开发商逾期交房，购房人有权要求赔偿并解除和银行的借款抵押合同

一、开发商逾期交房，购房人起诉开发商和银行

2015年8月12日，王某与青海越州房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买开发商开发的商品房，交付时间为2015年10月30日前，逾期超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。王某首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某等三人与中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“银行”）签订《借款合同》、《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，借款金额7379万元，以前述房产作为抵押。银行随后向开发商支付相应借款。

后因开发商逾期交付，王某等人起诉至法院，请求：1.解除《商品房预售合同》；2.解除《个人住房（商业用房）借款合同》；3.解除《房地产抵押合同》；4.开发商返购房首付款73,983,124元；5.开发商偿还王某向银行偿还的贷款本息1310.4万元；6.开发商赔偿王忠诚购房首付款的利息损失；7.开发商偿还银行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.王某不承担偿还银行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任；9.开发商承担本案全部诉讼费用。

二、法院判决情况

一审法院判决支持王某等人的请求（利息部分有调整）。

二审法院判决驳回王某第八项请求，支持王某等人的其他请求。

三、法院判决内容

由于购房者与银行之间的金融借款合同纠纷经再审，终判决购房者无需向银行还款（详见：开发商到期不能交付，购房人无需向银行还款），故本案关于购房者与开发商之间的借款偿还部分的判决内容不予赘述。

1、关于预售合同解除后，借款合同和抵押预售合同是否相应解除的问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，开发商逾期，满足合同解除条件，且开发商同意解除，因此，双方之间的预售合同解除，借款合同和抵押合同合同目的已经不能实现，因此，购房者有权解除和银行之间的借款合同和抵押合同。

2、关于损失计算问题。双方在预售合同中明确约定违约金按累计已付款的0.5%计算，王某主张违约金过低，应按年利率24%计算。根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。考虑到资金占用损失高于原预售合同约定，故予以调整，但按24%年利率明显高于实际损失，故调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。