时间：2022-11-22 01:49:14来源：法律常识
近期发生了一些烂尾楼盘业主集体停止还贷的事件，据媒体披露，18个省份已有超过100个烂尾楼业主抱团“停贷”。在业主付出真金白银后，面临楼盘无法交付的压力。而大多数业主是贷款买房，每月还要支付月供；业主集体停止还贷，方式虽看上去极端，但也是迫不得已。从动机上，他们不是真的想赖账，也没有恶意毁掉购房合同的意思，其本心还是想让烂尾楼盘活起来，最终拿到房。
让烂尾楼盘活起来，早日交付才有利于千家万户的稳定，各地政府有必要采取措施促使烂尾楼盘重新活起来，这是解决问题的根本。追讨开发商转移走的资金，或者引入有实力的房企，将保交付放在优先位置，使市场秩序得到保护。同时，相关政府、银行需进一步强化购房款的监管和专款专用制度，从而降低因为购房款被挪用而导致的项目烂尾的发生。
关于烂尾楼盘，购房者是否要继续还房贷的话题，其实于2022年4月13日，本律师与房地产业界二位大咖58房产研究分院院长张波老师与景晖智库首席经济学家胡景晖老师已进行过一次线上直播分享。
烂尾楼的购房者要注意的是只有达到解除条件下才可以依法解除合同。如看开发商是否违反合同且达到解除条件（如逾期交房达到解约条件的等）；如看按揭银行是否存在违反监管规定（如违规放贷、违规将按揭贷款资金违规划入非监管账户、违规使用监管账户资金等）。这时购房者符合解除条件且确定不要房子了，那就委托律师提起诉讼解除合同，从而要求开发商返还已付的房款本金及利息，剩余贷款由开发商直接支付给按揭银行。
【案例1：网红案例--嘉兴中院“楼盘烂尾，业主可不还房贷”】
案情简介
2014年，银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款在嘉兴某楼盘购买一套别墅后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款，否则就要冻结和扣押许先生的其他合法财产。
法院评析
一审法院审理认为：许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》约定，“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决上述合同解除，许先生归还银行剩余借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。根据最高法相关司法解释，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。至于《个人购房贷款及担保合同》的约定，二审法院认为，该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与相关法律相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
【律师说法】
一审法院裁判依据是合同相对性，即购房合约是购房者和开发商签署的，属于房屋买卖法律关系；贷款协议是购房者和银行签署的，属于金融借款法律关系，两种法律关系相互独立、互不相关。因此法院才会认定许先生买的房子烂尾和银行没有关系，许先生理应继续支付向银行的欠款，并支付罚息，许先生和开发商之间的纠纷应另案解决。而二审法院裁判依据是根据相关法律规定冲破了合同相对性，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”通俗说法就是如果购房者和开发商之间的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，那么购房者和银行签署的商品房担保贷款合同也会被解除；银行要欠款，应该找开发商去要，把自己当初给开发商的贷款要回来。
按一审法院判决认为如果开发商烂尾了，可以起诉开发商或找开发商索赔，但购房者这时找开发商索赔有用吗？楼房烂尾后，开发商不存在还有钱去索赔这种情况。所以无论如何判赔，都无法执行。中国的企业是有限责任制，企业只要宣布破产就可以结束一切。但对于老百姓来说，这是一辈子的钱，企业宣布破产，老百姓的钱怎么办？而二审法院在案件裁判过程中，法官从法理、法律、利益衡平、价值导向与社会伦理常情、正义公平有机统一法律适用过程中了，而不是机械司法型裁判思维模式。
但这个案例并不适合所有遇到烂尾问题的业主。在没有依法解除担保贷款合同的情况下，如果银行不存在违反监管规定，买受人以声明方式明确表示停止还贷，即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷，则属于违约行为。因此，个案情况要详细咨询律师进行全面分析，不要盲目跟风。
【案例2：开发商逾期交房且达到解除条件】
案情简介
许X与开发商（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件（包括补充协议），约定：购买XX房，支付了定金及首期款，余款向银行申请按揭贷款；合同约定开发商逾期交楼超过90日后的15日内，买受人有权解除合同。
后开发商逾期交楼，许X起诉开发商（被告）及贷款银行（第三人）至法院。
法院评析
1.【解除许X与开发商的《商品房买卖合同（预售）》】
扣除疫情及防控措施的影响的天数后，开发商逾期交楼超过90天，许X适当考虑疫情对房屋交付的影响给予适当宽限后提出解除合同，法院支持；
2.【解除许X与银行的《个人住房借款合同》】
许X与开发商的《商品房买卖合同（预售）》解除，会导致银行按揭贷款担保之标的物归属及内容均会发生变化，从而影响银行按揭贷款债权的优先实现。因此解除许X与银行签署的《个人住房借款合同》；
3.【开发商向购房者返还已付的贷款本金及利息，剩余贷款由开发商直接返还银行】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因开发商违约导致商品房买卖合同解除，开发商应向许X返还购房首期款及利息+开发商应将许X已偿还的银行贷款本金返还给许X并赔偿许X已为此支付的利息，至于未偿还的银行贷款本金，则由开发商直接返还给银行。
案件原型
案号：广东省珠海市中级人民法院(2021)粤04民终2374号民事判决书
【律师说法】
1、开发商逾期交房且达到解约条件，或具备其他解约条件，购房者可以起诉开发商及按揭银行，要求解除合同，开发商返还已付的房款本金及利息，剩余贷款由开发商直接支付给按揭银行。
如果合同尚不具备解除条件，也就要看开发商经营状况是否严重恶化达到可行使法定的不安抗辩权，这种情况下也可以提起诉讼依法解除合同，从而达到不必再支付剩余贷款的目的。
2、怎么预防购买到“烂尾楼”
楼盘烂尾的原因很多，有开发商（开发商破产、资金短缺、卷款潜逃、违法建设被停工等）、银行（正常开发商会把预售监管资金存到放贷银行的账户，而银行单方对开发商抽贷或划拨预售监管资金）、施工方（内部债务严重、民工讨薪、材料商断供等）、个别政府的原因（城市规划调整），但绝大多数是因为开发商资金链断裂，没钱继续投资开发，又找不到别人接盘。
在诸多民生问题中，烂尾楼是对普通百姓影响最大的一个。买到烂尾楼的概率不大，但只要买到自己的生活就是天塌地陷。所以作为普通老百姓怎么预防购买到“烂尾楼”呢？
⑴找专业房产律师陪购，让专业人士给你把关；
⑵购房前，先查五证《建筑施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》，如果土地证盖有临时土地使用专用章，只能说明一个问题，开发商还没有交齐地价款，这类楼盘要小心了！
⑶查询开发商资产有没有被查封？被诉讼的案件多不多？等信息；
⑷特别对于打折特别厉害的楼盘（远远低于市场价的期房），要小心谨慎。你看上打折房，人家关注你的本金。
⑸定金和首付款打入楼盘预售资金的监管账户，小心被开发商挪用。
⑹最好买中企、国企等大品牌开发商的一手房，或选择二手房。
相关法律
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
3.《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
