时间：2022-11-10 19:01:40来源：法律常识
因“新冠”疫情影响无法正常营业的租户，可以与房东沟通租金减免事宜，但在房东未明确回复确认减免之前，应视为合同条款未变更，租户仍应当按照原合同约定缴纳租金，否则需要承担相应违约责任。
【基本案情】
2019年8月1日，Q公司（甲方）与C公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将XX嘉园东区甲1号楼301-15号房屋出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限自2019年8月8日至2024年8月7日，第一年月租金13085.25元，之后每年月租金在前一年基础上递增3%，乙方每三个月支付一次租金，付款日为下一期租期开始前7日，由乙方向甲方指定账户支付，每逾期一日须按当期租金的千分之五支付违约金；乙方向甲方支付2个月租金的保证金26170.5元，该保证金用于承担房屋损坏及其他欠款。
合同签订后，Q公司依约交付了房屋，C公司向Q公司支付了押金26170.5元和截至2020年2月7日的租金。受2020年疫情影响，C公司未能正常营业,亦未支付剩余租金。2020年7月15日，双方协商解除租赁关系，但未签订解约协议。后Q公司向法院起诉，请求：1.解除房屋租赁合同；2.请求支付2020年2月8日至7月15日期间的租赁金16574.65元；3.请求支付违约金42317.7元。
【法院审理】
法院经审理认为，C公司与Q公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。C公司与Q公司均未对《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除以及C公司应支付2020年2月8日至7月15日期间的租金16574.65元提出异议，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点为C公司是否应支付违约金42317.7元。C公司主张，其因“新冠”疫情影响无法正常营业，其就租金减免一事与Q公司沟通，但Q公司未及时回复，故未交纳租金并非违约行为，同时，“新冠”疫情属于不可抗力，违约责任亦应予以免除，故不同意支付违约金。对此本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，C公司每三个月支付一次租金，付款日为下一期租期开始前7日，C公司与Q公司均认可C公司租金交纳至2020年2月8日，C公司未再支付此后的房屋租金，其已经构成违约，应承担相应违约责任。C公司虽主张与Q公司就减免租金一事未能协商一致，故协商期间不交纳租金并非违约行为，但在双方未能就变更合同内容达成合意的情况下，应视为合同条款未变更，C公司仍应按照合同的约定履行合同义务，其与Q公司协商变更合同条款的行为，并非其免除合同义务和违约责任的法定事由。C公司该项主张于法无据，本院不予采信。
关于C公司应承担的违约责任。《房屋租赁合同》约定，C公司逾期交纳租金，应以当期租金为基数，按照日千分之五的标准支付违约金，即自2020年2月2日起以2020年2月8日至2020年5月7日的租金39255.75元为基数，自2020年5月2日起以2020年5月8日至2020年8月7日的租金39255.75元为基数，根据Q公司诉讼期间的主张，违约金计算至2020年7月15日。经查，C公司承租Q公司房屋用于经营，法院考虑C公司经营情况受到疫情影响及防控措施的影响认定应予减免2个月租金，在此情况下，该2个月的租金不应再作为计算违约金的基数，对应期间亦不应计算违约金，结合市疫情防控措施的情况，宜认定上述减免2个月租金为2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金。根据前述计算方式的计算结果，并结合《房屋租赁合同》对违约金的约定以及C公司违约的情况，本院酌情确定C公司应支付违约金2万元。C公司称，其交纳的保证金用于抵扣2个月的欠付租金，故抵扣的月份不应再计算违约金。对此本院认为，《房屋租赁合同》约定，租赁期满，经Q公司验收，如房屋无损坏且C公司无其他欠款，在C公司办理退房手续后无息返还保证金，根据该约定，该合同不再履行后，C公司如存在欠费等情形，其交纳的保证金与欠款进行抵扣，合同履行期间并不当然产生抵扣效果。案涉合同于2020年7月15日解除，C公司交纳的保证金可用于抵扣其欠付租金等款项，该抵扣行为并非C公司依约履行支付租金的合同义务，故不能免除C公司此前的违约责任，C公司主张其通过保证金抵扣方式交纳租金而不应承担逾期付款违约金缺乏事实依据，本院不予采信。
【判决结果】
法院最终判决：
1.Q公司与C公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；
2.C公司给付Q公司2020年2月8日至7月15日期间的租金16574.65元及违约金20000元。
【律师说法】
疫情反反复复，给小微企业带来很大压力，各级政府为帮助小微企业度过难关，出台了相应租金减免及免除违约责任的政策，但在适用这些政策的时候仍要加以注意。上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提醒：因“新冠”疫情影响无法正常营业的租户，可以与房东沟通租金减免事宜，但在房东未明确回复确认减免之前，应视为合同条款未变更，租户仍应当按照原合同约定缴纳租金，否则需要承担逾期缴纳租金的违约责任。
文案：李雨新
编辑：丁金金
审核：曹 凯
