付行为等都有积极的作用。

中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江指出,此次中消协“不公平格式条款点评”提出的内容切合近期的一些热点问题,比如,“买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请,不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据,概以本合同内容为准。”这类格式条款深层次的问题就在于,楼盘广告的宣传水分较多,误导了购房者。

此外,对于今年备受关注的房屋交付问题来说,中消协指出了一种合同条款——“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任”。这不难看出,该条款是一些房企刻意回避自身责任,如此一来,购房者维权成本将会加大。对此,中消协指明,该条款属于对不可抗力的滥用,如果经营者因设计原因未能按期交房,应承担违约责任。

陈音江表示,针对当前房地产领域不公平的交易或合同现象,中消协进行明示点评,将个别问题具体和明确化,一方面有利于购房人、承租人等群体在前期规避风险,另一方面也是对个别违规企业的提醒,并且有利于已经产生纠纷的问题解决,进一步净化房地产市场交易环境,促进房地产行业健康发展。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 卢茜

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