时间：2022-11-22 02:59:08来源：法律常识
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一、案例简介
因为不符合房产限购政策，售楼小姐建议周爽（化名）和丈夫先假离婚，购房后再复婚。周爽夫妻真的采取“假离婚”，约定原有的两套小房子归周爽所有，使丈夫名下没有限购区划内的房产，等买好了房，两人再复婚。
“我们两个人感情很好，假离婚就是为了规避政策，根本没有考虑要公平地分财产，匆匆忙忙就签了离婚协议书。”离婚后，两人很快用共同积蓄买下了市值500万元的房子并登记在丈夫名下。但周爽的丈夫因遭遇交通事故突然去世，尚未复婚。周爽到公证处称，自己的丈夫过世了，她要和孩子继承丈夫的房产，申请办理房产继承公证。
公证处经过调查后告知周爽，这套房产登记在周爽前夫一个人名下，从时间看，是周爽前夫在离婚后取得的房产，属于他的个人财产，周爽作为前妻没有继承权。周爽顿时傻眼了。
二、案例分析
1.何为“假离婚”？为什么要假离婚？
“假离婚”不是一个法律概念，而是一种社会现象。夫妻双方本无离婚的真实意思却为了某种预期目的而作出办理离婚手续的行为。假离婚，就是暂时办理离婚手续，某种目的达到后再复婚。
为什么要假离婚？离婚是假，而要达到某种预期的目的是真。比如为了避债而转移共同财产给一方达到逃避责任，或者抗拒赔偿或者骗取房屋拆迁补偿款或者规避房产限购政策等等真实目的。其中购房问题上“假离婚”现象比较多，售楼小姐往往会主动出这个馊主意，达到规避二套房贷利息高、减少贷款首付的目的。
2.假离婚会有什么法律风险？
“假离婚”的出发点是假的离婚而不是真的要离婚，但办的离婚手续是真的，双方一旦领取离婚证后，婚姻即告解除，法律上的结果非常明确：双方不再是合法的夫妻关系，不再有夫妻之间的权利义务关系，双方均可以再婚。因为婚姻的登记行为具有公示效力，无论其离婚登记是否属于自愿和是否具有离婚的真实意愿，其离婚行为被“离婚证”所确定无疑义，是法律上认可的有效行为。
正因为这样，假离婚的动机，却换来真离婚的法律结果，因此给双方带来的风险是显而易见的。
01、财产所有权变化的风险。
共同财产可能变成一方的婚前财产。我国《婚姻法》明确规定了夫妻一方的婚前个人财产范围，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。一对夫妻原有两套房属共有财产，“假离婚”时两套房产归女方，在离婚协议上约定两套房屋归女方所有，即使后来复婚，这两套房都属于女方的婚前财产，属于女方个人财产。而离婚后购置的500万元房产在其前夫名下，从法律上来讲是前夫个人财产，正因为这样当前夫离去时没有复婚属于前夫个人财产，女方已经沦为“前妻”无权继承。而且即便未发生意外复婚，也需要专业人士参与策划。
02、目的落空的风险。
离婚后一方名下没有房产，再买房的话按首套房产算，具有买房资格。但有些银行关于离婚人士请求首套房贷的，要离婚满三个月或一年才放贷，堵住“疑似假离婚买房”的缝隙。这样，假离婚可能变成真离婚，而真买房却买不成，目的落空的后果必须自己承受。
03、“弄假成真”而无法复原的风险。
虽然双方约定“假离婚”后达到目的之后再行复婚，但其中一方“假戏真做”，拒绝复婚，而另一方无能为力。也就是说，如果“假离婚”后有一方不愿意复婚，那么另一方也没有任何救济程序，因为结婚需要双方达成合意。根据《婚姻法》和《婚姻登记条例》立法精神，为最大限度保障婚姻自由、尊重当事人人身自由及隐私，婚姻登记机关也对虚假离婚登记无法行使撤销权。由此可见，弄假成真，救济无门。当事人在虚假离婚后婚姻关系出现问题，无法获得婚姻关系上的救济，其不利后果完全由当事人自己承担。
04、意外风险。
如本案的周爽在其丈夫意外死亡的情况下，还未来得及复婚，只好承受无法继承新购房产的后果。
05、信用可能受损的风险。
为了加大对婚姻登记领域严重失信行为的惩戒力度，加快推进婚姻登记信用体系建设，促进婚姻家庭和谐稳定，加快推进社会诚信体系建设，2018年国家发展改革委、人民银行、民政部等31个部门签署《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》（以下简称《备忘录》）。由于婚姻登记信息与房产调控、贷款、税收等政策，以及债权债务关系、财产权归属、遗产继承等密切相关，一些当事人为牟取不正当的利益或者规避法规政策相关限制，通过冒用他人身份信息等方式骗取婚姻登记，影响了国家相关调控政策的落实效果，扰乱正常的民商事活动秩序。《备忘录》规定的联合惩戒对象为婚姻登记严重失信当事人。联合惩戒措施共有14条，涉及个人招聘录用、从业资格、职务晋升、评先评优、企业审批认证、融资授信、补贴性资金支持等多个领域。
“假离婚”说到底是不讲诚信的行为，也影响了国家相关调控政策的落实效果，扰乱正常的民商事活动秩序，应该予以惩戒。
三、法务建议
1.假离婚的后果可能是真离婚，导致人财两空，假离婚的招数风险大，房产销售不宜出这样的主意；
2.假离婚是不讲诚信的行为，可能会导致信用受损，这种损失以及可能带来的其他风险远远大于假离婚所得的利益；
3.买房之前可以作一些合理合法的分析和专业筹划，理性处理利益关系。
前天有个女士（化名小花）把他的婚姻及情感路程足足讲了二个小时，故事确实是跌宕起伏，峰回路转，这里所体现的一个词就是“假离婚”。
2016年小花结婚的第5年老公（化名小草）做生意欠了200万，小草为人本分老实为了不连累小花同意提出假离婚，为保证妻女衣食无忧，小草主动把家里一套学区房以及现有存款转移给小花，4岁的女儿由小花抚养，所有的债务由小草个人承担，两人说好等欠款还清之后二人尽快复婚，随后二人去民政局扯了离婚证。
为了不让旁人看穿是“假离婚”，小草还特意搬离原来的家，一个人租房子埋头苦干日夜工作，没有更多的时间去照顾小花母女，慢慢地日渐退出了小花和女儿的生活。
2019年小草终于还清了欠款，并按照约定催小花赶紧去复婚，小花一拖再拖，最后见满不住干脆向小草坦白，说，我们已经离婚了，我也有新男朋友了，所以……，各自安好吧！
小花和我说这一段的时间，承认自己也是个渣女，当时有个离过婚的土豪在追求自己，也见小草的事业并没有多少起色，而且离婚时房子和存款都给了我，无论怎么样自己都是赚的，所以，想为自己的后半生赌一把，拒绝了小草的复婚决定和土豪继续交往。
小草伤心难过之余见复婚无望，提出毕竟自己承担200万的债务，希望重新分配房子或者给一点补偿，小花不同意，说，房子女儿要上学，存款基本上已经用完了更没有钱补偿。
于是，小草再一次埋头苦干日夜工作在2021年初事业倔起，重新买了房子车子当然也交了新女朋友。但这一边的小花却不好过，和土豪并没有修成正果，存款所剩无几，日子过得并不好。
有几次想和小草复婚，但小草无法原谅小花曾经的背叛，对提出的复婚不予理会。
为此，小花来咨询我，问，吕律师，我可能已经知道答案，但是我还是抱有一丝希望，我还有没有可能和我前夫复婚呢？我们是假离婚啊，小花无力的说。
网上关于各种原因以“假离婚”为手段的新闻层出不穷。
“假离婚”之所以是“假”是因为两人并无真实的离婚意思，采取离婚的手段规避当下的政策或法律办理的离婚手续。
比如为了买多一套房子为了避税的，为了避债的，早些年在还没有实施二胎三胎的时候，广州本地拆迁按人头分红，很多人为了多生个小孩多得份分红，采取“假离婚”办法，但是“假离婚”最后多半都成了真离婚。
无论是在法律关系层面，还是具体行政行为层面，“假离婚”的说法都是不被认可的。不管采取哪一种方式，只要完成离婚登记或经法院判决调解离婚生效了，那么婚姻关系就解除了，这个世界根本就没有“假离婚”。
“假离婚”最大的风险就是夫妻共同财产和债务的分配，到最后就成了真纠纷。比如小草的债务和财产分配，即便对小草明显的不公平，想要在财产上重新分配，没有确凿的证据来证明当时财产分配不是自己真实的意思表示，翻盘的概率几乎为0。
那么还有一个风险就是，“假离婚”最后总有人想复婚，也总有人不想复婚啊
。比如小花，小草找她复婚的时候小花正被土豪热烈追求，现在小花要去找小草复婚，小草不予理会。两人总是不在同一频道上，由此就产生了真离婚。
结婚自由，离婚自由，当然复婚也自由啊。
吕律师也有见过拿着保证书或协议书上写了两人在“假离婚”时签订了几年内或者达到哪种条件后必须复婚的协议，也依然得不到法律保障。
因为离婚效力一旦发生，只要一方不愿意复婚，另一方就无法强制恢复夫妻关系，也不能以当时是虚假的意思表示为由提出抗辩证明离婚无效，无法获得婚姻关系上的救济，一切不利后果由当事人自己承担。
“假离婚”带来的种种纠纷和矛盾，一旦发生风险，要么没了感情，要么没了财产，要么人财两空。
我随后和小花说，小草能用二年多时间还清200万，你咋就没有识人辨人的能力呢，土豪就在你身边啊。你现在到处说你们当初是“假离婚”，要求复婚是没有意义的！
（最后小花还是不死心拿了当初的离婚协议书发给我看，当然，还是找出了一些能够从财产上去弥补的，比如没有约定公司财产如何分配，没有约定女儿的抚养费用，告诉小花，人你是在法律上没有办法了，但是财产还有点希望。在此不论述）
最后，吕律师也提醒各位，看过电影《我不是潘金莲》吗？“假离婚”有多让人崩溃，看看电影就知道了，所以切勿为了一点蝇头小利，最后把自己陷入一地鸡毛的绝境啊。
今天，有个朋友告诉我，她弟弟和弟媳因为假离婚买房，现弟媳人已离去并另结新欢，他不但失去了老婆，财还空了！房也没了！[笑哭][伤心]
这是人生悲剧啊！
假离婚买房，结果成真离婚！
假离婚买房，是指夫妻关系的其中一方或双方本无离婚的真实意图，为实现购房等共同利益为目的，经双方通谋或受对方欺诈而婚姻登记机关申请离婚登记的虚假行为。
?现在有很多城市都执行了限购政策，这让很多家庭无法购买二套房。可是不少人仍然通过各种途径想方设法买房子，其中通过假离婚买房挺多的。
双方办好离婚手续后，没有贷款记录的一方就具备了购房资格，可以正常购买商品房，然后再复婚。
那么假离婚买房流程是怎样的呢[what]
下面听慧姐和大家分享：
假离婚买房流程：
1、去中国人民银行打印征信报告，确定一方名下没有贷款记录。
2、去民政局办理离婚。
3、去不动产登记中心办理房产证更名。
4、购买新的房子，等待银行放款。
5、放款以后，复婚。
这是平常我们所看到的，生活中假离婚买房的现实情况。
假离婚买房有哪些风险[what]
一、可能会假戏真做
虽说假结婚是当事人在双方共同商议互通的情况下才办理的，但俗话说“人心隔肚皮”，对方心里真正的想法是什么，你是不会清楚知道的，这就可能会发生让假离婚变成真离婚的情况。
比如，夫妻二人婚后生活平淡，男女双方中的一方已经萌生了离婚的想法，而对方毫不知情，此时，欲离婚的一方便会提出假离婚买房，等到离婚手续办理完毕之后，便翻脸不认人，让另一方白白蒙受损失！[笑哭][伤心]
不过需要注意的是，这种情况一旦发生，其实还是有挽回损失的余地的。一般来说，虚假离婚必须满足离婚条件，如果假离婚后，男女双方都未与第三人结婚，那么假离婚便会失效，但若是其中一方已经与第三人结婚，那就没有办法了，所以要慎重！
二、可能不具备购房资格
双方通过假离婚方式买房时，首先得看看各自是否有贷款记录，否则离婚后，有贷款记录的话仍然不具备购房资格。
三、可能人去财空
尽管假离婚购房是一种不得已的办法，但是也是存在一定风险的。如果离婚后，双方并没有复婚，则对于没有分割到房产的一方是很不利的。
假离婚是法律认可的真离婚
如果夫妻本身感情不错，“假离婚”的问题可能不会马上暴露，但如果有积怨或对方见异思迁等因素存在，“假离婚”就会为日后矛盾的爆发埋下隐患。此外，假离婚获取利益还有可能存在法律上的隐患。
有专家也认为，在法律上，婚姻是自由的，即使夫妻双方为各种目的而离婚，其离婚的意思表示也是真实存在，受法律保护的。夫妻双方一旦办理离婚登记后，婚姻关系就已解除，是否复婚，均由当事双方自愿决定。这是第一个风险，由于“假离婚”同样受法律保护，如果对方是见异思迁的人，夫妻“假离婚”后，另一方将是事件中的受害者和牺牲品。
除了面对弄假成真、人财两空的风险之外，假离婚还面临着法律、财产等方面的风险。为消除房产、财产等记录，双方假离婚时往往会协议将房产、钱财划归一方所有，而如果假离婚弄假成真，一方将会受到损失。并且，根据法律规定，在离婚后复婚，结婚前双方各自拥有的财产属于个人财产，不认定为夫妻共同财产。而如果假离婚一旦被银行征信系统识破，将会降低信誉等级。按照有关规定，房产管理部门如果发现购房人是假离婚，其享有的购房优惠将被取消，这样假离婚者不仅得不到好处，还在信用上大打折扣。
?“假离婚”一般采取协议离婚的方式，但也不排除当事人为了达到“逼真”的效果采取诉讼离婚的手段。
“假离婚”的双方当事人一旦领取离婚证后，他们的婚姻即告解除，双方不再是合法的夫妻关系，不再有夫妻之间的权利义务关系，双方均取得再婚的权利。因为婚姻的登记行为具有公示效力，无论其离婚登记是否属于自愿和是否具有离婚的真实意愿，其离婚行为都属有效。
?根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十三条规定：“离婚后，男女双方自愿恢复婚姻关系的，应当到婚姻登记机关重新进行结婚登记。”
如果有一方不愿意重新进行结婚登记，那假离婚就变成真离婚了！
假离婚可以撤销吗[what]
《民法典》及相关行政法规只规定了婚姻无效的四种情形和因胁迫结婚的可撤销情形，并没有赋予当事人通过民事诉讼的方式确认虚假合意结婚或者离婚效力的权利。本着婚姻自由的原则，在婚姻登记管理相关行政法规的演变过程中，可反映出国家已经不再干预当事人离婚的内在动机。当事人想以虚假离婚为理由，请求民政局撤销离婚登记没有法律依据，更不用说通过行政诉讼方式撤销离婚登记了。
?法律分析
假离婚买房注意细节如下：
1、我国法律是不承认假离婚的，只要夫妻办理了离婚手续即解除夫妻关系。
2、离婚后当事人购买的房产属于其个人财产。即便双方复婚，也不能改变房产产权的归属。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一千零七十六条 夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。
离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。
各城出政严堵假离婚买房
北上广深，因限购限贷较严，确实有很多购房者以“假离婚”的形式顺利获得银行贷款，并成功获得首套房三成首付。
据了解，因为商业银行办理个人住房贷款时未能与政府部门联网查询个人婚姻状况，所以有部分借款人通过提交“假离婚”信息来获取房贷或更低首付的房贷。有市场人士表示，如果商业银行与住建部门联网，依靠“假离婚”信息申请房贷或更低首付的房贷行为将被堵死。
2020年7月15日，深圳发布史上最严楼市调控政策，其中规定夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。随后，政策配套细则作出更细致的规定：夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。购房之日前3年内有两次以上（含两次）离异记录的，追溯3年内所有离异记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。
总结
回到本文开头，朋友的弟弟和弟媳因为假离婚买房，结果弟弟老婆没了，财空了，房也没了！
[伤心][笑哭]弟弟付出了惨重的代价！
虽然很多人假离婚买房，低首付买的房子升值了，小日子过得幸福美满的！
但是，利益当前，当你不能保证眼前的爱人能否和你共同进退时，千万别选择假离婚买房！
人心隔肚皮、口蜜腹剑、蛇蝎心肠……当你遇到渣人，就一定会有让你意想不到的渣事！
防人之心不可无！
因为买房而离婚，风险超大！
假离婚买房须谨慎！
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我们一起谈天说地聊房产[握手]
本文完，感谢耐心阅读[握手]
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