时间：2023-04-15 14:01:32来源：法律常识
贵阳网讯 近期，贵阳市陆续出现住房租赁公司卷款“跑路”事件，严重侵害群众利益，严重扰乱住房租赁市场秩序。对此，贵阳市住房和城乡建设局向社会发出维权提示，建议立即成立工作专班，以属地工作专班名义，在贵阳市主流媒体发布公告，畅通举报投诉渠道，向受害群体及时公布案件进展情况。同时，建议房东和租客要合法理性维权，避免采取过激行为激化双方矛盾。
“高收低出、长收短付”模式风险极高
据了解，近期这些卷款“跑路”的住房租赁公司都是采取“高收低出、长收短付”的住房租赁模式。“高收低出”即租赁公司以明显高于同区域、同路段租金，在房东处获得住房租赁经营权，双方形成委托租赁关系，然后租赁公司以较低的价格出租。对外则宣称是“为扩大公司规模，占有市场份额为上市作准备”，其实是以此经营模式蒙骗群众。
“长收短付”即租赁公司与房东签订委托合同时，租金按月支付。与租客签订租赁合同租金支付则按年、按季度收取，利用时间差形成资金池。资金池达到一定程度后，直接卷款跑路。
从市住建局调查掌握的情况看，这些“跑路”的租赁公司大多为新成立公司，有的被住建等主管部门多次约谈、勒令停业整改，甚至查封、收缴办公设施后，都未按规定到监管部门备案。加之这类租赁公司优惠额度高，经营模式隐蔽，群众很难在短时间内识破伎俩，很容易上当受骗。
目前，国家相关部委对这类高风险住房租赁企业施以高压政策，明确提出需加强对其监管，但并未明令禁止这一经营模式。国家住房和城乡建设部房地产司有关负责人在《解读住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监局、国家网信办〈关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见〉》时指出：“某些高进低出的所谓住房租赁企业，实际上不是真正意义上的住房租赁企业，一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号，借此行骗，应属于诈骗行为。”中国房地产学会及相关法律界人士则指出：“这类住房租赁企业利用互联网的合法外衣，依靠建一个平台开展租赁业务，最后直接卷款跑路实则是非法集资，应严格管控，严厉打击。”
各区政府尽快畅通群众维权渠道
2020年以来，市住建局结合扫黑除恶、“双随机”检查以及在党的“不忘初心，牢记使命”主题教育中常态化专项整治漠视房地产中介、住房租赁领域侵害群众利益问题，进一步强化住房租赁市场监管，开展了系列工作，形成了高压震慑。但是，预防打击中介“跑路”，仅仅靠住建部门远远不够，需要各区政府、各个部门密切配合，形成合力。
市住建局相关负责人在接受记者采访时表示，当务之急应立即成立工作专班，畅通群众维权渠道。一是建议南明区、云岩区、观山湖区政府立即成立工作专班，研究制定具体应对方案。二是建议以属地工作专班名义，在贵阳市主流媒体发布公告，公布公司“跑路”后受害群众维权举报处置办法和流程，公布工作专班联系电话、邮箱及地址，畅通举报投诉渠道，及时对受害房东和租客进行正确引导，向受害群体及时公布案件进展情况。(各区住建局举报投诉电话附在文后)三是建议其余区（市、县）公安、市场监管、住建等政府部门与街道办事处建立联动机制，加大对住房租赁市场巡查。重点对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的房屋托管企业开展全面排查，认清此类公司存在的高风险。
房东和租客要合法理性维权
中介公司跑了，遗留下来的一系列问题还要解决，其中最棘手的就是房东和租客的各自利益怎么维护？房东是否可以直接要求租客搬离呢？对此，市住建局相关负责人表示，房东和租客同为受害人，双方要采取合法理性的手段维权。过激的行为不仅无助于问题解决，而且自身还要承担相应的法律后果。
在发生的“跑路”事件中，房东与托管公司之间大多是属于委托代理关系，房东没有权利让租客搬走，根据《民法总则》相关规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。所以，作为代理人的托管公司所实施的法律行为，对房东产生法律效力。此时，租客将房屋租金交给中介，即视为已将租金交给房东。租客已经履行完毕支付房租的义务，房东无权要求租客搬走。如果双方协商不成，房东对合同性质或者租客行为有异议，可以向法院提起民事诉讼来解决。
特别要注意的是，此时房东如果采取破门、换锁、将租客强行赶出去等极端行为，则侵犯了租客的权益，行为严重的还可能涉嫌犯罪，会被追究刑事责任。目前，公安机关对贵阳“跑路”的租赁公司以涉嫌诈骗罪立案侦查，房东的经济损失要等公安机关的侦查结果，通过公安机关追回损失。
对于下一步的工作安排，该负责人表示，市住建局近期将下发《贵阳市住房租赁资金监督管理工作通知》《贵阳市住房和城乡建设局关于加强住房租赁企业开业报告管理的通知》，要求住房租赁企业在贵阳市只能开设惟一“监管专用账户”。住房租赁产生的租金、押金直接由租客交到监管银行，监管银行根据各方签订的住房租赁合同将租金直接发放给房东，从制度上确保租金、押金安全，防止住房租赁公司卷款跑路。
同时，市住建局进一步加强对租赁市场的巡查监督管理，对合法诚信经营的企业给予支持，对市场中的问题早发现早解决。
（贵阳日报融媒体记者 商昌斌）
编辑：杨娜
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