时间：2023-06-01 12:26:54来源：法律常识
案情简介
原告曹某兵向法院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2021年6月22日签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告立即返还原告定金10万元；3.被告立即向原告支付违约金206000元（按房价的20%计算）；4.本案诉讼费、保全费2150元及律师费2万元由被告承担。
事实和理由：2021年5月14日，被告谢某某与惠州市AB地产实业投资有限公司（下称“AB公司”，已注销）签订了《AB地产房屋整装代销协议书》，委托AB公司代为销售被告位于博罗县××镇××村大瑛埔（土名）××花园二期2栋及商铺6层03房（下称“案涉房屋”），被告向AB公司出具了授权委托书，委托事宜包括案涉房屋的销售签约事宜；还特别约定委托人仅对受托人在办理房产代销事项过程中所签署的有关文件及从事的相关行为均予以认可，并愿意承担相关责任；委托权至委托事项完成之日解除。
2021年6月22日，原告曹某兵、被告谢某某（AB公司代签）、居间方AB公司共同签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：原告曹某兵购买被告谢某某所有的案涉房屋，转让总价为103万元，房屋处于抵押状态，尚存贷款未结清；卖方在签署本合同15日（含当日）向贷款银行申请提前还贷并自行还清贷款和按正常流程办理注销抵押登记手续；买方于签订合同之日应支付10万元作为第一笔房款，剩余房款部分以现金支付，部分采取普通银行按揭贷款，首期款以银行同意贷款承诺书为准，卖方须按照按揭银行的相关要求配合买方办理贷款申请和审批；房屋赎楼为卖方自行筹集齐资金进行赎楼。合同第十五条约定：如果卖方在收取定金后不依约履行合同，买方有权要求卖家支付该房产成交价的百分之二十的金额作为违约赔偿金，并承担本合同第二十一条关于违约方费用承担约定的全部费用。合同第二十五条约定：本合同第六条之定金由代销协议的保证金人民币10万元直接转为定金；卖方负责正常过户给买方，否则视卖方违约。
被告已收到原告支付的定金10万元，但被告迟迟未按合同约定办理还清贷款、赎楼事宜，也不配合原告办理贷款申请与审批，严重影响合同的履行。现案涉房屋因被告未按时偿还贷款已被银行申请查封，已无法正常过户，案涉合同履行不能。原告认为，被告在合同签订后怠于履行合同义务，被查封后不能在合理时间内解封完成交易，导致最终合同履行不能，根据《房地产买卖居间合同》的约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。
被告谢某某经法院依法传票传唤后，既未向法院提供书面答辩和相关证据，亦未到庭参加诉讼。
法院观点
法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，被告谢某某作为案涉房屋的所有人，与案外人AB公司签订《AB地产房屋整装代销协议书》以及《授权委托书》，委托AB公司代为出售案涉房屋，委托AB公司全权办理案涉房屋的销售签约事宜，委托AB公司代为办理案涉房屋的合同审阅、销售签约等房产交易事项。被告无正当理由未到庭抗辩，也未提供书面答辩意见以及相应证据，视为其对自身诉权的放弃，由此而产生的不利后果，理应由其自负，故法院对原告提供的证据予以采信，认定被告与AB公司之间存在委托合同关系，AB公司从事委托活动产生的民事责任应由被告承担。AB公司受被告委托与原告签订《房地产买卖居间合同》，该合同所涉权利与义务由被告享有并承担，故法院认定原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。原告、被告以及AB公司于2021年6月22日签订的《房地产买卖居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应恪守履行合同义务。
关于合同解除的问题。本案中，原告受AB公司指示于2021年5月13日、14日向被告转账合计10万元作为独家代理保证金，原告、被告以及AB公司于2022年6月22日签订《房地产买卖居间合同》，约定将该代理保证金10万元转为购房定金，结合原告提交的转账记录以及AB公司的法定代表人马娟与被告的微信聊天记录，可知被告已实际占有该10万元，视为被告已收到《房地产买卖居间合同》约定的购房定金10万元。根据《房地产买卖居间合同》的约定，案涉房屋已办理产权证且处于抵押状态，被告承诺在签署该合同15日（含当日）内向贷款银行申请提前还贷并自行还清贷款和按正常流程办理注销抵押登记手续。而房屋的现状为抵押未消除，且被人民法院依法查封，可见被告未按上述合同约定履行义务，导致原告合同目的不能实现，已构成根本性违约。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的、当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的、”的规定，原告请求解除双方于2021年6月22日签订的《房地产买卖居间合同》，法院予以支持。
关于违约责任承担问题，本案因被告违约导致合同解除,原、被告在合同中约定定金为10万元，未超过法律规定的合同标的额103万元的20%，约定有效。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《房地产买卖居间合同》第十五条的约定，如果被告在收取定金后不依约履行合同，原告可请求被告支付该房产成交价的20%作为违约赔偿金，并承担本合同第二十一条关于违约方费用承担约定的全部费用。现案涉《房地产买卖居间合同》已经解除，原告请求适用违约责任的约定，有事实和法律依据，法院予以支持。故被告应向原告返还定金10万元，并支付违约金20.6万元（103万元×20%）。
根据《房地产买卖居间合同》第二十一条的约定，合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用，其中包括律师费、诉讼费等均由违约方承担。原告为提起本案诉讼向被告主张权利，与某律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派罗某、陈某某律师作为原告代理律师提供法律服务。因该委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且某律师事务所已经指派罗某、陈某某律师实际履行了代理职责，原告也实际支付了2万元律师费，未超出律师费收取的合理限度，法院予以支持，被告应承担给付原告律师费的义务。被告经法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响法院对本案的审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，法院缺席判决如下：
一审法院裁判
一、解除原告曹某兵、被告谢某某、原惠州市AB地产实业投资有限公司于2021年6月22日共同签订的《房地产买卖居间合同》。
二、被告谢某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹某兵返还定金100000元。
三、被告谢某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹某兵一次性支付违约金206000元。
四、被告谢某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹某兵支付律师费20000元。
五、驳回原告曹某兵的其他诉讼请求。
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