时间:2022-11-27 00:59:25来源:法律常识
时下进入租房旺季,但与往年有所不同,今年的租房一族,面临着激烈的就业竞争压力以及疫情压力,频频遇到中介或房东的“霸权”。
近日,山西晚报记者在采访中发现,租房者感觉租房中的不稳定因素增加,例如,不少房客面临着房东涨房租、租房遇到黑中介、退租不退押金等乱象。对此,山西晚报记者采访了多位行业内知名律师,给租房者一些详细的租房、维权建议。
退租时押金被扣除大部分 想要维权却面临举证难
近几日,太原市民张先生为自己租房的不快经历,四处维权无果。
他告诉山西晚报记者:“我之前通过一个小型中介公司,在太原市西中环附近老旧小区租了3年的房,房源是全托管,所以从来没有接触过房东。所有房款、押金都交给中介。今年正常退租,中介经纪人收走租房合同后,以我在入住期间未交物业费、垃圾费等多种费用为名,扣除了一大部分押金。但3年前租房时,中介在介绍房源时就已说明我租住的小区无物业费等杂费。这种情况下,我该如何维权?走法律诉讼是否可行?”
上海瀛泰律师事务所翁冠星律师表示:上述租客虽然可维权,但维权难点主要在于证据和执行,因为过去3年中介经纪人的“无物业费等杂费”承诺,在举证方面难度极大。
山西晚报记者走访多个房产中介后了解到:租房者的押金通常是通过微信、支付宝转账的方式支付,即便中介方不提供合法的收据,该事实亦比较容易证明。“我爱我家”一位中介经纪人坦言,上述案例中,问题在于中介承诺过的所谓“无杂费”优惠,这些承诺通常是业务人员为了“拉业绩”而随口“忽悠”,既没有书面合同的保障,事后也很难约束到中介公司本身。
张先生找过中介公司,对方表示“工作人员擅自决定,现已离职”,一句话让张先生哑口无言。中介公司以员工是“临时工”为借口,推脱自身监管责任的情况时有发生。按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定,租房者遇到此类事件承担的举证责任非常重。另外,维权成本过高,甚至高于被扣押金本身这一事实,也使得很多人选择“息事宁人”的方式,放弃维权。
对于试图以各种费用为名扣除押金的行为,翁冠星建议租房者要有“坚持到底”的维权精神,不要因为怕麻烦或者成本太高而放弃维权,这其实是助长了很多无良中介的嚣张气焰。记者了解到,很多无良中介就是通过广撒网的方式,在每个租房者身上截留数千块钱。即便有10%的租客选择维权并成功,对他们来说也是稳赚不赔。
律师提醒广大租房者,维权的成本并没有那么高,法律法条和司法解释的查询是免费的,法院立案窗口还有专人辅导填写表格,需要走法律诉讼途径维权的可以通过各法院微信小程序等线上立案。证据的制作和组织,可向律协或律所寻求法律援助等。
需要注意的是,租房者遇到中介“霸权”需要起诉,要做到诉求清晰明确,不能把几个不同类型的请求混合提出,比如退押金和赔偿损失,这是基于不同基础的请求权,大部分情况下需要择一请求。
遭遇恶意涨租、被驱赶等情况 租房者有法律保障
太原市之前因疫情防控进行封控管理期间,几位租房者遇到了这样的事:房东肆意涨房租,甚至还有要涨电费、水费的。有租房者咨询山西晚报记者:这种情况该如何处理?在疫情封控期间房租到期,房东曾以驱赶租客、强制收房等为由逼涨房租,租房者是否能维权?
华贸硅谷所律师李宁表示:对付恶意涨租、驱赶等情况,租房者是有法律保障的。
根据《民法典》规定,租赁期在6个月以上,应当采取书面形式订立合同。对于书面约定有租金的,当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。即便在疫情暴发之前,对于订立过书面合同的,约定租期1年,月付或者季付,房东应当严格遵守合同约定,不能随意涨租;对于仅口头约定租金但没有签订书面合同的房屋租赁,由于约定期限不明,应当按照不定期租赁对待,房东需要涨租,应提前和租房者沟通。无法与租房者协商一致的,不能立即要求其离开;双方经过协商,租房者认可房租可续约,若租房者坚持不认可且长时间不交房租,房东可追究其侵权之责。
疫情封控期间,房东以租金不能达成一致为由,强行驱赶租房者的,不但于法无据,还有可能涉嫌违反传染病防治法、社会治安管理相关法规及疾控的有关规定,租房者可明确提出居住到封控解除为止。律师表示,疫情防控封控居住期间,租房者应支付合理的租金。如果因“强制收房”导致租房者人身权利或财产权利受到损害的,只要有证据证明,均可以向房东主张侵权损害赔偿。
山西晚报记者搜集了近几年的律师事务所案例发现,新冠肺炎疫情防控期间,律所处理过最多的包括租金金额的纠纷、房东要求租客腾退房屋而引起的纠纷等。租房者通过诉讼和谈判维护自身合法权益的案例,能够给读者们一些启发。
翁冠星表示,对于初次租房或经验不足的租房者们要注意,看房不要贪便宜,便宜无好货。太原不动产租赁市场已经发展得比较成熟,不同配置不同地段的房屋的租金价格,其实在网上都有参考价格范围。对于明显低于市场价的房屋,承租人一定要谨慎租房。
租房一定要签书面合同,所有的优惠措施,必须白纸黑字落实在书面文件上。切莫轻信中介和租赁平台工作人员的口头承诺。中介经纪人不是房东,也只是短期的打工人,如果离职则无法取证,即便真的有福利,也不可能是这些经纪人们能够许诺的。
签订合同时,要仔细阅读合同条款,及时发现里面的条文陷阱。事实上,格式合同是可以修改的,对于明显不利于承租人的格式条款,尽管法律上有相应救济措施,但是还是建议承租人强烈要求修改。如果在主张过程中发现中介公司态度强硬,不好商量,完全可以换一家中介或房东。
在押金问题上,租房者要注意,押金额度通常是一个月的租金,房租半年付或者一年一付。也有房东要求租客交纳两个月的押金,租金却可以按月付,但这样看似轻松的付租金方式,可能存在问题,即房东非本人,冒借他人房子骗取押金的骗子。
租房者在签订租房合同时,要把付款方式、租金标准、物业水电等费用、租期未到租客提前退房或房主提前收房的违约责任明示在合同中,并查验房东的房本和本人身份证是否一致。如通过中介租房,签约乙方名称须为中介公司全称,付款账号与中介公司对公账号一致,付款不能微信或电子转账给经纪人个人。房租、物业等各类所谓的优惠要留下证据,否则维权会很难。
山西晚报记者 张磊
(责编:马云梅)