实践中，购房政策的调整涉及到限购、限期等，会对房屋买卖合同的订立、履行、解除、违约责任等产生影响。买受人在签订房屋买卖合同之后，发现依据现有的购房政策，自己并无购房资格，亦无法办理网签，是否可以据此要求解除合同并主张定金返还？

买受人主张双倍定金返还诉求被法院驳回

2018年4月27日，李某通过居间公司和苗某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定苗某将位于通州区房屋出售给李某，房屋成交价格为1300万元。李某于签订合同当日支付给苗某定金50万元。

合同签订后，2018年5月2日，中介公司到通州区房地产交易中心查询核查房屋信息时，被告知由于2017年4月有一个限购文件未确定审批部门，该房屋不能办理网签。得知此事后，居间方、李某多次与苗某沟通此事，并声明在房管部门没有确可以网签的情况下，不能再继续支付房款。

2019年6月25日，李某再次与苗某电话沟通，却从对方口中得知该房屋已经抵押给朋友，不再出售。

李某认为，苗某长期占用其定金，不积极提供办理房屋网签过户所需手续，并且在没有事先与其沟通的情况下私自将房屋抵押并表示房屋不再卖给自己，已构成违约，现要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并依法判定双倍返还原告定金100万元，并赔偿其为此交易支付的居间费5万元。最终，法院判决驳回了原告关于双倍定金返还的诉求。

李某：延迟付款实为行使不安抗辩权

2017年4月19日发布的《北京市关于进一步加强产业项目管理的通知》市规划国土发【2017】第121号第三条规定“产业项目（含已售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。产业项目所在区行政主管部门或园区管理部门应结合区域产业政策要求等对买受人购买条件进行审核、出具书面意见，同时做好后续监管工作。"

李某主张，在了解北京市的购房政策后，认为不能办理网签，才与苗某联系变更付款方式为第三方资金监管账户，只是苗不同意，因此未再继续支付应付款项，属于行使不安抗辩权，其并不存在违约行为。

法院：审查自身的购房资格是买受人应尽义务

第一，本案是否属于行使不安抗辩权的情形？原告所称的文件在本案合同签订以前即已经发布，买受人应当认真审核自身的购买资格并了解相关的购房政策。且本案是李某通过中介公司购买的房屋，中介公司理应对相关政策情况进一步掌握，因此该情形不符合合同法规定的不安抗辩权行使的情形。

《合同法》第68条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

　　（一）经营状况严重恶化；

　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

　　（三）丧失商业信誉；

　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第二，本案是否属于因政策调整导致合同客观上不能履行而应解除的情形？法院认为，该项政策是于合同签订之前已经存在，即使最终因合同目的无法实现而解除合同，也是买受人的原因所导致。此外，相关政策障碍已于起诉前解决。故本案不属于因政策调整导致合同目的客观上无法实现而予以解除合同的情形。但由于庭审过程中苗某同意，故而解除合同。

购房有风险 资格审查需谨慎

此外，买受人对未尽到自身购房资格的合理审核义务而导致一定的后果，存在过错。在《庞得志、天骄（广州）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》（(2020)粤01民终3302号）中，法院认为庞得志“在签订涉案《楼宇认购书》之前本应且可以先予查询其社保及个税缴纳情况，以确定其是否具备购房资格，但其疏于对该情况进行核实，导致其对此产生误判，对此其具有一定的过错。”

如何处理购房政策调整导致的房屋买卖合同纠纷问题，认为应当结合诚实信用原则，依据法律规定合理认定各方当事人的责任。买卖合同订立之前，购房者应当已经了解相关政策，确认其是否具有购房资格是其应履行的审查义务。若由于疏于了解，产生的后果自行承担。

（作者：梁紫薇 工作单位：北京市盈科律师事务所王贝贝律师团队）

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