时间：2022-11-17 21:02:10来源：法律常识
FANGDONG
一个与郑州房地产打了多年交道的律师感慨：
从2006年到2011年，接的案子都是商品房质量问题的纠纷；
从2011年到2017年，接的案子都是小区配套的纠纷，比如规划、公共部位减配等；
而这两年，他的主要业务全做郑州法拍房。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：黑泥 美编：小樱 校对：大豆
01
一场竞拍
4月7日，中午12：44分，加价已经到了134次，这场持续了16个小时的法拍还没结束。
张婕拖着饭盒扒拉了一口热干面，目光从未离开过电脑屏幕，她并没有亲自参拍这套房源，只是带着她的客户，作为一个看客，提前感知一下郑州的法拍房竞拍流程。
屏幕上正在竞拍的房子位于郑东新区东洲鸣翠苑9层，共17层，建筑面积143㎡，起拍价仅有211万，当屏幕上的数字冲破300万大关时，张婕激动地连连赞叹：还能往上加！
旁边的客户从南阳老家来，想给儿子在郑州买套房，经朋友介绍找到了专做法拍房业务的张婕。此时他同样盯着电脑屏幕，但却不知道张婕到底在激动什么，更看不出这场法拍背后的奥秘。
最终，一位刘先生在每次5000元（可多加，但每次不能低于5000元），149次加价后，以最高价326万元胜出，高出评估价92万元，高出起拍价115万元。
“成了，这家伙肯定赚了，要是让我拍，我觉得再加20万也在接受范围！”张婕放下碗筷，顾不上擦掉满嘴的油，转头向客户介绍说。
张婕指着屏幕分析，“你看这网上标注的都很清晰，这场法拍一共吸引了16人报名，572人设置了提醒，16265次围观。这人气多旺啊！东区一共才有多少个干法拍的中介？一共才能碰到多少个法拍客户？别的不说，你见过那些在抖音上直播卖房的中介吧，他们的直播间有几个人能达到这样的热度？一个也没有！”
客户听到这儿，两眼放光，“就是就是，人怪多哩。”
“你知道为啥这套房子这么多人关注？其实别管是新房、二手房还是法拍房，能让大家抢的逻辑都是一样的——房子好啊！”张婕顺手拿过一张郑州楼盘地图，给客户认真分析了一遍。
张婕认为，那位以326万拿下这套东洲鸣翠苑法拍房的刘先生赚大了，原因如下：
1、房龄不算长。东洲鸣翠苑，2012年12月31日交房，满打满算，不到10年。
2、位置实在太好了。北边就是七里河，标准的河景房。与正在热卖的华润幸福里隔河相望；南边是郑东新区市民体育公园，可以说是东站片区最大的一个公园，公园内篮球场、羽毛球场、游泳馆、乒乓球场等，应有尽有。休闲散步，可去七里河两边宽阔的沿河风景区，运动健身，可去南边大公园，出门几十米，连共享单车都不用骑。
3、医疗。东洲鸣翠苑东边就是郑州人民医院郑东院区，家人有个头疼脑热走路就去了。
4、商务办公。东南角就是绿地双塔，高铁站商务区上班的话走路就去了，就算坐高铁去外地，时间宽裕一点打车都用不着。
5、商业配套。过了七里河对岸就是郑东万象城，沿着河边散着步就去了。
6、交通。七里河边是1号线东风南路地铁口，走路过去五六分钟，还能看河景。去高铁站直线距离不到1公里。
7、最重要的价格。
对比新房价格，东洲鸣翠苑这套法拍房面积143㎡，七里河对岸的华润幸福里，最小户型也是143㎡，价位在3万/㎡。
对比二手房价格，同小区其他143平米的房源，贝壳上一共挂了3套，最便宜的365万，单价2.55万/㎡；剩下的两套都标价420万，单价2.93万/㎡。
而刘先生拍到的价格是326万，单价折算只有2.27万/㎡。即便是按照该小区的最低挂牌价，1平方已经省了3000元，总价直接省了42.9万元！
一波分析之后，客户明显被张婕的专业能力震撼到了，“要不能找你嘛，你看看这种房子还有没有，我就想要这样的。”
看客户的兴致来了，张婕补充道：“这房子就算加到350万，也值得买！遇到好的房源，千万别犹豫，手起刀落，砍下再说。这个世界上，没有人会白白送给你几十万的。”
02
法拍房的春天
在郑州从事法拍房业务的中介里，张婕还算不上真正的老手。
张婕记得，她进入法拍行业，是在2020年第一波疫情之后，从那个时候起，郑州法拍房开始增多，紧跟着郑州的法拍公司也如雨后春笋般出现。
在百度搜索键入“法拍房”三字，一个星期前还是7100万条信息，过去7天时间，已经达到了8860万条，人们对法拍房的关注度在逐日上升。
就最近的数据显示，仅仅在阿里一家的拍卖网上，郑州住宅用房的挂拍量，已经高达5.2万套，而这个数字，在2021年9月份，是2.7万套。半年多的时间，郑州法拍房的挂拍量，增加了90%！
我们再跟这两年的新房和二手房的成交量作一比较：
2020年，郑州全市商品住宅累计销售196369套，二手住宅成交67635套。
2021年，郑州全市商品住宅累计销售138895套，二手住宅成交63374套。
显然，近两年时间，郑州房市的成交格局已经发生了巨大的变化：郑州的商品住宅销量严重下滑，二手房趋稳，法拍房则大幅度增加。
今年房市中的小阳春，其实，说的就是法拍房，我们地产人都误会了。
在阿里法拍房网站中，2022年4月10日至5月10日期间，郑州9大区域就有556套住宅房源即将拍卖。
在这其中有不少价格相当低廉的优质房源，具体如下：
郑东新区
金水区
中原区
二七区
惠济区
经开区
管城区
高新区
新郑
03
馅饼还是陷阱？
在郑州做唐庄酱酒生意的吴先生，参与过一次以后，再也没有动过购买法拍房的心思。
吴先生有过从事地产行业的经验，早年间也跟着朋友经历过几次法拍。但是朋友购买法拍房像是捡了馅饼，而吴先生唯一一次不成功的购买法拍房经历，却险些掉入陷阱。
2018年上半年，吴先生的朋友老朱想入手大观国际居住区的一套二手房，于是就在网上海量搜索信息，误打误撞，他找到了一套心仪的法拍房源，一看起拍价，比市场价便宜40%，“这好事也有。”
那时候法拍市场还不成熟，无知者无畏，老朱决定自己干。他在阿里法拍上找到法院的电话，然后法院联系统一看房。老朱说，“当时是原告律师带着看的，那么多法拍房，法院不可能陪你一起看。”
接着，老朱做了简单的房屋调查，去物业问问情况，又问法院要了房产证号，判断没什么大问题。
最后，老朱竞拍成功，145㎡的房子，花了200万，13793元/㎡。
眼看朋友不动声色地赚了大几十万，吴先生自己累死累活，一年也就挣那么多，心生羡慕。因为还要忙生意，朱先生就找了法拍机构的一个朋友帮忙操作。
这次他们选的法拍房源在建业壹号城邦，98㎡的，起拍价才80多万。
拍卖当天，经过几轮加价后，价格已到100多万，超过了吴先生想捡漏的心理预期，于是放弃了。
过了一段时间，吴先生发现那套房子又挂拍了，说明第一次有人悔拍。
吴先生根据以往的地产经验和正确的逻辑推理，“悔拍的宁愿放弃20%的保证金都不要那套房子，肯定是房子本身出了问题。”
吴先生庆幸自己当时没有拍下这套房，否则极有可能因为这套房掉入法拍陷阱。“天上掉的馅饼不会砸到我的头上，没那个命。”
在那段时间里，法拍房市场极不正规，各种因法拍房引发的纠纷频上新闻，让不少购房者“谈法拍色变”。
那两年，法拍房的坑主要有以下几种：
1、有租赁，无法入住。因为“买卖不破租赁”，如果法拍房存在“租赁在前，抵押在后”的情况，那么，你即便拍下了房子，也只能等租赁关系解除之后才能入住。如果租赁人的租约是20年，你也无权要求租户腾房。
郑州一做珠宝生意的老板，在破产前就把紫荆山附近购买的8间办公室，以20万元的价格租给了自己朋友20年。这样的房子即使法院拍卖，也没人敢拍。
2、隐性费用。法拍房的拍卖价通常都是裸价，如果原来的房主遗留下一大笔没有缴纳的费用，比如税费、拖欠的物业费、水电费等等，都需要你承担。
3、户口问题。如果原房主的户口没有迁走，你就有不能过户的风险，这直接会影响到孩子的教育问题。法院能将房子卖给你，但无权强制原房主迁出户口，他们的管辖范围不同。
做法拍房的李律师讲了一个案例，新乡某客户竞拍到一套房子，过户时才发现，房子在儿子和父亲共同名下。后来儿子为了保住房子，故意把健康的父亲送进了精神病院，结果，几年下来，一直过不了户。
4、有追债风险。如果原房主存在有恶性债务，或其它非自愿原因导致房屋被拍卖的话，那么，即使你入住后，也会不断遭到其它债务人的追债和骚扰，你将麻烦不断。
5、产权不明晰。律师说，平原新区曾有一套法拍房，在法院拍卖之前，房主已经把房子卖给了他人，买方签了协议，支付了房款，但尚未过户。按照房产证，房子的产权还属于原房主。但是按照买卖协议，房子已属于他人了。即使你拍到房子，还需要解决房子原有的产权问题。
因此，那两年能捡漏的大部分都是“技高人胆大”的行业资深人士，至于误打误撞的老朱能成功竞买到没有任何后顾之忧的房子，实属难得。
04
市场正在规范
随着法拍房的激增，去年，最高人民法院公布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格问题的规定》（以下简称《规定》），其中明确指出，“法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，法院不予准许。”《规定》自2022年1月1日起施行。
法拍机构的张婕解释说，从今年开始，法拍房不限购将成为历史，法拍房的购买资格，跟新房二手房同等。作为新房、二手房之后的第三个房产细分市场更加公平透明地登上地产舞台。
法拍房作为房地产市场的组成部分，随着规则的不断修订和完善，其交易将会更为规范。
每一个有巨大利润空间的市场，迅速会聚集一群专业的人，法拍公司就应运而生。
“专业人干专业事。”张婕说。
目前，在郑州法拍房行业，已经形成了一套相对完善的体制，按照张婕的介绍，她所带的客户，至少要经历11个流程：
1、选房。自己选，可在网上筛选需要的房源，淘宝网、京东网、公拍网、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网等；法拍机构根据你的经济、位置、户型等需求，也会推荐适合你的房源。
2、带看。法院统一带看时，实地考察选中的房子。
3、跟法拍机构签约。你中意哪一套房子后，法拍机构正式开始为你服务。郑州的法拍公司一般会收3000元的押金，1个点的中介费。待房子竞拍成功后，3000元可冲抵中介费用。
4、房屋调查报告。法拍机构会在一周左右给客户出具一份《房屋调查报告》，这份报告上面会详细地说明被法拍的这套房子的土地性质、产权、税费、物业费、电费等一切背景，让客户决定最终要不要参拍。这份《房屋调查报告》，需要收费500元，包含2套房源。无论参不参与竞拍，竞拍成功与否，这项费用必不可少。
5、注册账号，缴纳保证金。法拍机构会协助你在法院监管的司法拍卖平台上注册账号，并实名认证，缴纳保证金。每套房源的保证金都不一样，一般是10-20%之间。保证金缴纳后，系统会为你授权并分配竞拍号。
6、拍卖当天，法拍公司会协助你在详情页面确认出价金额，指导你怎么出价，价高者得。如果超过你的心理预期，可以选择放弃。
7、拍卖成功后，你缴纳的保证金充抵价款；竞拍不成功，保证金会在三日内自动退还原支付账户，不收任何费用，签署的竞买协议也自动解除。
8、需要贷款的，准备好贷款的相关资料，无需贷款的只需要按照规定支付余款即可。
9、拍卖结束后，你的信息会在司法拍卖平台上公示。
10、付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等四书，你可到房管局进行解押、解封、房本变更过户等手续。这些文件也是你缴纳契税、个税、增值税等税费的依据，这些中介费用呢，跟二手房一样。
11、取得不动产权证后，协助法院、公安办理房屋清退腾空事宜，腾退部门确保可安全交付后，拍卖负责人将房屋交付给你。
05
可以放心买？
法拍房行业从无到有，从有到进一步完善，确实形成了规范的操作，但是就能保证万无一失了吗？
不一定！
如果你购买法拍房，至少有两种选择：一，像老朱那样自己操作，不用给法拍中介缴纳一分钱；二，委托法拍公司协助操作，但是需要缴纳一定的中介费用。
风险也是两种：一，你自己做房产尽调时，一时疏忽，掉进陷阱；二，法拍公司尽调不充分，或者调研结果有误，掉进陷阱。
据法拍公司的张婕说，“只要我们与客户签订了协议，如果踩雷了，公司照价全收，即使后期办证时遇到问题，产调不准确，公司也承担。”
这就牵扯到了签订合同的问题，如果法拍公司违约了怎么办？
就此事，我们咨询了雷石律师事务所的李律师，他说：“如果他们尽调出现错误的话，那就是中介服务有过错，按照他们之间的约定或者按照法律规定来处理即可。”
如此看来，法拍房行业规范形成之后，对于法拍中介公司的制约和规范也需要尽快加强，否则原本房子的纠纷还将会演变成中介与购房者的纠纷。
买新房有可能遇到烂尾，竞拍法拍房也会遇到陷阱，人生总是充满了波折。
法拍房数量暴增，实际数字并不是大家想象中的样子。
像前文提及的数据，郑州有5.2万套房产被拍卖，除了杭州，郑州的法拍房居全国第二。可事实上，没有那么多，有的一套房产甚至被挂拍两三次，还不包括撤拍、终止再重新挂拍的，这5.2万套只代表挂拍数量，很多人根本不懂。
据张婕介绍，真正“弃房断供”的比例也不大，在20%左右，谁也不想让自己唯一的住房成为法拍房，“有些人在贩卖焦虑。”拿金水区来说，抖音上的每个月新增1400套法拍房，也纯属子虚乌有，将近有半年时间，金水区稳定法拍房数量一直在700套左右，有新进的，有被拍走的。
涉及司法拍卖最多的，是“涉案资产”、“破产资产”、“抵债资产”等，换句话说，大部分的法拍房都来源于生意人的失败和他们资金链的断裂。
不管哪种情况，纠结数字无任何意义，房子被法拍终究不是好现象，有人祈愿，希望人间没有法拍房。
但，一个不争的事实是，法拍房在激增，如果疫情不退去，情况很难好转。
生活不会因为你很良善而更好地对待你。但还是希望，我们在经历沧桑后，仍能保持良善的天性，那是生命的最高精彩。
整体来说，市场会越来越好，行业也会越来越规范，不要因为过多的法拍房，就丧失了对郑州这座城市的信心。
