时间：2023-02-11 10:52:18来源：法律常识
本文由“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）整理发布。归纳裁判观点，辅助执行实务操作，与优秀法官保持相同思维高度。转发请文首注明
裁判要旨
拍卖公告认定承租人优先购买即认可租赁权，执行裁定去除承租人租赁权，两者之间自相矛盾，事实不清发回重审
实务要点
第一、承租人提出租赁设立于抵押之前，要求带租拍卖，势必会影响不动产处置移交，因此，法院重点审查租赁关系真实与能否涤除租赁关系（查封前后、抵押前后）。理由是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
第二、不动产执行中，法院有义务审查租赁是否涤除，包括审查租赁与抵押之间的关系。理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中院拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
第三、我们注意到，执行依据确定优先受偿权，不等于必然解除租赁关系，但对拍卖物的买受人交付有重大影响。江苏高院评价“淮安中院认定拍卖公告中已明确拍卖标的物优先购买权人为王步喜，淮安中院在拍卖之前并未除去王步喜的租赁权，即并未认定王步喜的租赁对淮安农商行的抵押权实现有影响。”
第四、承租人提出租赁关系，以买卖不破租赁为由阻止标的物交付买受人，在执行异议案处于高发。部分中级法院指导意见具有参考作用，详情参见关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见。
案情介绍
一、淮安农商行诉王金柱、朱翠英金融借款合同纠纷一案，淮安中院民事判决：1、王金柱偿还淮安农商行借款本金580万元及利息。2、淮安农商行对王金柱、朱翠英位于汇通商城北街2-4室、银川路9号四层包间135-139室、丹桂苑22幢22室、23室、25室，解放东路60幢107室的房屋折价、拍卖、变卖的价款在580万元及利息范围内享有优先受偿权。
汪少君以1732250元的价格竞拍丹桂苑22幢22室房屋成交。汪少君请求裁定不予承认原房主与承租人后补的租赁协议，配合其尽快过户。
二、王步喜向淮安中院提交了《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、被执行人王金柱出具的收条二张、王步喜缴纳房租税款发票三张以及王金柱欠第三人王步喜夫妻890万元的条据等材料。
三、淮安中院归纳争议焦点为：租赁合同对拍卖房屋的竞买人有无约束力。
2017年9月14日，淮安中院作出（2017）苏08执异151号执行裁定认为：关于租赁合同对拍卖房屋的竞买人有无约束力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，因王步喜夫妻与王金柱夫妻所签订的房屋租赁合同时间迟于王金柱将丹桂苑22幢22室房屋抵押给淮安农商行的时间，该租赁合同对房屋竞买人汪少君没有约束力，该租赁关系不得对抗淮安中院的执行。综上所述，汪少君要求不予承认王步喜与王金柱所签租赁合同的异议理由成立，予以支持。裁定淮安市××室房屋拍卖成交裁定生效后，淮安中院可依法定程序将涉案房屋清场交付给异议人汪少君。
裁判要点与理由
江苏高院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中院拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”淮安中院认定拍卖公告中已明确拍卖标的物优先购买权人为王步喜，淮安中院在拍卖之前并未除去王步喜的租赁权，即并未认定王步喜的租赁对淮安农商行的抵押权实现有影响。现淮安中院在（2017）苏08执异151号执行裁定主文中裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，该处理结果与上述认定自相矛盾。案涉房屋是否应清场交付在拍卖公告中未予明确说明，该情形对竞买人是否决定参加竞买有重要影响，并对是否应撤销拍卖产生实质影响。淮安中院认定事实不清，对上述相关问题未予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”淮安中院（2017）苏08执异151号执行裁定主文直接裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，亦不符合上述规定中“异议成立的，裁定撤销相关执行行为”的表述形式。综上，淮安中院认定相关事实不清，本院发回重新审查。裁定撤销江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08执异151号执行裁定，发回江苏省淮安市中级人民法院重新审查。
标签：执行异议丨执行复议丨租赁丨优先购买丨抵押
案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏执复226号“王步喜、江苏淮安农村商业银行股份有限公司等与王金柱、朱翠英金融借款合同纠纷执行裁定书”（审判长赵建华审判员李晶审判员唐志容），《中国裁判文书网》（）。
法律依据
《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条 被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条 拍卖财产上原有的租赁权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》
二十六、承租人作为案外人提起执行异议之诉的，如何处理？
根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。在该执行异议之诉案件的审理中，对承租人租赁权的认定应当区分不同情形进行处理：
（一）关于租赁与查封的问题。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。
（二）关于租赁与抵押的问题。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），其要求停止执行的，不予支持。
