时间：2022-11-25 05:07:08来源：法律常识
被诟病多年的二手房中介费率再一次因机构的调价成为关注焦点。近日，上海链家宣布，调整上海地区中介费收费标准，由原来的房价2%调整至3%，其中卖家承担1%，买家承担2%。尽管机构从收费制度上提出了买卖双方各自应当承担的费率，但在交易过程中实际费用一律由购房者承担的事实依然没有改变。伴随着交易总价的攀升，国内“一手托两家”的房产中介模式是否应该改变、国际惯例“房产中介单边代理”是否适用于国内市场成为讨论的焦点。业内人士指出，虽然从买卖双方利益最大化考虑，单边代理更为合理，但房产中介单边代理在国内缺乏发展的土壤，如想打通阻碍、寻求破局，制度上的设计则是需要着手的第一步棋。
“买卖通吃”的双边代理
近期外界对于上海链家中介费提费事件的热议，使冷落已久的单边代理模式再度走入公众视线。
因为在国内不甚流行，单边代理之于公众一直是一种较为陌生的存在，而与之相反的，现实生活中沿用已久的双边代理则被视作稀松平常。从定义上来看，单边代理指的是经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边代理，则指经纪人既向卖方服务，也为物业的买方服务，但“代理须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”。
因代理的主体不同，房地产中介在两种代理模式中扮演的角色也不尽相同。简而言之，在国内，双边代理要求房地产中介服务于买与卖双方；单边代理中，房地产中介只需保持委托人一方的利益最大化。
不过值得注意的是，在我国，中介公司提供双边代理服务，意味着中介经纪要“一手托两家”，一方面要替卖家争取最高的放盘价，另一方面则要替买家争取最低成交价。如何平衡买卖双方的利益冲突关系，对于中介而言是道难题。
一位从业多年的中介行家向北京商报记者表示，“一手托两家”的双边代理在房地产交易中往往会加重买卖双方客户的利益博弈，房产经纪人及经纪机构出于多促成交的考虑，大多会选择“偏袒”手中持有房源的卖方，买方处于相对劣势地位，利益往往容易受损。此外，也存在中介“买卖通吃”的情况，侵占买卖双方客户的利益。
“在双边代理中，中介方无法同时与买卖双方保持一致立场，在一定程度上也使得买卖双方萌生‘跳单’念头，‘跳单’即买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。”上述中介行家如是补充描述了双边代理存在买卖双方“跳单”的可能，并表示，在目前以“业主实收楼价，买家负责税费”情况居多的中介行业市场大环境下，买家“跳单”的几率随之增多。
单边代理推行困局
尽管“单边代理”在理论上较“双边代理”更易操作，且服务效果优于后者，不过现实情况却是单边代理在中国迟迟未能落地开花，模式推行陷入困局。
就单边代理推行难问题，有行业人士向北京商报记者道出了四点原因。
一是国内房地产中介在改革开放后的历史起源更倾向于服务双边客户。资料显示，20世纪70年代后期，国家允许房屋交换，从那个时候起房产中介就开始围绕买卖双方展开房产生意；到了80年代，房地产中介佣金的收取一度确立为5%（买家支付2%，卖家支付3%），不过因房地产交易双方信息不透明，交易方式不规范，存在黑箱操作。
二是我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。因而，房地产经纪公司及经纪人一直以来都同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，且买卖双方均知悉并无特别异议。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例。
三是房产交易中买家缺失议价话语权。一直以来存量房市场几乎都是“卖方市场”，这就导致了房产中介“重卖方而轻买方”，由此交易房屋定价几乎由业主决定，交易税费则大多由买家承担，甚至发展到后来，佣金也全由买家承担。
四是卖方通过对自己房源的多家委托，进一步巩固了双边代理。
“总的来说，单边代理不能在我国盛行的原因，就在于该模式在近30年的发展过程中，缺乏持续发展的土壤。”上述行业人士如是概括道。
行业缺陷呼吁制度设计
在中介费提升的刺激下，人们愈发意识到，现有体制下中介行业的相关规定过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。如果房地产交易市场里没有区分双边和单边代理的制度设计，诸如中介费提升的担心，不会平白无故抹去。
我爱我家研究院原院长胡景晖从其专业角度指出，双边代理向单边代理的演进，是中介行业健康发展的必须。胡景晖告诉北京商报记者，当前国内盛行的“一手托两家”的双边代理模式，其实是非常落后的唐朝和宋朝的模式，以打官司为喻，房产双边代理相当于被告和原告都请了同一个律师。
“买房人希望房子越便宜越好，卖房人希望房子越贵越好，经纪人夹在中间怎么办呢？在国外，买方有买方代理，卖方有卖方代理。美国的买方代理会想尽一切办法去了解卖方房屋的状况，比如产权有无瑕疵、房屋有无受损等；而卖方的代理会想尽一切办法去了解买方是否有真实的购买意愿和支付能力。而我们国内这种居间模式哪一方都不代表，经纪人他只关心能不能成交。”
胡景晖直言，国内这种双边代理模式，实际上会造成经纪人有可能明知道房屋产权有瑕疵或建筑质量存在问题，明知道购买人在购房资格或者支付能力上有问题，也要强行去促成交易拿佣金，那么后续就会造成一系列的纠纷和法律问题。“我觉得很有必要向美国的‘单边代理+房源独家代理’这样的方向与方式去演进，否则的话，无异于用宋朝和唐朝的模式跟美国的今天去竞争和对抗。”
合硕机构首席分析师郭毅更是开门见山地指出，国家立法部门确有必要重新审视上述复杂的居间市场，制定相关的实施细则，以填补居间关系在法律上的不足。
郭毅分析认为，在国外独立经纪人制度下，经纪人只能代表单方代理人的利益去对话，经纪人之间就房产的价值进行价格的商谈，同时对于一些细节进行商定，最终再反馈给自己的代理人，经此过程达成交易意向一致的目的。
“但是国内房产中介‘一手托两家’的商业模式，必然决定了在买方市场环境下，经纪人站在买家的角度考虑交易；在卖方市场环境下，经纪人站在卖方角度上想问题。由此，会加大市场价格的不稳定性。”
此外，郭毅坦言，双边代理制度也并没有从根本上解决房地产市场信息不对称的现象。“从整个市场秩序的管控上面来说，整个中介代理行业需要有一个系统化的规则的制定，而不仅仅只是头痛医头，脚痛医脚。”郭毅如是建议。（北京商报 ）
保利国际广场
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项目简介：保利国际广场为百万方综合体，项目位于中江高速港口出口，紧紧扼守中山北大门；从项目出发，经中江高速延长线可直往深中通道；深茂快铁，广珠轻轨、高铁周边环伺，短时间可达广佛深等周边城市；预计明年动工的空轨一号（规划中）在项目后面，交通 明显，可谓是通道，高铁，高速，空轨无缝连接。 目前，大城已熟，近70万方的保利商圈一触即发，一路之隔的红星美凯龙2015年底开业至今，为周边居民置家居带来便利；38万方的保利广场集购物、娱乐、餐饮、特色风情商业街、写字楼、酒店为一体，保利国际影城、若比邻社区商业 、美力恒健身俱乐部、探险阳光超大型儿童主题乐园、众歌纯氧KTV等众多 商家已开放、5星级艾美酒店、金宝贝等品牌也将面世。四大主题公园环绕，绿色宜居，奢享城市绿肺。国家一级物业-保利物业，给业主享受管家式物管服务。 整体产品打造采用Art Deco建筑风格，斥巨资打造具有特色的东南亚度假式园林, 拥享近百米大楼间距，绿化 达38%，栋与栋之间采用点状式分布，保证通透采光，多方面满足人居体验。 保利国际广场四期【公园里】更是这个188万方大盘里 的位置，出则保利购物天堂，入则星级园林景观；定位 奢居，产品设计更是一二三期的升华，拥有约800方超大园林泳池，户型满足客户“方正实用，动静分区，开间宽大”的需求。
动态：保利国际广场16000元/平方米。绿化率42.5%。共17740户。容积率3。项目为高层,超高层板楼。
效果图保利国际广场基本信息 单价 均价16000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 港口镇美景西路 户型 四居室(146.38㎡)三居室(101.50㎡)三居室(102.14㎡) 收房时间 预计2018年12月四期王座交楼 开盘时间 2017年12月下旬公园里19#开盘
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保利远洋领秀山
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项目简介：保利远洋领秀山，是保利、远洋两大实力房企于粤港澳后花园——五桂山，为一城领秀绘筑的生活大境。基于城市发展战略组团之首，享龙塘工业大道、城桂公路等多条城市主干道交汇便利，接驳港珠澳大桥、深中通道，畅享多维立体交通网络。 项目坐落五桂山国家生态自然腹地，被五桂雄峰簇拥，近听广东药科大学、五桂山 等高校书声；项目自身规划国际双语幼儿园，及丰盛商业配套为生活点睛， 资源集萃，领秀生活一呼百应。 项目总建面21.3万平米，汇半山别墅、山景高层、多主题中轴园林于山水间，是保利在中山的标杆项目；170 -190平米半山墅【麓语】，享山园墅三重立体景致，开阔前庭后院，阳光车库，私家电梯，人性化设计，再著中山人居新篇。
动态：保利远洋领秀山在售建面约88-141㎡三四房墅区洋房单位，带装修均价11500-13500元/㎡左右。同时在售领秀墅建面约166、179、193㎡麓语别墅单位，均价26000元/㎡左右。【八大山人】中轴园林11月24日开放，详情请咨询售楼处。
效果图保利远洋领秀山基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 五桂山镇 户型 四居室(140.60㎡)四居室(141.60㎡)三居室(125.90㎡) 收房时间 交楼时间待定 开盘时间 2018年4月21日【领秀】墅和【悦峰】洋房开盘
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海伦时光
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项目简介：海伦时光临近翠景南路，与雅居乐剑桥郡相邻，坐享成熟配套。整个项目总占地约110亩，共分为东西两个地块开发。一期推出西地块，总占地面积约48亩，总建筑面积近20万平方米。共由10栋32层的住宅组成，共规划1447户。 小区采用点线布局设计，以此构建一个完整的建筑轮廓，局部布置点式高层，使空间富于变化。同时我们建筑外立面采用了现代保豪斯风格，主要代表作有美国的帝国大厦等，使得整个小区色彩丰富之余，不失线条简洁。 板式建筑设计，结合独特的点式布局使得整个小区均匀采光，同时通风效果更佳。实现高达90%的户型为南向设计，满足广东人对南向住房的强烈需求。此外，小区有2处超60米宽的 花园园景，提升整体居住空间布局，减少高层建筑空间的压迫感。 园林风格设计上，继续沿用了住宅现代风格，以“生命之盛会”为园林设计理念，以动物雕塑、孩童成长所需空间、绿色的植物共同“汇聚”表达生命在春天蓬勃生长 。整个小区园林一共分为四个区以及一条环区跑道，分别是儿童老人活动区，宅旁绿地区，泳池区以及河涌景观区。儿童老人活动区规划在小区的北侧一带，通过空间设计划分了幼龄、中龄、高龄的活动场地。充分考虑了在休闲时刻，小孩在儿童区玩耍，在旁的老人家可以一边照看着儿孙，还能一边进行他们的兴趣爱好。宅旁绿地区，规划在小区的东侧。通过集中丰富的植被、草木种植，制造小区的天然氧吧。泳池区位于小区南侧，坐拥小区 。整个泳池区由6条30米长泳道设计的成人泳池以及专为儿童设计的65㎡儿童戏水池组成。里面还设置了懒人躺椅、花篱景墙、餐吧廊架，将现代度假酒店风情直接搬到你家楼下了。河涌景观区，对原有河涌资源进行美化、整改，实现小区园林延伸，形成舒适的滨河绿地，适合晨运及饭后散步。同时为了满足时下年轻人对健身生活的追求，小区还设计了400米的环区跑道。EPDI无毒环保材料打造，同时其起到的缓冲作用减少了对跑步者膝关节的伤害，充分体现了开发商对设计用心。 另外整个小区实行人车分流的模式，车库连通整个小区。车库出入口布置在西侧和北侧，人行出入口布置在南侧。人车分流展显了开发商的设计用心，这样的设计不仅让小区内不受汽车所带来的空气与噪音污染，更是为喜欢在小区散步的你与你的家人提供一份细心的关怀。整个小区共配有1472个停车位，车位比例高达1：1。而在小区南北两侧，将规划有临街商铺，足不出户即可满足日常生活需求。
动态：海伦时光目前在售建面约96-116㎡全景花园三四房单位，户型方正实用，毛坯均价14500元/㎡，详情请咨询售楼处。
效果图海伦时光基本信息 单价 均价14500元/平方米 产权年限 70 区域商圈 西区岐江公园 户型 四居室(114.38㎡)三居室(96.95㎡)三居室(91.33㎡) 收房时间 预计2019年年底二期交楼 开盘时间 2018年3月25日二期15#加推
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敏捷紫岭国际
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项目简介：敏捷紫岭国际总占地面积177266.19㎡，位于中山市东区中山五路，东区区府 ， 金融 ，背靠中山1300亩城市绿地【紫马岭公园】，是一个集商铺、公寓及商业别墅为一体的 城市商务综合体，将打造东区大型商务综合体。 项目二期总占地面积约40068㎡，建筑面积84203.37㎡。项目整体采用现代风格设计，主要由2幢16层的商务公馆、7幢商业街和34幢商业别墅组成。办公产品是敏捷紫岭国际2期主推产品，54-106㎡灵动空间，5米层高，可做复式。 敏捷紫岭国际二期的商铺，建筑面积约33-134㎡，首层层高5-7米，为餐饮街铺，位置昭示性强，为区域内少有的好产品。商业别墅，总部型生态办公楼的建筑面积为112-182㎡，享受花园式商务办公空间，创新城市企业会客厅，适合作为型企业或高级商务人士的办公及休憩场所。 项目三期的规划为高档住宅小区，建筑规划楼栋南边布置，大部分户型南边通透，配备高层洋房配裙楼商业，自配幼儿园，地下室两层车库。项目三期的建筑外观为现代风格，主要颜色是深灰色和米白色。
动态：敏捷紫岭国际在售建面约97-161㎡三四房新品，带装修公园洋房，通风采光佳，均价约19000元/㎡，首付三成。二期写字楼、商业墅同步在售，详情请询售楼处。
效果图敏捷紫岭国际基本信息 单价 均价19000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 东区中山海关 户型 四居室(152.72㎡)四居室(133.15㎡)四居室(161.37㎡) 收房时间 预计2020年12月底三期交楼 开盘时间 2018年11月3期7#加推
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