时间：2022-12-01 15:45:37来源：法律常识
因为限购，用了亲戚名义买房
房子除了有居住作用，还有投资功能。过去20年绝大部分国内家庭资产增值来自于房地产，而超过50%家庭拥有两套房。国家为了调控房价，从限购，限购，提高成交税费等综合手段。尤其限制非户籍人口在大城市买房。
当然了，也可以通过拥有当地购买资格的个人代持购买房产，间接持有房产。2015年因为在深圳没有购买资格，我就找了大姨家的女儿-表姐。
表姐已经离异，带着一个成年的女儿过日子，本身是无业一族，靠着娘家的接济过日子。幸亏大姨家是深圳本地人，有2栋农民房收租，不然表姐会过得很惨。与表姐沟通过，她是没有经济能力买房，也不打算买房，可以让出房票。当然，作为转让房票的代价，要补偿她一笔经济损失，不多，20000现金足矣，而且代持的时间不超过5年。
坦白说这个要求不过分，以后她要买房，按揭和利率都要提高，我觉得非常合理。所以，我答应她了。
于是，就马上去找房。那段时间是最有成就感的，几乎深圳的所有行政区的房子都看过，看的房子不下100套，连中介都略带讽刺的说：“哥，你真行。比我们看的房子还多”。说一下我买房的目的，因为社保年期不够，还是非深户，暂时不具备在深圳买房的资格。手头上有一大笔钱，想投资一套深圳房产，作为投资和后期居住，等具备购房资质后再转到自己名下或者出售套利。
选房范围也很明确，房价在300万以内的，交通方便，以后有升值前景的房子。经过一个多月的看房，终于在福田某小区买到房子。这是总价290万的2房，房龄超过10年，但是原业主保养的还是蛮好的。
准备好过户之前的手续，包括表姐的征信。她的征信蛮好的，名下没房没车没贷款，简直就是三无，对于一个深圳本地人来说是不可思议的。
几年后，出问题了
可怕的事情3年后来临了。租客快一个月没有交租金，联系上租客问为什么没有交租金，对方答曰已经交过啊，而且交了一年租金。我简直是一头雾水，深入了解后才知道，原来表姐在3个月之前要求对方支付一年租金，条件是打7折。我的天，她怎么会这样做，目的何在？
带着各种疑问，我联系了表姐。她停顿一下回复了我：“嗯，我清楚了，最近手头紧，钱我会还你的。”“房子这几年涨了不少，这几万不用还了，就当做我给你的吧。房子这几天我就拿去挂盘卖掉好了。”我说道。
房子放盘接近2个月还没有成交，每天都是一堆中介打来电话，要不就是问价格多少，要不就是砍价格。表姐一直催促房子尽快卖掉，她打算去惠州买房。这让我更疑惑，她哪来的钱买房？有钱为什么还拿挪用我的租金？当然现在最安全的办法还是把房子卖掉套现，不然会发生什么意外的事情。于是，总价降低10万，赶快把房子卖出去。
降价还是有很好的效果，最终有一对小夫妻交了定金，买下房子。以为这个事情会有一个圆满的结果。两天后，中介打来电话，把我的心都击碎了。
中介说表姐征信有问题，让我来一趟他们公司。我看了表姐的征信报告傻了眼，她的贷款包括银行和小额贷款十多家的金融机构，总金额接近150万，还开了数张信用卡。这些贷款基本都是15年买房之后产生的信用贷款，而且通过借新还旧的形式来支撑，算下来不含利息她的一个还款本金至少在7万以上，她到底借那么多钱干嘛？中介给我冰冷冷的话，他们要求除了银行正规的贷款，小额贷款必须先还掉，才可以赎楼，否则金融公司可能会到法院起诉冻结房产。
带着愤怒和疑问，我质问表姐为什么要借这么多钱？她支支吾吾的说，自己拿了钱去赌博，结果越陷越深，只能靠借钱还钱，利滚利还的钱越来越多。“求求你帮我一下，不然我这一辈子就毁了”她说道。
“姐，你知道吗，你借的都是高利贷，利息很高啊。而且本金不少，我帮不到你。”
“你帮我把小额贷款的部分还掉好了，剩下银行我自己想办法处理。”表姐说道。
我沉默了数分钟，“让我考虑一下吧”。
回到家，我非常的纠结，到底要不要拿钱帮她还?我的脑海中一半是赞成，一半是反对的声音。她去赌博该死，干嘛还要我给她还钱，我是活雷锋吗？如果不还掉部分的小额贷款，担保公司也不敢赎楼，一旦表姐资金链断裂，房子必定被查封，最后吃亏的还是自己啊。
胳膊扭不过大腿，还是拿点钱出来把她部分小额贷款还掉，帮了她也等于帮了自己。
还有一个题外话，网贷确实害人，幸亏国家在18年以后打击，不然更多人受害。她有一笔30万的贷款，月度利率居然达到6%,综合年化利率达到72%，做什么生意能还上这些钱啊？这些高利贷蛮有套路，贷款合同上面不会写实际利率多少，空白。里面有手续费，管理费一大堆，借款人签好合同后，对方会以各种借口“拿”回合同，对方还定期变换还款人账号和户名。
还了接近100万的小额贷款后，马上通知中介。然后赎楼过户，在收到尾款后，悬下的心终于解开了。粗略的算了一下，帮表姐还了钱后，房子是没有赚钱，但是保住了本金。
总结了一下这次代持买房的教训和结果，得出几点代持买房规避的风险：
最好不要代持买房，无论你怎么规避风险，都不可能100%安全，如果一定要代持买房，请做好以下的准备。
1 请签好代持协议，注明代持人和实际产权人，协议要表明各自的义务和责任，规定房产的处理，代持协议一定要做公证或者律师见证，这些钱不能省啊。
2 签署代持协议要让代持人的配偶签字，最好让全部继承人签字，继承人都有谁？成年子女，代持人父母岳父母，兄弟姐妹。什么，一大堆人怎么集中起来啊，那就看你如何忽悠他们过来了。
3 代持人的经济情况要注意，防止利用信用贷和房产抵押贷款，这个很重要，代持人本身经济状况一团糟糕的话，就坚决不要做。当然，也避免不了买房之后，代持人做相关的贷款。建议每6-12个月帮代持人做一份个人征信。
4 自己保留购房的所有原始文件（包括合同、购房发票、代持协议、资金监管协议、付款凭证、银行流水、月供卡原件等），打官司也有证据。
5 出资的时候每一笔转款都备注清楚款项性质：购买某某物业首期款、定金之类的
6 月供银行的关联手机号码写实际产权人的，资金变动或者银行有什么问题，产权人第一时间知道。
7 实际出资人要实际控制、占用房屋（水电费、管理费、煤气费等必须自己持续缴纳、出租的话要以自己名义出租
8 如果要出售：公证书+银行卡。这个是全权委托公证，包括收款也是实际产权人的银行卡号。
9 办理抵押给实际产权人(贷款时找不收红本房产证的银行
