时间：2022-11-10 21:53:37来源：法律常识
打开头条搜索：“开发商逾期交房违约金”
后面会自动联想出一系列问题：开发商逾期交房违约金赔偿标准、开发商逾期交房违约金抵扣物业费、开放商逾期交房违约金太低怎么办，可谓五花八门，只有你想不到的。这可能说明了两个问题：
一是开发商逾期交房是个热门话题，大家都比较关心。
二是头条搜索做得不错，越来越多人在头条上搜答案。
但单纯的知识性回答太枯燥，最近有一个比较有意思的案例，就是关于逾期交房违约金过低的，刚于3月24日宣判。有意思的点在于，面对同一份购房合同，一、二审法院却给出了截然不同的判决。今天就跟大家一起分享下这个案例。
事情发生在陕西省咸阳市淳化县。
淳化县位于西安西北，距离西安市中心大概70公里，要说淳化这个县名还有点来历，北宋淳化四年(公元993年)设置淳化县，所以这二字来源于宋太宗赵光义“淳化”年号。历史上还有另外一个淳化县，位于浙江杭州，就是千岛湖所在的县，不过后来改为淳安县了。
以上是淳化的一点基本情况。
2015年10月12日，年轻的高先生和开发商自愿签订了《商品房买卖合同》，开发商将其开发的位于淳化县大店新区某小区一套商品房出卖给高先生，建筑面积为90.71平方米，单价为每平方米2697.16元，总价款244659元。
合同约定：开发商应于2016年4月30日前向买受人交付房屋，并达到商品房使用条件，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同签订后，高先生通过按揭贷款方式，向开发商支付了房款244659元。
遗憾的是，在合同约定的交房期限为2016年4月30日，开发商并未交房，直到5年后的2021年3月2日，开发商才向高先生交房，此时据约定日子已经过去了1766天。
类似情况其实很常见，就是俗称的延期交房，延期交房包括两种情况：
烂尾楼
1、正常延期交付。这种主要是由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套设施迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。
2、非正常延期交付。这种一般是因为开发商经济实力、相关手续违法且无法办理等，导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。有的就像本案中这种延期4-5年交付，有的就烂尾了，永远无法交付。
1、房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的。
2、开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的。
3、开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。
以上三种情况，购房人可以拒绝收房，并要求开发商提供相关竣工验收备案登记等材料后才接收，因此而导致的延期，开发商要支付违约金。
好了言归正传。
高先生2015年买房，本来打算2016年住新房的，结果苦苦等了5年。
5年的等待打乱了自己结婚生子的计划，5年租房花了近10万块，装修人工费、材料费都涨了不少，这损失可真的不小。于是高先生和开发商谈赔偿，要求按照合同约定支付违约金。
开发商很爽快，同意按照合同约定支付违约金。高先生拿出2015年签订的《商品房买卖合同》一看，只见合同中清晰的写着：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”
按照该条款约定，延期交付一日的违约金是已付款的万分之0.1，高先生付了24.5万房款，万分之0.1就是2.45元，延期1763天，违约金总额4320.6元。
示意，非本案购房合同
看着合同上的白纸黑字，高先生欲哭无泪，自己等了5年，违约金竟然只有4000多块钱，这开发商的违约成本也太低了。
高先生觉得自己被骗了，因为他记得很清楚，当初售楼小姐告诉过自己，延期交房的违约金是购房款的万分之1每日，而不是合同中的万分之0.1每日，但在签订购房合同时，高先生并未一条一条看其中的每一条条款。
高先生深感4000块的赔偿，对自己5年的等待来说太不公平，于是一纸诉状将开发商告上了法庭，要求按照售楼小姐当时的口头承诺，即每日万分之1的标准赔付违约金，总赔付金额43206.8元。
一审法院认为，本案有2个争议焦点：一是开发商是否存在逾期交房的违约情形；二是逾期交房的违约金标准。高先生和开发商就房屋买卖签订《商品房买卖合同》，合同主体适格、内容不违反法律规定，合同依法成立，受法律保护。
现开发商未能按合同约定向高先生交付房屋，构成违约，应当承担违约责任、支付违约金。违约金标准也应该按照合同约定的每日万分之0.1，即开发商应赔付高先生4326.7元。
也就是说，一审法院事实上驳回了高先生的诉求，即一切按合同办事。高先生不服，上诉到了咸阳市中级人民法院。
二审中，高先生提出了3点上诉理由：
1、在签订《商品房买卖合同》时，开发商的售楼人员向自己口头承诺违约金计算标准按已付款的日万分之一计算，售楼人员作为开发商的员工，其承诺应当视为开发商的邀约。
2、购房合同是开发商提供的，自己对开发商将违约金变更为“万分之0.1”并不知情，开发商提供的合同为印刷体，不具有可修改性，且未与自己协商，应认定为格式条款。
3、开发商在签订合同时，未就该违约金事项提请自己注意，事实上该条款已经对自己产生了不利后果，开发商应当提醒自己而未提醒，应当认定为无效条款。
高先生的诉求是有法律依据的，无论是之前实施的《合同法》还是2021年起生效的《民法典》，对于合同中的格式条款都有严格限制：
《民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方的主要权利。
对高先生的上诉理由，开发商提出，因为经营陷入困难，所以违约金写了万分之0.1，希望二审法院能维持原判。
二审法院审理认为，本案的焦点为：涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金条款即“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”是否适当。
法院认为，该商品房买卖合同系制式合同，显然系开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方进行协商。
按照《民法典》第496条相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。
本案中，合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，明显减轻了被开发商的违约责任，但开发商未能证明其向高先生履行提示或者说明义务，致使高先生没有注意与其有重大利害关系的该条款，所以高先生可以主张该条款不成为合同的内容。
本案中，开发商逾期交房，依法应承担相应的违约责任，高先生请求按已付房价款每日万分之1计算违约金，该违约金的计算标准不高于给高先生造成的损失，且开发商售楼人员确实承诺过，公平合理，应予支持。
2022年3月24日，陕西省咸阳市中级人民法院终审宣判：一审判决有误，予以撤销；判决开发商支付高先生违约金43206.8元。
本案终审判决书
类似纠纷比较常见，而开发商作为强势的一方，无论是在收楼环节还是延期交楼的赔偿环节，购房者都处于弱势地位，面对开发商的强大律师团，购房者往往无力和其博弈。即便鼓足勇气和开发商打官司，就算法院支持购房者按合同约定索要逾期交房违约金，但是在违约金额的确定上往往苦于“合同约定”，甚至出现过万分之0.01这样的购房合同，以本案为例，如果是万分之0.01，延期5年也只需要400多块钱的违约金。
这种情况下，开发商收了购房款后，对于延期交房没有任何压力。
不过，情况已经逐步好转，2020年6月份，江西省高院在全国首个出台了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，指引中明确：开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱（年1.8%），视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算。
根据该指引，合同约定违约金低于万分之0.5或高于万分之1.5的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之0.5至万分之1.5的范围内。
参考资料：陕西省咸阳市中级人民法院判决书、江西省高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》。
