千亿房企正荣地产接连违约，未来1年内将有近百亿境内外债务到期。

作者 | 赵普

来源 | 债市观察

这已经是今年正荣地产第二次官宣美元债违约，还要排除那次失信的永续债回购。

正荣地产(06158.HK)8月3日晚间公告称，公司有两笔美元债未能支付到期本金和利息，合计约4303.7万美元。

其中，2019年10月发行、年利率8.7%的美元债票据，未支付待偿还本金2977.7万美元及其利息。该票据已于2022年8月3日到期，并从联交所退市；

另一笔美元债为2021年1月票据，应在7月7日支付1326万美元利息，正荣地产预计在30天宽限期内（8月6日到期）仍无法支付上述利息，目前该票据已于今日停牌。这笔票据年利率6.63%，将于2026年1月到期。

正荣地产表示，两笔美元债相关本息逾期尚未触发该公司其它票据的交叉违约。

未来1年内近百亿债务到期

目前正荣地产处于存续期内的有12笔美元债，按8月4日汇率计算，合计约人民币254.11亿元。

来源：WIND数据

今年，正荣地产共有5笔美元债到期，还有1笔原计划3月赎回的2亿美元永续债，因资金不足而反悔。

正荣地产在3月底表示，已经对这5笔美元债进行了交换要约并征得同意，将到期剩余本金替换发行年利率8%、总计约7.28亿美元和15.9亿元人民币的新债，新债到期日推迟至2023年的3月6日。

但推迟本金还款后，正荣地产仍无法偿还到期利息。5月31日，正荣地产5笔美元债到期利息到期未支付，共计约5300万美元。算上8月3日宣布逾期未支付的两笔合计约4303.3万美元债，正荣地产今年以来已经有超过9600万元美元债（本息合计）逾期未支付。

而上述两笔新债发行后，正荣地产未来1年内将有4笔美元债、合计超过约85亿元人民币陆续到期，短期债务压力将大幅增加。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星指出，“今年以来，部分房企采用向债权人发出交换要约的方式延长债务期限，暂缓短期偿债压力，以时间换取资金周转的空间。但为获得债权人同意，房企往往提出支付同意费、提高票面利率等方式，虽然可以避免触发的交叉违约条款，暂缓短期偿债压力，却加重了利息负担，长期债务压力并未缓解。”

中指研究院数据显示，今年上半年通过交换要约重新上市的海外债余额达352.2亿元。

陈星还强调，“由于海外债发行量极低，房企只能继续动用自有资金偿还到期债务；同时存量债务中，很多已经发起过交换要约，再度延期可能性不高，部分房企将面临较高的偿债风险。”

表：债券到期余额*统计

（海外债按2022年6月30日汇率换算为人民币）

数据来源：中指数据CREIS

境内债方面，正荣地产旗下发债主体正荣地产控股股份有限公司目前存续债券11只，存量规模56.83亿元。其中，私募债23.63亿元，占比41.58%。

到明年5月，上述11只债券中的6只私募债将陆续到期，债券余额约13.64亿元。主要债券持有人包括国联证券股份有限公司、财通基金管理有限公司、新华基金管理股份有限公司、中银基金管理有限公司等。

累计来看，未来1年内正荣地产将有近100亿元境内外债务需要兑付。

再融资未有起色，下半年需抓住政策窗口

在债务压力增加的同时，正荣地产今年至今尚未对外发布新的融资信息，再融资局面依然没有改善。

今年以来，正荣地产仅有一笔可查询的发债进程，为“天风-正荣控股应收账款第3-X期资产支持专项计划”，是去年6月受理，注册额度约20亿元，但在今年1月已终止。

来源：企业预警通

早在3月份，正荣地产集团有限公司董事会主席黄仙枝就表示，从去年第四季度起公司在资本市场进行债务再融资遇到困难，受限制现金比例进一步增大，对公司现金流造成相当的压力。

从三道红线指标来看，正荣地产净资产负债率85.5%、现金短债比1.1，但扣除预收款后的资产负债率74.9%，踩中红线。正荣目前仍属于“黄档”融资标准，有息负债规模年增速不得超过10%。公告显示，截至2021年底，正荣地产计息银行及其他借款约为479.6亿元。

债务紧张的正荣地产正被迫出售资产还债。

7月22日晚间，正荣地产控股股东欧宗荣全资拥有的RoYue Limited所持有的公司2950万股普通股被强制出售；3月27日，以1.56亿元价格出售旗下正隆（佛山）置业发展有限公司51%的股权给新希望地产；2月24日，正荣地产将天津“和筑梅江”项目公司的51%股权转让给合作方美的置业。

正荣地产董事会副主席刘伟亮曾在今年早些时候表示，经公司梳理，旗下一批合作项目通过与国央企进行股权转让，预计可以回收30到40亿元；此外，他还表示，正荣地产有资产总值接近100亿的自持物业，净价值约40到50亿左右。但截至目前，并未有预期中的收购事件公布。

而正荣地产的销售回款也难有贡献。今年上半年正荣地产销售额仅约为213.7亿元，去年同期约为822.99亿元，同比大幅缩减74%。同时需要注意的是，正荣地产已经将部分未来销售回款提前抵押，作为融资使用，销售带来的回款能给正荣地产解决多大债务压力，还要谨慎测算。

例如去年底，正荣地产将已售物业的约23.5亿元未来所得款作为抵押，来获取约18.29亿元的银行及其他借款。

目前，正荣地产最新的财报还是2021年财务报告。数据显示，截至2021年底，正荣地产负债总额约为741.39亿元，而现金及现金等价物仅约为147.27亿元，同比减少超200亿元；另外已抵押存款81.32亿元、受限资金162.61亿元，分别同比增加12倍和1.36倍。

正荣地产作为近几年“闽系黑马”的代表企业之一，主要布局长三角、海峡西等重点城市，自2018年正式挺进千亿房企俱乐部，去年全口径销售额约为1456亿元。但随着“三道红线”融资标准的实施，叠加疫情影响，近几年积累的高负债、高杠杆问题集中暴露。

来源：正荣地产2021年报

“上半年融资政策从融资类型、融资对象方面呈现边际放松动向，预计下半年政策会进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，“有自持物业的房企，可抓住商业地产ABS的发行窗口，通过盘活资产补充资金。”

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