时间：2022-11-19 14:35:11来源：法律常识
【案情简介】
2019年3月18日，何晓（甲方、出售方）与王海浪、师梅（乙方、购买方）签订《AB市存量房屋买卖合同》，约定交易房屋位于AB市高新区（该房屋所属楼盘CD都汇汇尚园幢号：5，单元：1，楼层22，房号2201），建筑面积共140.88平方米，房屋性质为商品房，该房屋所有权证号为2018091401ＦXXXXX，监证号为川（2018）AB市不动产权第0327875号，该房屋已设抵押。甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：四川FE房地产经纪有限公司，甲乙双方协商同意：该房屋成交价4500000元。具体付款方式：定金：乙方应在签订本合同当日支付定金100000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为直接支付给甲方。甲乙双方同意首付款（不包含定金）按照下列方式支付：通过存量房交易资金监管专用账户划转：乙方在过户递件前3日内将全部或部分首付款370000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方。乙方在过户取件完成后当日内将全部或部分首付款1290000元直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担，与经纪方无关。尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额为约2740000元整。甲方保证在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让。还款解押：该房屋目前是为抵押状态，则甲方应在2019年3月19日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。
2019年3月18日，何晓（甲方、出售方）与王海浪、师梅（乙方、购买方）签订《关于合同（编号：ＭＭ100000931366）的补充协议》，约定关于交易房屋（AB市高新区）该房于2019年9月14号满两年，甲乙双方协商一致，待此房满2年后再进行过户手续；乙方同意提前支付首付款用于甲方提前还款，甲方不得将首付款挪作他用，入住时间为还款后当月，以甲方预约还款时间为准。如本协议与《房屋交易文件合订本》约定不一致的，均以本协议为准。
2019年3月18日，何晓（甲方、出售方）与王海浪、师梅（乙方、购买方）签订《关于合同（编号：MM100000931366）的补充协议》，约定为使甲方的按揭贷款房具备过户条件，乙方同意在无论银行贷款是否过审批且甲方结按当日将首付款其中一部分1290000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按，甲方不得将首付款用于其它用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。甲乙双方协商一致，合同中约定的剩余部分首付款370000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给甲方。
2019年3月15日，王海浪向何晓转账100000元，何晓出具收据，载明收到王海浪、师梅购房定金100000元。
2018年4月29日，AB市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局出具成高石羊城罚字[2018]第1026号《城市管理行政处罚决定书》，载明：2017年4月10日，AB市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局接群众投诉举报，某路33号“汇尚园”5栋2201号房屋外涉嫌违法建设。执法人员于当日到现场勘验核实，经查“汇尚园”5栋2201号房屋外钢筋混凝土建（构）筑为“汇尚园”5栋2201号业主何晓修建，面积约80平方米，当事人未能出示相关规划审批手续，且经规划部门认定该房屋未办理相关规划审批手续，属违法建设。……本机关决定给予如下处罚：限你于2018年5月10日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。逾期未自行拆除，我局将依法予以强制拆除或采取进一步的行政措施。该局于同日将该行政处罚决定书留置送达给何晓。2018年10月15日，AB市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局出具（成高城催告[2018]第9336号）《AB市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局履行行政决定催告书》，催告何晓于2018年10月29日24：00时前自行拆除该违法建（构）筑物。
2019年11月11日，成都高新区生态环境和城市管理局向AB市房屋产权交易中心发出《关于违法建设致房产登记管理部门的函》载明：“AB市房屋产权交易中心：成都高新区某路33号“CD都汇·汇尚园”小区1栋至47栋共272户（详见附件）业主修建的违法建设，未按我局的处理意见予以拆除（整改），根据《AB市人民政府办公厅关于加强违法建设综合治理的事实意见》（成办函[2019]60号）的规定，现将此情况抄告你中心。”在该函附件《某路33号CD都汇汇尚园272户违法建设业主信息》中，载明“房号5-2201，产权人何晓”的内容。一审起诉状副本于2019年7月30日送达何晓。
【问题】
房屋因违章搭建导致无法过户，买房人要求解除合同支付违约金能否获支持？
【法院观点】
本院认为，根据王海浪、师梅的上诉意见与何晓的答辩意见，本案争议焦点有两个，本院评述如下：
一、关于王海浪、师梅请求解除案涉合同是否成立的问题
本院认为，案涉房屋因违章搭建被成都高新区生态环境和城市管理局行政处罚并被成都市房屋产权交易中心限制交易，故案涉合同现存在履行障碍，虽该履行障碍只是暂时，但要消除该履行障碍，需对案涉房屋的违章搭建部分予以拆除，而搭建部分亦属于交易的组成，且该搭建部分的拆除已经影响到合同目的的实现，故王海浪、师梅请求解除案涉合同，本院予以支持。
二、关于违约责任的问题
王海浪、师梅与何晓签订的《成都市存量房买卖合同》约定的案涉房屋面积虽系该房屋产权证书确认的面积，计价面积中也并未包括案涉房屋违法建筑物部分，但案涉房屋违法搭建部分对王海浪、师梅决定是否购买房屋，以及对于其决定交易价格具有一定影响。鉴于王海浪、师梅签订《成都市存量房买卖合同》前已看过案涉房屋，现有证据不能证实何晓已告知其案涉房屋搭建部分系合法搭建且已得到有关部门批准，但亦不能证实何晓已经告知了王海浪、师梅案涉房屋因违法搭建被相关部门处罚。现双方因案涉房屋违法搭建部分的处理存在争议导致《成都市存量房买卖合同》无法履行，应属不可归责于当事人双方的事由，由此导致房屋买卖合同解除，出卖人应当将定金返还买受人。故何晓应返还王海浪、师梅定金100000元，王海浪、师梅的该部分上诉请求，本院予以支持，对于王海浪、师梅主张何晓双倍返还定金的请求本院不予支持。
综上，王海浪、师梅的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销某省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）某0191民初XXX8号民事判决；
二、王海浪、师梅与何晓于2019年3月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及两份《关于合同（编号：MM100000931366）的补充协议》于2019年7月30日解除；
三、何晓于本判决生效之日起十日内向王海浪、师梅退还购房定金100000元。
（文中姓名名称均为化名）
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