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提问者

我前段时间买房子，因为预算本来就有限，再加上中介费太贵，所以最后我是自己直接找上家交易的。现在中介知道了这个事，要求我付中介费。但中介就只是带我看了看房，其他的事都是我们自己办的，请问律师我还要付中介费吗？

律师解答

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。即二手房买卖“跳单”，需要支付中介费用。委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。对于报酬的性质，属于委托人应当承担的违约责任。另外，中介公司与委托人签订的中介合同中，通常都会有禁止“跳单”的相关条款，对“跳单”的违约责任进行约定。如果没有约定的，则按照上述规定处理，即委托人应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，可以依照中介提供服务的程度来进行具体判断。

关于二手房买卖中出现的“跳单”行为，除了会让中介的付出得不到回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权、资金安全、物业纠纷等风险隐患，从而可能造成“财房两空”的交易局面。因此《民法典》将“跳单”行为上升到法律层面，使消费者通过中介公司获取服务、维护自身权利的同时，也要求消费者需秉持诚实信用原则，遵守合同，严守契约。

提问者

律师您好，我目前打算出售一套房产，现在房子里还有租客，而租约还有两年到期。我们的租赁合同中有关于违约的约定，请问律师，如果我愿意支付这笔违约金，我和租客提前解约时也一定要获得租客的同意吗？另外，如果有买家愿意购买我的房子，是否能自动转租，还是也需要征得租客同意？

律师解答

合同的解除分为约定解除和法定解除。如果你与租客协商一致，当然可以解除合同。或租客有违约行为的，你也可以基于合同约定的解除事由的发生来提出解除合同。但如果说你仅是因为要出售房屋提出解除合同，而租客不同意的，那么即便你愿意承担违约责任，你也是无权解除合同的。

当然，这也并不意味着房屋内还有租客，你就无法出售该房屋。《民法典》明确规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，在租赁期限内，你将房屋出售，并不影响租赁合同的履行。即“买卖不破租赁”。需要注意的是，你在出售租赁房屋时，因租客享有以同等条件优先购买该房屋的权利，所以你一定要在出卖之前的合理期限内通知租客。但房屋按份共有人行使优先购买权，或者你将房屋出卖给近亲属的情况除外。若你按上述规定履行了通知义务后，租客在十五日内未明确表示购买的，则视为租客放弃优先购买权。该通知建议你通过书面函件的形式发出，确定租客已完成签收并知晓。

提问者

我前段时间买了一套二手房，可在我付了钱要过户时，中介告诉我，因为上家欠别人钱，这套房子被法院查封了。问题是房款我都已经给上家了，请问律师，我该怎么办呢？

律师解答

法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

你在法院查封卖方房屋时已将房屋价款付清，在办理过户手续中不存在过错，可以向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求卖方继续履行合同并办理过户手续。

这里补充说明一下，房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。在房屋买卖合同有效的前提下，购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。如买方要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由买方或卖方自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，可以向卖方进行追偿。

法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，可以卖方存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖方返还购房款，并要求卖方按合同约定或法律规定承担违约责任，建议你可以自己实际需求来进行选择。

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