时间：2022-12-02 11:56:05来源：法律常识
举全家之力，才凑够了买房的首付，但万万没想到，最终等来的却是楼盘停工，变成了烂尾楼。
近期盘点的部分烂尾超过10年以上的项目，32个重点一二线城市内，烂尾时间超过10年的项目有110个，超过30年的项目有4个。东北三省11个楼盘中沈阳占5个。
面对楼盘烂尾，业主十分被动，有苦难言，投诉无门。
前段时间的全国流行的业主集体停贷风波，让大家产生了疑问，烂尾楼凭什么还要继续还房贷？风险全是购房者一个人承担？在业主们看来，银行要在楼盘烂尾中负很大责任。
对于期房烂尾楼，只要银行对预售资金发放有过错，无论过错大小，银行就应当承担全部责任，银行只能要求开发商偿还按揭款，购房者不承担继续偿还按揭款的义务。
最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
最常见的是钱没进监管账户。售楼处给你一个非监管账号，购房人一般不会在买房的时候，想到房子烂尾监管账号什么的，购房人还怕买不着呢。所以给什么账号打什么账号。
在售楼处刷卡，那就是用pos机，你刷卡钱就过去了，钱去哪儿你完全不知道。也可能到了某个第三方账号，也可以就打到开发商儿子的个人账号里。
其次就是虚报工程进度，把打到监管账号的钱套取出来。有的地方管理不严格，开发商可以把监管账户的钱以工程款、办公费等名义提出来，甚至预售资金监管办法里直接就支持开发商提取。
有的地方做到“专款专用”，钱必须给施工方，开发商就让施工方从监管账户领钱再打款到他指定的账号。
第三种就是法院执行，因为没有法律规定监管资金不可以被执行，所以在烂尾楼没有引起地方政府法院重视的时候，开发商再外地的债主通过法院（分布全国各地）执行划走账户中的资金。
以上三种就是我们经常会遇到的，反正但凡是烂尾楼基本都是监管没起到作用导致的。
监管失灵不是偶然的，说一个区域这个项目监管资金好好的，隔壁就掏空了烂尾了，既然是预售资金监管，往往是一个地区政府和银行都没有认真执行制度。
于是烂尾楼就是一片一片的出现。更完善的制度虽然已经引起各方重视，但是还在路上。
买到烂尾楼，不要轻易起诉打退房官司
根据目前现有的司法解释，购房人是可以主张自己享有优先权的，也就是俗称购房人优先权。但购房人并不是都有购房人优先权，大体上需要具备三个条件：
1、要支付50%及以上购房款
2、房子最好是住宅
3、购房人是在查封前买入的房子
具备上述条件，被确认是真实购房人之后，会给与购房人一个特殊性身份，叫“保护性购房人“。
在清偿中占据第一顺位，如果要房，在房子复工后就可以得到房子，如果要钱，就可以拿回购房本金及少许利息及违约金。
但现实中往往有两种情况，一个是购房人是买的70年产权的住宅，还有一类是买的商铺或者商住。
在买住宅的时候，现在的政策规定首付款一般就是 30%，所以大部分买房人都是首付在3~5成之间，剩下的部分贷款。
首付不足50%，这就意味着一旦购房人起诉退房，就同时解除了两个合同，和开发商的买卖合同，以及和银行的抵押贷款合同。
这时买受人因为实际支付的购房款比例不足50%，是有可能不被认定为保护性购房人的。顺便一提，商住房的购房人因为首付最低50%，但是土地性质又不是住宅，所以保护性购房人的概念在现行司法体系中是有漏洞的，以至于几乎每个案子都要争取。
也就是说，贷款买房不退房，你就被保护，你自己起诉打官司退房，有可能造成你的权利不被法律保护！而且不仅起诉是如此，找开发商协商退房和通过法院、政府协调、调解退房的结果是一样的。
烂尾楼目前是一个专业性很强的领域，需要律师完整的经历一个楼盘从烂尾到复工的全过程。在你没有专业律师的指导下，不要轻易跟着法院、政府、银行、开发商等其他相关的思路走。
一般业主自己维权的时候，给大家拿主意的往往都是一起买了这个烂尾楼的其他“邻居”。大家总想着靠集思广益解决问题，于是就会不断地有人出各种“馊主意”。
包括如果你自己，如果正好被大家推选为业主代表，建议你更应该慎重，再取得专业人士的支持下再做决定，不要冒失的带着大伙无目的、无方向的维权。
比如有的人说既然官司不能打我们就去把谁谁围了，这也并不可取。在遇到烂尾楼问题的时候，第一时间抱团联系律师才是目前买到烂尾楼的第一选择。
现在司法体系越来越完善，有很多办法帮助烂尾楼业主提供救济，既不需要你拉横幅，也不见得需要你起诉，包括退房，或打什么逾期交房的违约金。
当然，如果你想好了，首付如果拿不回来也无所谓，只要不还贷款就行，那么你也可以退房。不过，不还贷可不是你直接就不还钱了。
它的前提是你起诉解除合同，如果你直接断供，不但上黑名单，银行还会把你给告了让你一次性还清所有贷款，那对你一点好处也没有。
业主强，政府就管；业主弱，政府就不管
目前的实践经验来看，大部分烂尾楼案件能复工的，背后都离不开政府和法院。一部分是完全靠政府，还有一部分是政府加法院。
一般来说，政府权利越大，越不依赖法院——比如北京，治理烂尾楼，政府出面可以做到国有四大行“利息全免、本金八折”，找接盘侠（战投）的资源也充足。
他的烂尾楼本身盘活的可能性也高，这是一线城市的优势，但是到一个小县城可能就无人问津了。
但是一线城市有劣势，本身北京、上海烂尾楼相对少，政府就比较少接触到烂尾楼，所以论治理烂尾楼的经验，全国各地的政府法院可能反而还比较丰富一些。
如果放眼全国各地，目前烂尾楼的主要治理职责是落实到基层：区一级。上不是市里，下不到街道，就在区政府这个层面分别治理，尤其是遇到全国性的房企，前有泰禾、中弘，后有恒大，再往后还有某创、某茂等。
目前无论是单纯依靠政府治理，还是政府法院双管齐下，都分别有若干套完整的治理思路，这些治理思路殊途同归，但是和业主的直觉往往不同。
业主自己想的无非是，如何让开发商把转移走的监管资金拿回来，能不能让银行出钱、政府出钱（因为业主觉得这二者监管不力），能不能把开发商老总用刑事手段抓起来逼他出钱之类的。
这些想法是比较原生态的想法，实际解决烂尾楼大部分情况下都要利用项目自身的条件来实现。而在这个过程中，业主自己的组织建立，是项目复工复建的一个重要因素。
那为什么有人说政府不管呢？这不仅涉及到项目本身的情况，当地的政府执政模式也是一个因素，最主要的其实还是和业主自身的松散有很大关系的。
在烂尾楼案子里，唯一的无过错方其实就是业主。银行、政府有监管问题，施工方和开发商之间也有很多烂事，债权人尤其是抵押权人，也有风控问题，唯独业主就是期房制度的受害者。
问题是当我们具体到一个“推动烂尾楼复工”的集体行动里，你越是把责任往外推，你自己越不愿意行动。
这个时候我们作为受害者，自己不出把力，整天睁着眼等政府过来救，那烂尾楼这么多，政府救别人不救你也是理所应当的事情。
已经委托的项目尚且进度有快有慢，而进度的快慢不仅仅取决于律师，业主组织的完善程度就是一个非常重要的因素。业主强，复工就快，业主弱，复工就慢。业主强，政府就管，业主弱，政府就不管。
下面是上海秦兵律师事务所徐斌律师，从专业角度，为大家提供的楼盘烂尾解决建议：大致上我们分成3个阶段，2条路线。
第一阶段，我们先搞清楚目前几个关键的事实问题：
第一件事，就是要冷静下来，先注意安抚家人。不要指责当时打定主意买房的那个人，如果这个人恰好是自己，也不要有什么心理负担。
第二步，就是开始找购房合同，翻转账记录，打银行流水，把和自己有关的事实整理出来。
我们要搞清楚下列事实：
1、楼盘是不是真的烂尾了？
2、网签备案做没做？
3、交了多少钱了？定金、首付、全款？
4、房价是涨了还是跌了？
这些问题都是和我们自己有关的，不需要依靠其他邻居，也不需要依靠政府、法院、开发商，都是涉及到自身利益的事情。
楼盘是不是真的烂尾了？
停工不是必然等于烂尾。有各种原因导致的停工，包括疫情导致的、规划问题导致的、消防问题导致的、政策原因导致的、股权纠纷导致的。只有资金链断裂导致的停工我们才认为是烂尾。
我们的目标是楼盘的复工，所以根本就是解决掉停工的原因。烂尾，就是资金链断裂的停工，说到底就是要解决钱的问题。要么欠的钱不还，要么找到钱去还钱，要么两个要素同时具备。
而其他因素导致的停工，需要的是排除相应的因素，比如疫情导致的停工，只要等疫情结束自然就可以复工，规划问题导致的停工，设法被“行政处罚”或者“拆掉违建”就能解决，我们只要想办法促成这个事情就好了。
完全停工的项目，施工方一般也会安排一两个人看守工地。找到工地和工人打听一下，因为什么原因停工了（工程进度缓慢），大致上就可以知道烂尾的原因。
网签备案做没做？
房地产项目的开发周期通常有三年，根据我们买房的时间不同，越接近烂尾的时候买入的房子，越有可能基于开发商的原因不能正常做网签和备案。
网签和备案会影响到我们之后的决策，就是能不能果断的放弃这个房子，或者是不是需要比其他有网签备案的业主加倍的努力，该不该“补”购房款进去。
交了多少钱了？定金、首付、全款？
如果交的钱很少，考虑到未来维权的成本和市场因素（房价有可能下跌），果断的放弃首付去买其他房子也不是不可以的。
如果交了5万定金，房子烂尾了，还没有把首付交进去。这个5万我可能就果断不要了。如果已经交了50万、100万、150万了，那么总有一个数字是我没办法放弃的，就要继续维权。这个也要看我们交给开发商的钱，占总房款的比例。
几乎每个家庭面对的第一个问题，都是要不要退房，还是熬着想办法拿房子。而就目前全国这么多烂尾楼客户的最终决策来看，大部分情况下都是选择要房子，极少数人会冒险退房。
房价是涨了还是跌了？
这个对指导我们退房有一定的帮助，买到烂尾楼，房价的变化无非三种情况：
买房时房价便宜，现在涨了很多。
买房时房价很贵，现在降了。
还有就是没涨没跌。
因为在买到烂尾楼的时候，退房与否是个重要的考量因素，就不得不把房价计算进去。一般来讲，买的时候便宜，现在贵了，我们就倾向于要房，反之，我们就倾向于退房。
因为在烂尾楼案件中，大多数情况下要房都比退房更安全。到了实质维权阶段，大部分想要退房的人最终都选择不再冒险退房，而是跟着大部队要房子。
因为普通人有时候心理上更倾向于“一块钱也不损失”的稳妥方案，即便拿到一个房价跌了很多的房子，也比损失一些首付停掉银行贷款买其他房子从情感上更能接受。
第二阶段，我们要找到组织，加入业主群，然后搞清楚业主内部的组织情况：
自己的问题搞得差不多了，就是想办法收房！有时候就算退房，也是一起把房子盖起来以后，再退才比较稳妥，因为可以稳定的化解掉执行难问题。
到了这个阶段，你会发现这个案子已经不是自己一个人的事情。烂尾楼是个群体性案件，和我们买到一个楼盘的受害者邻居们成百上千，想要依靠个人的力量是不行的。
这个时候我们就解决下列问题：
1、业主群在哪里，有多少人？
2、业主群有哪些和烂尾楼有关的信息？
3、业主代表有没有，业主代表做了哪些工作，业主代表打算如何带领大家脱困？
业主群在哪里，有多少人？
最好的找到组织的办法，就是去售楼处。因为我们通常能收到消息的时候，也是其他业主收到消息的时候，前后脚差不了几天一个月的，着急的业主一定会想着跑到工地、售楼处看看，开发商的售楼处一般就在工地，工地正常也不让人随便进，所以这时候去售楼处，就大概率遇到和自己一样情况的邻居。
烂尾楼维权的初期，普通人要么去找开发商讨说法，要么去政府寻求救济，这个阶段还不会出现法院。开发商这边的信息，事实部分可以参考，开发商给出的说法，不能当真。
比如，开发商说，大家别急，今年年底交房，我们没事，只是我们和总包有纠纷，只要我们把总包换掉就可以复工。这里面唯一真实的信息是年底之前交不了房，开发商的所有信息都是让我们等。
政府这边的消息，最有用的单位就是房管住建部门，全国各地都是这个单位负责商品房预售（许可证的发放）、施工（许可证的发放）、预售资金的监管（审批）。
所以当出现烂尾楼之后，这个部门也是一个最主要的情报来源，因为如果烂尾楼能复工，通常他们也会参与，甚至是最主要的办事部门。
有的人主张政府承担最大的责任，要强调政府因为监管不力所以有责任，它导致什么后果：政府出钱盖房子，有关人员坐牢。而实际上，政府的责任并不足以导致政府出钱和有关人员坐牢，多数时候只是我们一厢情愿。
政府在之后的过程中的角色，更像是一个“协调人”“策划人”，他的作用是可以协调银行、政府、法院、各个职能部门互相配合，你如果一厢情愿的要他出钱是没有意义的。
在这个阶段，一定会有人比我们先找到政府，那么政府就会去了解一些情况，也会找开发商，所以政府会给我们一些反馈，流入业主群，这些信息就相对更真实一些。
比如：监管资金还剩多少，复工还缺多少，开发商对外欠多少，施工方和开发商的纠纷是什么情况，这些都有利于我们下一步整个业主群体的决策，是等，还是打。
第三阶段，分成两条路线，一条是业主路线，就是跟随业代找到解决方案，一条就是业主代表路线，带领大家脱困自救。
买到烂尾楼是个烦心事，我们最怕的是什么，是房子十年二十年的烂下去，要知道今天凡是烂尾十年二十年还没盖好的，这些业主也并非没有维权。
一群人里，有素质高的人，也有素质低的人。素质低的人，会把他自己买到烂尾楼的委屈，发泄到离自己最近的人身上，最典型且恶心人的做法，就是阴阳怪气的在群里公开批评和指责业主代表。
更具体一些，比如通常第一步，我们要做一个工作，就是告诉大家，烂尾楼维权不用等交房时间。这是几乎所有业主代表的第一个共同问题。
比如交房时间是今年年底，那我是不是要等到年底再行动？开发商资金链断裂，一定是外债所迫，那么债主们会不会等交房时间再讨债？聪明的业主代表往往马上就明白了。
根据情报，整理方案
一般来讲，烂尾楼，就是有钱是一种办法，有房是一种办法，没钱没房是一种办法。
如果有钱，我们只要保证这个钱不继续流失。如果没有钱，或者钱完全不够，就只能找钱，而找钱无非就是要么“卖房”，要么我们自己添钱盖房子，或者干脆大家一起退房（破产清算），把首付款拿回来。
光解决钱有时候还不能直接复工，因为通常烂尾楼开发商还有一屁股外债，这些外债迟早会掏空项目，要么折腾走现在剩下的钱，要么就是把现在剩下的没卖的房子拿去抵债。
这显然都对复工不利，所以我们最好也要知道主要的债权人是谁，除了开发商，这些债权人对我们购房人来说，其实是维权中最大的对手。
有钱，也不等于复工，因为钱还要安全的到施工方手里，最终能做到竣工交房。我们退一万步说，很多购房人都会想到从业主那里筹钱自救，却少有成功案例，就是因为没办法保证钱能安全的到达施工方，也无法解决钱给了施工方施工方不会盖到一半停工继续要钱。
所以我们既要解决钱，又要解决一个风险，就是要稳。烂尾楼，快不是最重要的，最重要的是稳，是最好一次维权把房子盖好，两次我就没有力气了。
团结起来，执行方案。
在我们维权的过程中，会面对各种各样的障碍，我们内部的障碍，比如在群里乱开枪的邻居，我们外部的障碍，比如远在1000公里外的法院的执行，我们上面的障碍，比如专班领导们接到市里商务局的电话，说这个开发商不能死，必须活着，还得“让他多少赚一点”，来自老天爷的障碍，比如一场疫情，让我们失业下岗，楼盘复工也遥遥无期。
不管有多少问题，只要群众团结，方向正确，无非就是随机应变、努力坚持。
注意事项，合法维权。
1、不可以违法信访，包括示威游行、堵门堵路、拉横幅喊口号，政府部门有电话、邮箱，你也可以直接去，合法的反应问题的渠道是敞开的。但是组织这些活动想引起领导的重视，在组织的过程中就会涉嫌“扰乱社会秩序”，如果不是警察宽容，三年以下有期徒刑是真的存在的。
2、不可以和公职人员发生肢体冲突。把开发商的老总打到骨折，是故意伤人，把他堵在楼里关他三天，是绑架，把警察的手挠一个小口子，就是袭警，虽然后者看似微不足道，但是确是维权中业主锒铛入狱的第二常见情况，一定要避免。
3、能团结的时候尽量团结，大局未定的时候，不要率先攻击自己人。大家都是购房人，可能只是对维权看法不同，路线不同，不要上来就扣大帽子认定某人是开发商的内奸卧底和叛徒，而是主动沟通、慢慢观察。
4、没事不要乱骂政府。房子已经烂尾了，要理性解决问题。一般来讲，和你对接的领导，和当年开发商开发批地的领导，不是同一个人，甚至不是同一届人，同一个单位的人。
代表政府来治理烂尾楼的人，不管是法院的，还是住建局的，和我们一样也只是一个普通人，如果不是上级指示、工作职责所在，他是万万不想管咱们的。
保留适当的愤怒，但是也要知道自己的愤怒的意义，如果愤怒不能提高我们的作战能力，还会给我们带来消极因素，那我们就应该加以控制。要骂就骂开发商。
搅屎棍，是对烂尾楼开发商一个非常具体而恰当的形容词。庭外重组为何经常失败？开发商充当搅屎。
目前全国成规模的地产商中，最早出现烂尾情况的包括几家，其中有个著名地产商，前前后后重组了四次，一次至少半年起。还有一个后来通过破重复工的楼盘，在破重之前七年做了四轮庭外重组，都没成功。
这里面除了复杂的债务问题，各种不确定因素之外，开发商在里面扮演了很差的角色。
这些已经把项目搞成烂尾的开发商，不仅不会愧疚，相反总是给接盘侠提出各种苛刻的条件，也各种不配合政府专班的工作，最终导致庭外重组不了了之，大幅度的拖延了业主、施工方、其他债权人的时间。
业主经常问秦兵律师团队的律师一个问题，如果破产了，开发商死了，没人给我们盖房子怎么办？
对普通人来说，这个问题确实是一个常见的法律误区。在大部分人的法律“常识”中，破产就等于宣布开发商死亡，开发商死亡就没人盖房子。这种观点其实是错误的。
和普通人的常识相违背，在房地产领域，开发商其实并不盖房子，真正盖房子的是施工方，是“总包”，是具体的下面一个个小施工方，甚至农民工。
负责盖房子的人，和购房人一样，在一个烂尾楼中扮演了债权人的角色。正是因为开发商拖欠施工方工程款，导致施工方停工，业主才能看到楼盘烂尾。
所以如果想要楼盘复工，并不是“开发商要有钱”，而是只需要施工方拿到钱——至于谁把钱给到施工方，是政府给、银行给、法院给，都可以实现复工，而不是说必须从开发商那给。
所以虽然庭外重组，可以帮开发商融资，但是庭外重组的问题是融资之后这个资金未必就能到工地，可能被其他债务人通过法院划走，可能被开发商转移，也可能虽然给了施工方，但是仅仅抵扣了之前拖欠的工程款，而不能直接实现竣工。
所以烂尾楼处置的一个核心问题，就是如何有钱，以及如何让钱安全到农民工手里。通过庭外重组可以解决钱的问题，但是不能有效解决安全问题：快，但是不稳。如果庭外重组多次失败，就连快也不快了。
通过破产程序，杀死搅屎棍，虽然看似多花了一些成本（管理人报酬），一年时间（债权申报、债权人会议），但是法律上更合法、安全。剩余货值通过法院变现，从法院到农民工手里，是不可能再被开发商转移走的。
而对大多数业主来说，虽然住上房子的需求是迫切的，但是大家也普遍都担心二次烂尾、假复工、剩余资产流失，从这个角度说无论政府还是业主，都是希望稳大于快。
