找律师咨询房屋电话，法拍房竞价规则

时间：2022-11-19 22:14:13来源：法律常识

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投资者竞买标的房产的目的，如果是自持（使用或出租获利），可参考以下尽调指引。

第一部分：通过相关渠道收集信息

（一）通过政府的人脉

1、获得标的房产的材料或信息，例如：①所在地块的出让金缴交情况；②报建和验收资料；③测绘图纸；④小业主清册；⑤实物分成协议；⑥购置价格；⑦改性、改造、分拆的条件；⑧拆迁的可能性；⑨所在地区的近、中、远期规划。

2、向有关部门，例如公安、环保、出租屋管理、外来人口、街道办、居委会、村委会、供水供电等了解和收集标的房产的权属、使用人、租赁备案等情况。

3、从税务机关调取产权人最近一年以来因标的房产而出具租赁《发票》的数据（日期、金额、号码、收票人等）。

（二）通过抵押权人的人脉

获得标的房产的资料或信息，例如：①设定抵押时抵押人对标的房产状态的承诺或描述；②抵押权人有否同意标的房产出租；③（设定抵押时）标的房产的《评估报告》及能说明其价值的资料；④抵押他项权证；⑤对标的房产有竞买意向主体的信息；⑥产权人及股东/出资人的背景；⑦标的房产抵押时的租赁及收益情况；⑧处置障碍。

（三）通过法院的人脉

向执行法官或法拍辅助人员了解信息，例如：①产权人的意愿、诉求和对抗程度；②标的房产有何瑕疵；③标的房产之前流拍的原因；④标的房产目前的占用使用（租赁）情况；⑤有否冻结截留标的房产的租金及数额，反之则原因为何；⑥有否其他人对标的房产有竞买意向；⑦有否外部力量干扰执行；⑧有否案外人对标的房产提出异议或阻碍处置；⑨法院是否清场交付标的房产；⑩法院会否配合向原产权人施压，或向承租人发出标的物业权属已变更的通知。

（四）其他途径

登录工商网站等，查询在标的房产注册的企业名册，之后到工商局分别查阅部分“在营”及“吊销”商户的场地手续，复印该商户的场地手续及（备案）租赁合同，获得标的房产的产权及租赁等信息。

第二部分：核查权属情况

商请代理律师到房地产交易登记部门查阅并获得标的房产的信息：

1、权属信息，例如：①登记号、权证号码、权属来源、所在土地使用权的证号；②地址、地号、图号；③权属人、共有人；④建筑面积、共用地面积、建基面积、图则（四至）；⑤使用性质、结构层数、楼层分布及各自功能；⑥已转让单元、已分割单元；⑦行政处罚、欠费类型、限制转移备注、历史遗留问题、违章处理；⑧地块使用期限、所在地块是否已办有偿手续；⑨购置价格（如有）；⑩公建配套情况。

2、抵押的详情，例如：抵押权人、抵押范围、抵押时间。

3、查封的详情，例如：查封时间、查封法院、查封案号、查封内容。

业务提示：

如果标的房产已经出具《询价报告》或《评估报告》，则需将上述收集的信息予以比对，核查各类信息是否准确，或相关信息有否纳入评估的影响因素。

第三部分：核查行政信息

分别到建设、规划、测绘、消防、环保、征地办（土地储备中心）、城市更新局等主管部门，通过阅档、查册、申请信息公开、律师调查、电话咨询、内部关系等手段，调查标的房产的报建、规划用途、消防验收、环保许可、征地拆迁、三旧改造等信息。

（一）规划情况

核查：①有否违反规划报建条件，或违反规划用途；②所在区域的总体控规，包括近期、中期、远期的功能规划；③有否政府部门出具的限制或支持标的房产可改造的文件；④网搜地铁/路网/行政区划的规划信息，有否标的房产所在地段的利好信息。

（二）消防、环保情况

核查：分别在公安消防局和环保局的官网上核查标的房产的消防检查、验收的信息。

（三）征收拆迁可能

核查：①会否被征收（含借用）、拆迁；②预计征收、拆迁的时间；③征收、拆迁的原因；④补偿及补偿标准。

第四部分：核查网络信息

（一）常规检索

分别在各搜索引擎及网站（如链家、58同城、贝壳找房等），输入标的房产（或所在商场、楼盘）的模糊地址，查看涉及标的房产的信息，例如：①是否属于拟拆迁、改造、调规的地段；②有否路网交通变得更为便捷的利好；③有否火灾、小业主或租户闹事、安全事故、消防隐患、环保污染、物管纠纷等负面报导。

1、在搜索引擎上输入标的房产地址（或商场名称）+纠纷/判决/拆迁/火灾/污染等关键词，搜出标的房产的负面信息。

2、通过卫星图和街景图，大致了解标的房产所在区域的交通路网是否便捷、是否处于传统或新兴的商业/住宅区域等情况。

（二）舆情检索

通过搜索引擎的“新闻”栏目输入标的房产（或所在商场、楼盘）地址，或产权人名称进行新闻舆情检索。

（三）涉诉检索

分别在法院及司法拍卖网站上，分别输入产权人名称、标的房产地址（或商场名称），检索与标的房产关联的涉诉信息，例如：①各类纠纷（共有、权属、租赁、相邻、侵权、物管等）；②被司法处置的缘由；③抵押及查封信息；④评估及拍卖信息。

（四）法拍信息检索

在司法拍卖栏目，输入标的房产的地址，获取：①法院对标的房产的各项描述；②评估报告或询价报告；③拍卖或变卖信息。

第五部分：查明现状及占有使用情况

（一）寻获标的房产

了解及记录：①四至是否清晰；②所在地周边路网、人流量和交通状况；③所在区域的定位（豪、高、中、低）；④所在楼盘的定位、入住率、商户进驻率和生活、商业氛围；⑤经营业态。

（二）查明标的房产的客观状况

内容包括：①结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内外部的装修档次、设备配套；②当前的功能或用途是否与产权证吻合；③对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；④是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；⑤有否部分被拆除、损毁，或整体属于危房；⑥是否具备独立使用功能（如是否商场的一部分或某层，是否商住楼盘的配套，是否存在地役权契约）；⑦电梯、楼梯、出入口、通风、采光等情况；⑧是否受限于（依赖）特定的公建配套；⑨有否正在装修；⑩道路、停车场、宿舍、电力等公建配套及是否完善等。

（三）查明占有和使用情况

区分标的房产的占有人是被执行人还是案外人。

标的房产的使用，包括自用、借用、占用、出租、安置、闲置、置换等情形。

标的房产除产权人自用、闲置或转为公建配套设施之外，凡有第三人使用的，需想方设法查明以下事项：

1、如属借用，应了解①使用人与产权人的关系，例如借用人与产权人是否为关联人（单位）；②如被公益性、行政性或特殊单位（如幼儿园、街道办、居委会）使用，则相关单位的态度如何。

2、如属占用，应了解占用人的背景、与产权人的关系以及占用的原因（如霸占、债权人占用）。

3、如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，收集信息，包括：①出租人、承租人、租赁用途、租赁起始时间及期限、租金标准、租金交收人、水电费管理费缴纳情况；②有否转租、分租；③承租人有否装修、改造或添附；④有否租赁备案；⑤承租人的大致背景等，与产权人之间的关联；⑥出租率或空置费；⑦承租人实际使用房屋的时间；⑧租赁的起始时间有否与产权人当时对标的房产的描述（自用、他人使用、闲置等）相悖；⑨有否以租抵债；⑩管理费标准。

4、如使用人自称因购买或抵债取得标的房产的产权，应查明：①前述情形发生的时间、原因、经过；②使用人（单位）接管和使用标的房产的时间；③使用人（单位）的大致背景；④使用人（单位）与产权人之间的关联。

（四）查明相邻情况

内容包括：①会否被其他地块、房屋限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水，从而影响标的房产的使用及价值，或反之标的房产会影响其他特定物；②周边地块的开发利用情况（注：是否属于商住区、工业区、未开发区）,商业氛围情况；③周边是否有厌恶性行业或污染源；④有否配套的物业，如配电房等；⑤如标的房产只是所在楼宇的某层或物业的一部分，是否属于核心或主体部分；⑥所在区域是否还有牵连物业（注：需整体才能处置、或整体处置才有价值，或需配套停车场等）；⑦同一建筑或同一楼层是否还有产权人其他（待处置）物业。

（五）查明物业管理情况

内容包括：①物业管理公司是否与涉案物业的产权人有关联；②标的房产能否不依赖物业管理公司而由产权人自行管业；③管理费的标准，是否存在人为的“降低租金、提高管理费”的情况；④有否拖欠物业管理费；⑤所在楼宇有否设立业主委员会。

（六）查明翻新或改造的可能/限制

内容包括：①标的房产翻新、改造的可能性及难度；②改造会否受相邻业户、规划、城管、消防、特种行业、水电供应、道路交通、楼层承重等限制；③标的房产经营业态升级、改造、改变的可能性及难度。

（七）查明闲置或烂尾事项

内容包括：①闲置、烂尾的原因（注：政府行为、规划调整、安全隐患、重大事故、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷、风水不佳等）；②闲置、烂尾的时间；③重新盘活的可能性。

第六部分：查明瑕疵或纠纷

通过现场走访、网搜、人脉关系、贿买、有偿服务等途径，查明标的房产的瑕疵、纠纷、欠债、限制及处分障碍。

（一）已发生或隐含的纠纷

内容包括：①是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、抵债、侵权、置换、地役权、一房多卖、实物分割，被第三人在标的房产上加建、扩建、添附建筑物或装修，拖欠物业管理费等纠纷；②是否涉及小业主问题；③是否涉及与强势部门/人士（如军队、政府、黑恶势力）有利益冲突；④如属产权人未管控的房屋，开发商（转让方）是否配合移交。

（二）欠债情况

内容包括：①所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；②是否拖欠转让价款、水电费、供暖费、环保费等；③是否拖欠税费或具地方特色的费用。

（三）过户限制

内容包括：①所在区域是否有规划调整，标的房产暂时不能办理过户手续；②有否历史遗留问题未解决而暂缓过户；③是否属于特种用途等；④房屋所在地块是否属划拨、集体、军队用地，或房地分属不同权利人而有过户限制。

第七部分：查明转移产权时的税费负担

内容包括：①产权人购入标的房产的价格及之后投入的成本；②过户时会产生的税、费的种类（尤其是增值税、土增税、拖欠的物管费）、金额和承担主体；③如属划拨用地，过户时需补缴的土地出让金。

第八部分：查明接收的障碍

（一）查明利害关系人的态度

内容包括：①政府部门对处置标的房产的态度；②产权人、承租人、物业管理公司或其他利害关系人对处置标的房产的态度；③已对标的房产设置了处置障碍的第三人的态度；④其他对标的房产有购买意向买家的态度。

（二）查明法院的态度

查看标的房产的拍卖公告，核查：

1、有否对标的房产目前的租赁/使用/管理关系的表述，以及是否确认前述关系合法性的表述。