时间：2022-12-01 18:01:04来源：法律常识
11月6日，邢女士找到一家名为海口华岭地产营销策划有限公司，当天下午该公司就带人来家里看房，11月7日就让邢女士签售出通知书，她事后想想，很多地方都不妥，感觉可能被中介公司“扣房”。那么，此事究竟是不是邢女士想的那样呢?
卖房者：退钱不收，要收违约金和辛苦费
“当天找的中介，下午就有人看房，第二天就让签协议卖房。”邢女士说，想着找家中介公司能卖得快点也能有保障，11月6日上午，就找了海口华岭地产营销策划有限公司，中介公司工作人员上门看房后就说挺好，放心让他们家公司来卖掉。6日下午4点多，中介公司就打电话来说有个客户要看房子，当时中介公司就带着一男一女和一小孩三人来看房子，一名姓邓的业务员就带着那名男性看房，女的就抱个孩子在门口站着。邢女士后来回想觉得，买房毕竟不是小事，不应该是夫妻俩都看看吗，那抱孩子的妈妈好像也不太在意，当时她也没多想。
邢女士说：“7日早上8点左右，中介公司就打电话告诉我，昨天那户人家看中了这套房，让我过去谈一谈，准备签合同，大概10分钟后就过来接我。到了公司就签合同，当时就觉得有些奇怪，便问中介公司工作人员‘怎么买主不来了’，中介公司工作人员就说‘买主现在忙过不来，我们替他签’，当时就给我转了两万元定金。”
邢女士出示了当时与中介公司签订的售出通知书。上面显示，委托方(以下简称甲方)：孙元霞;受托方(以下简称乙方)：海口华岭房地产营销策划有限公司。委托价格为人民币捌拾柒万元整甲方净得，现乙方已将其成功出售，根据约定，乙方已代甲方收取了买方的购房定金为人民币贰万元整。经双方协商一致同意该定金由乙方转定金贰万元整给甲方。
买方确定付款的时间及方式如下：买方申请银行按揭付款。第一次：买卖双方签订买卖合同当日支付首付款10万元。第二次：剩余购房尾款由买方向银行申请贷款77万元。于2020年12月25日之前等候乙方通知前来乙方处与买方签订买卖合同。如因甲方原因(包括反悔不卖)造成买方不能按时在乙方处签订买卖合同，则甲方必须按此定金的双倍数额给买方进行赔偿，并赔偿乙方双倍的代理佣金(委托价的3%);如因买方原因反悔不买或导致甲方不能以上日期如期签订买卖合同，签于乙方已经提供信息服务，该定金由甲乙双方各分得50%;如甲方未经过乙方与买方达成交易对乙方造成损失，则甲方须支付乙方双倍的代理佣金(委托价3%)。
“购房者全程都没出现，稀里糊涂就签了售出通知书，感觉被骗了，想解除协议被要求支付违约金和辛苦费。”邢女士说，后来仔细看了通知书才发现对方第一笔费用才支付十万元，贷款肯定批不下来，感觉中介存在“扣房”的嫌疑，而且整个售房过程太过蹊跷，全程购房者都没出现，随后她便找到中介公司要求解除协议，将两万元定金转回去。但她被告知，解除协议需要支付两万六千元的违约金和一万元辛苦费。
邢女士说：“在亲戚发来的授权委托书中，委托权限明确标注受托人无转委托权，所以签的这份通知书是无效的，中介公司不能收取违约金。”
中介公司：卖家嫌价格低不想卖，那只能按合同走
针对邢女士反映的问题，12月6日下午，商报记者来到位于龙昆北路华岭地产营销策划有限公司了解情况。
“其他中介公司说她房子卖便宜了，给她出更高的价格。所以买家叫去办手续她不去，觉得我们骗她。”华岭地产营销策划有限公司罗店长表示，当时已经达成协议收定金，现在邢女士不想卖了，是不是就得按照合同上赔付违约金，如果是买房者签订合同后不买了，也得按照合同上进行赔付，这是公平的。现在正常走法律程序，买家要跟她打官司已经去起诉了。
罗店长说：“这套房子现在也挂97万的价格在外面卖，这是属于一房多卖。如果需要解除合同，总共要退买家的2万元定金以及2.61万元的违约金，总共4.61万元，没有说收取1万元辛苦费的说法。买家亲自跟邢女士电话沟通过，也没有结果，现在买家已经走司法程序，公司这边现在不管了，由买家自己去起诉。”
就邢女士提出的授权委托书中标注受托人无转委托权，觉得她签署的售出通知书是无效的。罗店长表示，邢女士是不能委托他人卖，但她有权签署合同，他们也看过她的委托书才会转定金的。签署合同时，邢女士也把合同发给在国外的房主看，如果觉得签订的这份合同是无效的，那就只有走法律程序，按照最终的判决来定。
罗店长说：“当时我们也告知邢女士，买房者是按揭的，买家亲自打电话跟邢女士沟通过，说如果银行那边能批多少就贷多少，剩下的再补上，只要配合买家去银行做面签走完流程，就能把87万打到卡里。现在邢女士不肯卖，那只能走法律程序了。”
海口市场监督管理局：合同纠纷需通过司法途径解决
针对该问题，国际旅游岛商报记者电话咨询了海口市场监督管理局相关负责人。该负责人表示，根据合同法规定，只要当初双方当事人签了合同，他们就得按照合同规定，像这种合同纠纷只能通过司法途径去解决。比如签署合同后，双方当事人不履约，那是他们双方民诉的范围的，如果认为合同本身存在着欺诈行为，可以把合同拿到12345中心，让相关工作人员看一下合同里面存不存在一些合同条款侵害当事人权益，至于双方的纠纷就需要走司法程序解决。
随后，记者采访了北京炜衡(海南)律师事务所律师陶世权，他表示该纠纷涉及三层法律关系：1.孙某与邢某的委托代理关系;2.孙某与销售代理商的委托代理关系;3.邢某与销售代理商的转委托法律关系。根据《售出通知书》的内容，该文书实质上是委托销售房屋合同(亦属于居间合同)，合同针对孙某与销售代理商设定了权利义务，约定：孙某委托销售代理商居间提供订立销售房屋合同的媒介服务，并对与不特定买方的交易内容与付款方式做了约定。
陶世权说：“问题是与销售代理商签署居间合同的是孙某的亲属邢某，而据孙某出具的《授权委托书》内容，邢某没有转委托权。另据合同法相关规定，在孙某明确未给予邢某转委托权情形下，后者超越代理权以孙某名义订立的合同，未经追认，对孙某不发生效力，属于效力待定状态;如果孙某拒绝追认，则签约后果由行为人承担责任。销售代理商在明确知道签约系受托行为的情形下，应审慎查明受托人的代理权限，否则亦应对签约后果承担相应责任。就当事人提供的证据材料，《售出通知书》(未获转委托授权且未经委托人事后追认的居间合同)没有生效，不存在所谓的违约责任(违约金承担)后果。”
来源：海南在线
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