大兴黄村找律师，北京限竞房质量问题

图片来源：中房报图库

梁学城/发自北京

北京又一批限竞房即将进入交付阶段，市场关注度明显提升。

作为近些年北京发展最快的区域之一，亦庄因其明确的规划定位成为北京高精尖产业发展的重点区和产业人才的聚集区。自北京推行“限房价竞地价”土地出让政策以来，亦庄限竞房项目频出，不仅吸引了产业人群来此安居，更是收获了不少刚需刚改置业者的青睐。

如今，限竞房已经退潮，但尚未交付的项目仍有残留的质量问题，维权的原因多种多样，比如：楼房质量问题；货不对板、减配问题，房子、楼梯间减配；延迟交付等等；同时开发商在高低配规划上做的“小文章”，也引起业主之间对公共环境的权益之争。

和硕机构首席分析师郭毅向记者表示，限竞房最大的特点是限价加5年限售，对于刚需购房者来说具备一定的吸引力，但由于项目差异化小、开发商利润率低导致项目品质不如普通商品房。不过，限竞房在北京入市的五年时间里，产品也在逐步从粗旷走向精细化，部分项目简单地通过缩减成本、降标减配，快速推盘，显然不是长久之计。

少量尾盘在售

如今限竞房用地淡出土地供应，曾经去化难的限竞房却成了“香饽饽”，中原地产研究数据显示，2021年限竞房去化速度惊人，达2666套/月，2020年2518套/月，2019年1705套/月，2018年753套/月。

而之前被称之为限竞房红海的亦庄，如今也直接打上了“缺货”标签。根据北京市住房和

城乡建设委员会网签数据，亦庄从2018年9月首个限竞房项目和悦华锦开盘以来，整个亦庄河西区累计网签超过5300套房源，开盘较早的金麟府、金隅学府、中国铁建·国际公馆，以及京华雅郡网签率均超90%，现如今基本上已经售罄。

数据来源：房天下、北京市住房和城乡建设委员会

根据记者统计数据来看，2022年亦庄限竞房房源少之又少，仅剩中海寰宇时代、京能电建·洺悦湾、台湖金茂悦、万科城市之光·东望、招商·臻珑府、中旅·亦府还有少量房源在售。

其中，中海寰宇时代日前开放了跃墅下跃实体样板间。预计5月15日开盘，共计70余套房源；京能电建·洺悦湾两至三居已售完，目前仅剩50余席133平方米水岸洋房在售；台湖金茂悦目前在售房源户型面积为89平方米三居和132平方米四居，均价50000元/平方米，项目周边配套齐全，有大族广场、时光里商业街、同仁医院、亦庄湿地公园等，值得注意的是，台湖金茂悦即将于2022年6月交付，不过仅公共部分带装修。

万科城市之光·东望项目目前在售户型为89平方米、121平方米、124平方米、140平方米，目前一期二期已清盘，三期有少量尾盘，四期顺销中。城市之光·东望的所在地台湖是万科近几年在北京持续“造城”的关键区域之一，该项目是通州近几年商品房供应体量最大的一个项目，占比通州整体商品住宅供应量接近70%，是承载区域内大量人居需求的重要项目。不过，购买通州项目需要满足通州的购买条件，单就这一门槛，就把很多购房者卡在了门外。

招商·臻珑府项目为小高层,高层。于去年年中开盘，截至目前，57平方米～77平方米的一居和二居小户型已经售罄，在售最小户型是89平的三居，总价450万元/套起，虽然距离地铁有一段距离，但该项目周边配套较为完备。

中旅亦府项目在售房源仅剩少量140平方米三居，并且即将于2022年底毛坯交付。该项目距国贸商圈23公里，距西红门荟聚商圈20公里，距大兴黄村商圈15公里，项目交通路线四通八达。

区位发展未来可期

在北京的城市发展规划中，亦庄一直是以京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地而存在的。因凉水河流经，这里划分成了河东和河西两部分。河东，重点承载国家高新技术产业园区和商务区；河西，则被定位了生活服务生态休闲配套区，更多满足居住需求。

其中，河西区居住板块规划整齐，规划的教育配套、商业配套极为可观。如今的河西，已经成长为亦庄最强大的“学区”。人大附一直是宣传中的重头，除此之外，区域内还有已建成的亦庄实验学校（十一学校亦庄分校）、中芯国际学校及在建的北京二中亦庄中学。在这个住宅密集的地方，三甲级同仁医院等医疗资源的加持也使得板块的宜居性再上一个台阶。

再向东进入通州，台湖也被划入了亦庄经济开发区的怀抱。众所周知，近来通州的供应一直相对稀缺。台湖的项目自然也不如河西那样众多。不过，2019年，金茂、万科两大品牌房企限竞房产品的入驻让区域能量得到释放。

事实上，台湖板块算是“先规划后发展”，从一片荒地逐渐蜕变成吸附京东和京南自住群体的强大区域。区域内交通确实十分便利，未来17号线、S6号线两条地铁线路的开通将使区域内交通网更加完备，其中，17号线将在台湖设次渠站，串联亦庄新城、CBD、望京、天通苑、未来科学城等地。

昔日的瀛海也并非荒地，从2009年开始，瀛海镇陆续开始城市化建设，兴建了不少回迁房和定向安置房，相关市政配套也在建设中。2018年，8号线南段正式开通，瀛海全面焕活。而后，好消息不断，2019年，亦庄正式扩区，瀛海全区域都被纳入亦庄新城范围内，并作为综合配套服务区，这为瀛海发展迎来了难得的机遇。作为后起之秀，瀛海可以说是限竞房时代C位出道的板块之一，中海寰宇时代产品的热销也佐证了这里的热度。

地产营销人韩乐亦表示，亦庄本身是国家级经济技术开发区，具备雄厚的产业支撑，加上优异的自然环境，已经成为京南片区最重要的高端置业区域。而亦庄能覆盖的客群范围也很大，北至海淀、东、西城，南至大兴，东至朝阳、通州，西至石景山、门头沟都存在潜在的购房需求。他还提到，目前各大楼盘都在加速出清，在亦庄买限竞房，选择的余地依然很大 ，但留给购房者的时间已经不多。

质量大关仍难过

在限竞房集中入市的环境下，尽管去化效果极佳，但市场减配、质量问题、延迟交付等维权问题依旧存在。

近期，年底即将交付的亦庄金悦郡业主为维权四处奔波。据多位业主反映，交付标准按照开发商高端产品系配置的项目，其不同朝向的窗户玻璃有层数差别，以及公区处的电梯厅墙面与之前推广示意图不尽相同。

4月3日，开发商在官微“金小郡”中发布了不实声明，但是在一个两百多人的业主群里，一位业主表示，对于室内窗户，开发商给出的解释是，原本是南北面都是两玻窗户（从未告知业主），2021年5月进行升级为南面三玻，北面两玻（也未告知业主）。但是实际情况是，在2021年5月份之前，销售在介绍项目时一直说的是三玻窗户，同时针对消费者提出的样板间是两玻的问题，销售给出的解释是样板赶时间，没来得及做三玻窗户。业主怀疑，开发商是虚假宣传，实际上是对北面窗户进行了降级。

基于上述情况，记者联系到项目相关负责人，据她所述，对于室内窗户，南北面玻璃层数最初就已定好，并在2022年3月公示了交付标准，所有户型内南向窗户均为三玻，其他窗户为两玻，所有使用材料和施工工艺都符合国家相关规范标准。对于电梯厅墙面等问题，并没有正面回应，而售楼处销售人员也只回复称一切以官方声明为准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，上述情况并不符合规范，如果没有特殊情况，同一户型采用两种类型玻璃，开发商很明显做了减配。加之销售并未对南面三玻和北面两玻做出明确回复，采取这样的标准出售，存在误导消费者或者虚假营销的嫌疑。此外，出现此类情况，同样说明开发商对于质量把控不到位，偷工减料，这和企业控制成本等有一定的关系。

不光是尚未交付的楼盘出现问题，已交付的同样面临众多质量问题。2021年8月北京的持续性暴雨导致亦庄河西的金隅金麟府业主刚装修的房子被水泡坏。按照业主说法，开发商杨姓工作人员向其确认“漏水确为空调井渗水点向室内渗水造成的”。

此前6月，在人民网领导留言板，就有业主投诉金麟府交房后现严重施工质量问题 ，好几幢楼和地面连接处发生塌陷，并且墙的外立面墙砖开裂；地下车库墙面严重开裂以及渗水。9月，又有业主投诉称客厅窗户存在质量问题，玻璃表面深度沟壑，多次报修，一直以无货为由，长时间未得到更换。

领导留言板工作人员回复称已督促建设单位履行保修义务，建设单位承诺于9月9日下午将去现场查看情况，沟通具体维修事宜。不过之后业主再次表示，开发商并未去现场看，也未给出具体维修时间，只接到一个问询电话。

对于后续处理方案，记者多次致电金隅相关负责人，截至发稿前，一直无人接听。

针对业主维权，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，质量问题和降标减配，业主可以在证据充分的情况下向开发商主张赔偿；对于开发商虚假宣传的行为，业主则可以到市场监督管理部门要求查处，确认存在虚假宣传行为的，政府部门可以对开发商进行处罚。

“需要指出的是，在实践中，这类案件在举证上业主是相对有困难的。一方面，法院很难判断隐瞒的相关信息，对业主是否购买房屋有重大和直接的影响。另一方面，业主的损失举证难度较大，需要现实中已发生且可以量化才有可能获得相应赔偿。”王佳红说道。

中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，多数限竞房项目都是亏损的，“前期供应的70-80个项目中，盈利的只是极少数，后面市场好了一点，盈利的项目有所增加。现在清盘的项目有60-70个，盈利的可能只有20个左右。”

他认为，盈利变差使得开发商有意降低了交付标准，进而导致产品达不到业主的心理预期，质量问题频发，则还与装配式建筑等大量新技术的规模应用导致工人操作不熟练，进而影响了施工质量有关。

张大伟称，今明两年依旧是限竞房交付的“大年”，业主与开发商的摩擦可能还会不断上演，但整体不会出现过于严重的质量问题。