时间：2023-02-08 11:59:44来源：法律常识
本文作者：刘存宝 文章
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多数购房者买房子属于刚性需求，无论是北上广深还是偏远的小县城，买房都是人生中一次重要的选择和投资。房屋买卖合同自然就成了这当中最需要关注的重点。这是由于购房者和开发商对于商品房的建设进展以及双方在专业知识上存在的信息不对称，有时购房者对合同不甚了解就草率签字，以致最后在合同履行中处于被动地位。本文针对商品房预售合同做重点分析（以 GF - 2014 - 0171 合同范本为例），提醒购房者在签订房屋买卖合同前应该从哪些角度关注合同，谨防合同陷阱。
一、概念解释及法律关系
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
商品房预售合同中，房屋并不实际存在，预购人获得的是一种期待权。能否实现预购合同的目的，主要取决于房地产开发企业是否能诚信履约。最高人民法院《民事案件案由规定》规定，房屋买卖合同纠纷包括商品房预售合同纠纷，商品房预售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷的子级案由。无论是房屋买卖合同纠纷，还是商品房预售合同纠纷，仅是出售主体不同，其本质仍然是买卖合同，并无明显区别。
经 Alpha 案例库检索，商品房预售合同纠纷在房屋买卖合同纠纷中占比达到 25 %，是所有法定案由中数量最多的。
二、合同的重点关注事项
1. 开发商及项目信息情况
（ 1 ）关注开发商的基本信息，判断履约能力。首先看该开发商是否有其他的楼盘开发及销售情况，楼房质量及履约情况如何；其次通过天眼查、企查查等途径查询涉诉情况、行政处罚及历史案件信息；最后看其是否存在对外担保，股权是否存在质押、冻结。
（ 2 ）是否取得《商品房预售许可证》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（ 3 ）关注土地使用权证。首先看是否为国有土地，集体土地不可用于房地产开发经营，即传说中的小产权房或无证房；其次看土地规划用途，不同的土地规划有着不同的土地使用年限，一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为 70 年。
2. 商品房基本状况
（ 1 ）对商品房阳台个数或封闭方式有特殊需求的，需要重点关注相关条款。
（ 2 ）抵押、查封情况。关注预售房屋土地使用权及商品房是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应慎重考量后再选择签署合同。
（ 3 ）关注产权瑕疵的救济条款。签署合同时房屋没有产权瑕疵不代表以后没有，所以一定要重点关注产权瑕疵的救济条款。违约条款中应明确房屋产权存在瑕疵（如抵押、查封及一房二卖）时的具体救济方式，一般至少包括解除合同、赔偿损失等。应明确损失的具体金额或计算方式，以防后期维权成功但获得的赔偿不足以弥补实际损失。
3. 商品房价款
（ 1 ）已经支付定金（订金、意向金、押金等）的，此处应约定抵作商品房价款。
（ 2 ）付款方式。选择一次性或分期付款方式买房，需双方商定；若选择贷款方式付款的，应关注购房者贷款协议上约定的放贷日期，放贷日期不可晚于付款日期，可约定非因购房者原因造成贷款发放迟延时不承担违约责任。开发商通常答应帮购房人办理贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，故一定要明确未能取得贷款时的处理方式，如可解除合同且无违约责任。
（ 3 ）一定要将购房款打入预售资金监管账户，一定要核实预售资金监管账户的真实性和有效性，该账户可以在当地住建局官网查询。预售资金监管的重要性可以详见笔者发表过的文章《商品房预售资金监管账户被冻结，该如何“解冻”？》。
（ 4 ）逾期付款责任。逾期付款一般按日计算，购房款的万分之几不等。此处建议购房者诚信为本、按期付款，尤其是在一次性及分期付款的情形下。
4. 商品房交付条件与交付手续
关于商品房交付条件及交付手续，往往是由开发商事先拟制好的条款，购房者很难通过协商让开发商进行修改。虽然如此，但也应重点关注以下几点，否则可能导致维权艰难：
（ 1 ）商品房交付条件中的验房方式具体是什么，竣工验收、单体验收、综合验收还是竣工验收备案等；
（ 2 ）收集开发商售房宣传资料，并核对所宣传的内容与合同约定是否一致，如学校、会所、车库、储藏室、阁楼、健身房、游泳池、电梯等配套设施及其产权归属，尤其是对于自己购买商品房有重大影响的因素应当写入合同；
（ 3 ）关注配套的供水、排水、供电、供暖、燃气等设备的按期交付使用及逾期交付的违约责任条款；
（ 4 ）关注电话通信、宽带网络等设施条款，是否约定多家经营商进入；
（ 5 ）关注车库是否在规划内，在合同中除明确停车位的所有权外，还应载明停车位的面积、位置等内容；
（ 6 ）明确交房时间以及逾期交房责任，并应明确具体违约计算方式或违约金额。该条款是开发商逾期交房，购房者维权时非常重要的依据；
（ 7 ）关于开发商约定的交房宽限期，购房者应重点关注，避免开发商通过交房宽限期规避逾期交房的违约责任。
5. 面积差异处理方式
面积差异处理方式一般为套内建筑面积误差比绝对值在 3 %以内（含 3 %）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出 3 %时，购房者有权解除合同（约定解除合同的，应明确约定返还购房款的时间及利息计算方式）。如果合同中有其他明确约定，按照约定执行。
6. 规划设计变更
该条款一般约定涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），开发商应当在变更确立之日起的一定期限内（一般 10 日）将书面通知送达购房者。开发商未在规定期限内通知购房者的，购房者有权解除合同。逾期（一般 15 日）未予以书面答复的，视同接受变更。
7. 商品房质量及保修责任
（ 1 ）商品房质量的约定一般分为地基基础、主体结构和其他质量问题（经过更换、修理后仍然严重影响正常使用的，购房者才有权解除合同）。可约定购房者认为商品房存在质量问题时，可委托第三方进行检验，确有质量问题的，检验费用由开发商承担并约定具体的违约及赔偿责任。
（ 2 ）如果购买的是样本房或者精装房，约定商品房应取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告，并明确空气质量检测不合格时开发商或其委托装修的第三方要承担相应的违约责任。还可以约定吊顶、墙面开裂及地砖地板起翘等作为拒绝收房的事由。
（ 3 ）关于保修责任，一定要注意两点：一是约定保修责任的起算时间，一般应为实际交付之日起；二是约定在保修期内，出现质量问题时开发商既不履行保修义务也不提出书面异议的，购房者可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的一切损失由开发商承担。
（ 4 ）关注质量担保条款和担保人的保证能力，确定担保的方式是一般担保还是连带担保。
8. 合同备案与房屋登记
（ 1 ）关注预售合同登记备案并跟踪落实登记备案情况。可约定自本合同签订之日起 15 日内（一般不超过 30 日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知购房者。备案既能防止“一房二卖”，又能在发生查封、拍卖等事由时，有效地保护购房者的权利。
（ 2 ）关于逾期办证的违约条款，应当重点关注购房者取得房屋所有权证书的时间是否明确，以防开发商恶意拖延办证时间；明确因开发商、第三人原因导致逾期办证的违约责任及具体的违约金计算方法或金额等。也可约定逾期办证后，购房者有权解除合同。
9. 其他事项
（ 1 ）关于送达，购房者一定要重视该部分条款的约定，其中有关于开发商联系方式、通讯地址的重要信息。笔者曾接手过类似案例，计划给开发商发律师函时，当事人却不知道该发给谁，从前对接的销售人员早已离职，想发给企业法人又没有电话号码，导致寄出去的律师函被拒收。
（ 2 ）关于争议解决方式。建议购房者选择房屋所在地人民法院起诉，法律救济途径会多一些。虽然仲裁有不少优点，但一裁终局的机制可能对购房者的维权不利。
（ 3 ）商品房买卖合同除主合同外，还包含附件，需要核对附件与主合同之间的差异。
三、结语
目前全国各地使用的商品房预售合同并不一致，各房地产企业使用的该合同也不相同，但由于是开发商提前拟制好的合同，约定的条款会更有利于开发商，所以购房者在买房前一定要认真研读商品房预售合同，切不可选房后立即签署，必要时可以与开发商协商签订补充协议，明确主合同中的模糊概念，修正不合理条款。笔者以自己的见解提供以上合同的重点关注事项，不一定全面，希望对购房者有所帮助，欢迎各位读者与笔者交流切磋。
