时间：2023-05-11 14:27:35来源：法律常识
三年前，原籍辽宁的张某来到上海，在房地产中介公司上班。做了一段时间后，他在同乡的“指点”下，摇身一变成为了“二房东”，手握多处租赁房屋的钥匙。
自2017年起，张某用较低的成本即只交押金或几个月租金的方式，在普陀区真如、桃浦地区长期租赁了多处房产。
房屋到手后，立即违反约定擅自改建对外群租。并以降低租金、减免水电煤的优惠，向承租的租客一次性收取半年或一年的租金。
当产权人发现张某违法群租要求收回房屋时，张某就言语恐吓，拒不返还，除非产权人减免租金“搞定”。
近日普陀警方接到多起此类报案，房东彭小姐就是受害人之一。
2017年12月，她与张某签订了为期2年的租赁合同，约定每月租金7300元，付三押一。张某当天支付了7300元后，立即对房屋大张旗鼓地改建。
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彭小姐发现大厅被隔成了好几个房间，当即向张某提出退租。张某立即翻脸，称自己“黑白道”都搞的定，甚至还能买凶杀人。
这让彭小姐恐惧不已，她找了律师与其交涉。两人重新签订了合同，但张某支付1万元钱款后，又不再付款了。每次向张某索要，他就扬言要杀人。
彭小姐鼓起勇气向法院起诉张某，要求终止合同，返还房屋，并支付租金及其他费用。法院支持了彭小姐的诉请，但张某以逃匿的方式躲避法院执行，直到今年2月份，彭小姐才拿到房屋，但钱款迟迟没有拿到。
房客柏小姐也受害不浅。2019年5月，她通过租房网站向张某租赁了一间房屋，张某称只要押一付六，就可以享受减免400元租金的优惠。柏小姐一次性支付了11400元。
入住当天，真正的房东就上门说房子是他们的，还说张某违规群租，要求她立即搬走。无奈之下，柏小姐只得在2019年9月搬离，白白损失了四个月房租和购买钥匙的费用，共计6600元。
“二房东”只要租赁合同在手，面对警方和法院各有一套说辞。
据张某到案后供述，如果产权人因群租报警，张某就会拿出合同说是民事纠纷，应由法院处理。
如果产权人起诉，张某就想办法拖延时间，劝说产权人，称法院审理时间较长，会影响房租收益，让其放弃打官司与他妥协调解。
多数产权人为了尽快收回房屋，被迫免除了部分房租，还向张某返还了押金。张某通过这些手法，令产权人遭受经济损失11.1万元。
法院认为被告人张某恐吓他人且任意占用他人财物，情节严重，其行为已构成寻衅滋事罪，依法应予处罚，据此判处其有期徒刑三年。
另一起案件的被告人李某也是用相似手法擅自改建群租，霸占产权人房屋，被法院以寻衅滋事罪判处有期徒刑一年六个月。
产权人谨慎签订过长期限的租赁合同，存在被转租的风险，建议签订较短期限的租约，如有需要可以续签，租金按照市场价格确定，对双方都较为公平。
对于租客而言，一次性支付整年的租金，同样存在风险，一旦租赁事由发生变化，可能陷入房、财两空的窘境。建议选择按月或按季度支付租金。
（当事人姓名均为化名）
