时间：2023-05-24 10:22:42来源：法律常识
“朴园小学”学区变卦、2元物业管理费、绿化以及七重园林严重不符、8号楼层高缩水10公分、入户门质量堪忧、3号楼电梯少一层、9号楼面积诡异、大量安全基础设备不牢固、人车分流增加部分地上停车位、开发商虚假宣传诱导消费、外墙图层被大雨冲刷垮掉、8号楼即周边商铺采用临时用电……这一系列现实问题都让广告里那个闪耀的“王者”——临沂城资新欧鹏房地产开发有限公司黯然失色。
“你曾以为的王者，原来只是个青铜”，这是“小舞笔记”对临沂拉菲公馆的评论，也代表了广大拉菲业主的心声。大众网·海报新闻记者梳理临沂拉菲公馆的高调开盘和低调交付，看“王者”如何变“青铜”。
“天生王者 霸气登场”
拉菲公馆海报宣传图
2016年9月2日，经过38轮的激烈竞争，临沂城资新欧鹏房地产开发有限公司以折合每亩343.43万元的价格拍下现拉菲公馆地块。
2017年4月22日，拉菲公馆售楼处开放。拉菲公馆自诩“天生王者”，“实景比想象更震撼”。
拉菲公馆海报宣传图
2017年6月10日，拉菲公馆实景示范区开放。平台宣传：作为中国地产品牌前20强，新鸥鹏不计成本、精雕细琢，百米山杏大道首现临沂，匠造临沂醉美园林;拉菲公馆倾心倾力匠造约1000㎡社区入户门厅，让未来每一位业主归家的感觉都与众不同;集新鸥鹏数十年渝派园林造诣中国传统造园手法，融入欧式元素点缀，成品林木，全冠移植，七重立体景观典筑至美园林。
临沂拉菲公馆实景示范区开放当天，微信公众号推文用图
2017年6月17日，拉菲公馆开盘800套房源共约3000组认筹，销售火爆。二期开盘、三期开盘、一期商业“拉菲天街”开盘、二期天街开盘、三期天街开盘、车位储藏室开盘，每次开盘现场皆是火爆清盘。
2018年3月份，拉菲公馆最后2栋住宅售罄，1700套住宅清盘。
临近交房，“王者”变“青铜”
2019年5月，距离拉菲公馆一期交房还有一个多月时间，某业主进入工地现场拍摄的几张内部施工图片，给了拉菲公馆开发商几个响亮的耳光。业主联合签名就小区内绿化、学区、层高、面积、沥青路、入户门质量等各种问题集中递交给城资集团新欧鹏开发公司，开发商没予理会。
6月12日，开发商选取部分自己觉得合适的业主代表，对业主的八项诉求进行了回复，但没有实际解决问题。
6月14日，拉菲公馆业主建立以“公益、公道、公正”为宗旨的维权微信公众账号：拉菲公馆业主联盟，并发布第一篇文章《头条!告拉菲公馆全体业主书》(文章链接：https://mp.weixin.qq.com/s/Hk4u3upwgu-cPFcQS6t1TQ)，细数拉菲“十宗罪”，正式拉开维权序幕。
问题1：朴园小学学区问题;
问题2：2元的超高物业管理费
问题3：绿化以及七重园林严重不符，草皮枯黄，2重绿化，莫奈花园消失无踪。
问题4：八号楼的层高缩水10公分。
问题5：入户防盗门填充物为蜂窝纸，部分门把歪斜，门框晃动;
问题6：3号楼电梯少一层，三楼、四楼部分商业公用居民电梯，造成安全隐患，且公摊计算不透明。
问题7：9号楼面积诡异，选房面积、交费面积、实测面积出现了三组数字，开发商口头承诺，不予正式说明。
问题8：大量安全基础设备不牢固，网友爆料在施工阶段水管崩裂，电梯被淹，地暖不达标，下水道井盖为劣质塑料。
问题9：人车分流模式变成在减少绿化面积划分地上停车位。
问题10：开发商漠视业主诉求，无视存在的问题，忽视工程细节，虚假宣传，诱导消费。
6月15日，3、19、20号楼交房。同天，接到网友线索的大众网·海报新闻记者以《“货不对板”问题多多 临沂拉菲公馆百余名业主集体维权》(文章链接：http://linyi.dzwww.com/news/201906/t20190615_16954029.htm)为题对拉菲公馆存在的问题予以关注，开发商负责人就相关问题回复大众网·海报新闻网友。
关于“塑胶跑道”被硬化路面刷红漆替代问题：“塑胶跑道”还没开始建设，它位于一期和二期之间，一期交房而二期还没交房，二期交房时“塑胶跑道”将建设完成。
关于沿途的草地稀疏泛黄问题：草坪将进行补栽更换，但需要恢复期;
关于市直小学学区问题：2016年拿地，2017年卖房，2018年卖完，周边的朴园小学是2019年建设，不在当时承诺的范围内。最初宣传说的学区房，周边小学、初中、高中都有，但没有指明是哪一所学校。
关于楼房层高不达标问题：层高2米9符合规范，相关数据资料在上交各部门时也都准确，可以查证。
关于七重园林与宣传严重不符：七重园林没有规范的统一要求，可以补栽，但要等在植物成活率高的季节，否则效果也不好。
关于业主受到“收房”威胁：在业主提交的文件上有一条是针对8号楼的，如果走法律程序，开发商同意按照合同约定处理，有三条选择，其中一条可以退房。
6月25日，临沂拉菲公馆业主代表主动致电开发商法人代表再次交涉。
关于七重园林，开发商表示该整改的一定会整改，正常合理的诉求会支持，换草坪，补种苗木，但是无理取闹的诉求不予支持。
关于入户门，开发商表示门是合格产品，且通过临沂质监部门备案验收，符合要求。
关于“朴园小学”部分宣传进行删除，开发商表示学校还在建设中，学区划分由政府划定，未明确表示行还是不行。
6月28日，临沂城资新鸥鹏房地产开发有限公司公布《关于临沂拉菲公馆交房相关问题的公示声明》，就相关问题为业主予以说明。
7月2日，临沂城资新鸥鹏房地产开发有限公司做出《关于临沂拉菲公馆业主反映问题的答复意见》(文章链接：https://mp.weixin.qq.com/s/vg2GAOf6-yLVTiXPLcCi2Ahttps://mp.weixin.qq.com/s/vg2GAOf6-yLVTiXPLcCi2A)，就交房问题、园林绿化问题、小区路面问题、入户门问题、人车分流问题、学区问题、物业费问题、8号楼层高问题、9号楼面积差收费问题、买卖人防车位问题、商铺燃气问题、地暖管铺设问题、高层连廊安全问题、交房程序问题及其他问题等15个方面进行答复。
7月29日，临沂天降大雨，拉菲公馆5号楼西侧外墙涂料脱落，一波未平一波又起，让广大业主对拉菲公馆再次生疑。开发商给出的解释是房屋验收通过后，基于公司内部高标准，对于不平的墙面进行切割修复，因没有提前预判和做好安全防护措施，加之大雨冲刷导致墙皮脱落。开发商发表致歉信，并承诺尽快修复，未得到业主认可。30日，大众网·海报新闻记者走进第一现场，发现承诺整改却依旧没有做好安全防范措施，并发表《下了场雨"掉墙皮"?临沂拉菲公馆小区业主慌了》(文章链接：http://linyi.dzwww.com/news/201908/t20190801_17025469.htm)
7月31日，拉菲公馆业主联盟公众号再次推文《事关每位真业主!关于拉菲公馆业主原签字作废的声明》(文章链接：https://mp.weixin.qq.com/s/6iiUkaoHr4PvfL2a1PNl0Qhttps://mp.weixin.qq.com/s/6iiUkaoHr4PvfL2a1PNl0Q)。作废原因为原业主签名被盗，经多方寻找未果。声明提醒：即日起，全体业主不承认市面上出现的任何所谓委托“代表”，不要打着“代表”的旗号，拿着作废的业主签名冒充代表与开发商做任何决定方案或者任何方式的和解。
律师：销售广告和宣传资料视为要约的 开发商违反应承担违约责任
宣传时“天花乱坠”，实际上问题重重。山东品众元律师事务所杨瑞律师认为：当下房地产市场非常活跃，业主与开发商之间矛盾冲突也随处可见，近年来出现持续上升趋势。如业主反映情况属实，开发公司应本着对业主高度负责的态度，认真落实整改，力争取得业主理解和认可。双方之间的争议，如在购房合同中有明确约定，应严格按照合同的约定执行。
另外，销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
同时提醒广大业主朋友，维权也应理性，应坚持依法合规的理性表达诉求。相关争议，双方最好协商解决，如协商不成，也可以根据购房合同及购房宣传资料等证据，向房屋所在地人民法院起诉。
大众网·海报新闻记者将持续关注。(本网记者)
